A TIR: a verdadeira rendibilidade que a rendibilidade bruta te esconde

A rendibilidade bruta é a renda anual dividida pelo preço de compra. Para um imóvel de 150\,000 € arrendado por 650 € por mês, dá \frac{7\,800}{150\,000} \times 100 = 5{,}2 %. Simples, mas incompleta.

Este número ignora quase tudo: a tua entrada, o teu crédito, os teus encargos, os teus impostos e o preço de revenda. Dois imóveis com 5 % de rendibilidade bruta podem render o dobro um do outro depois de integrar tudo isto.

Sobretudo, a rendibilidade bruta ignora o tempo. Mas 1.000 € recebidos daqui a 10 anos valem menos do que 1.000 € hoje. É precisamente o que a TIR corrige.

A TIR, ou taxa interna de rentabilidade, é a taxa anual média que o teu dinheiro investido rende de facto ao longo de toda a operação. Exprime-se em percentagem, como uma rendibilidade, mas integra todos os fluxos no tempo.

Matematicamente, é a taxa que anula a soma dos teus fluxos atualizados. Em claro: a taxa à qual o que metes (entrada, prestações) é exatamente compensado pelo que recebes (rendas, revenda).

Uma TIR de 11 % significa que o teu dinheiro neste imóvel trabalha a 11 % ao ano. Podes então comparar diretamente com um seguro de vida, ações ou outro imóvel, sobre uma base honesta.

O primeiro fluxo é o teu desembolso inicial: entrada mais custos de notário e de garantia. É dinheiro que sai, logo um fluxo negativo no ano 0.

Depois vêm os fluxos de caixa anuais: rendas recebidas menos prestações do crédito, encargos, imposto sobre imóveis e impostos. Positivos ou negativos consoante a tua estrutura, distribuem-se por toda a detenção.

O último fluxo é o mais esquecido: o produto líquido da revenda. É o preço de venda menos o capital em dívida, os custos e o imposto sobre a mais-valia. Sem ele, a tua TIR está errada.

Compras um apartamento de 150\,000 € com 30\,000 € de entrada, o resto a crédito. Todos os anos, o imóvel gera um fluxo de caixa líquido de 600 € depois de pagos o crédito, os encargos e o imposto.

Ao fim de 10 anos, vendes. Depois de devolver o capital em dívida, os custos de agência e o imposto sobre a mais-valia, ficas com 75\,000 € líquidos. Esse montante soma-se ao fluxo do último ano.

Integrando estes fluxos, a TIR sai em cerca de 11 % ao ano. Para um imóvel anunciado a 5,2 % de rendibilidade bruta, a diferença é enorme: a alavancagem do crédito e a revenda fazem todo o trabalho.

Uma boa TIR depende do teu horizonte e da tua tolerância ao risco. No arrendamento com crédito, uma TIR entre 6 e 10 % é sólida, acima de 12 % é excelente. Abaixo de 4 %, um investimento sem gestão faz mais sentido.

Cuidado com as hipóteses. A TIR assenta num preço de revenda e numa vacância estimados. Inflaciona a mais-valia futura e a tua TIR torna-se um número bonito mas sem valor. Mantém-te prudente na revenda.

A TIR não diz nada sobre o esforço de tesouraria mensal. Um imóvel pode mostrar uma TIR de 12 % e ao mesmo tempo custar-te 200 € por mês durante 15 anos. Olha sempre para a TIR e o fluxo de caixa em conjunto.

A rendibilidade bruta serve para filtrar anúncios rapidamente. A TIR decide a escolha entre dois imóveis seriamente ponderados. Uma tria, a outra decide.

O cálculo à mão é pesado: resolves uma equação por tentativa ou usas a função TIR de uma folha de cálculo. Viável, mas depressa cansativo quando comparas vários imóveis.

A Buy&Rent calcula a TIR de cada projeto a partir da tua entrada, do teu crédito, dos teus fluxos de caixa e de uma hipótese de revenda. Comparas os teus imóveis sobre uma base clara, sem folha de cálculo, e vês qual faz o teu dinheiro trabalhar de verdade.