43 termos explicados de forma simples

Glossário do investimento imobiliário

Fiscalidade

LMNP

Aluguel Mobiliado Não Profissional. Regime fiscal vantajosó que permite deduzir despesas e amortização.

Exemplo: Um apartamento mobiliado de dois quartos alugado por 800/mês com 3% de amortização sobre o preço de compra.

Micro-BIC

Regime simplificado com dedução forfetária de 50% sobre rendimentos de aluguel mobiliado.

Exemplo: Para 10.000 de renda de aluguel, apenas 5.000 são tributados.

Micro-Foncier

Regime simplificado para aluguel não mobiliado com dedução de 30% sobre os aluguéis.

Exemplo: Para 10.000 de renda de aluguel, apenas 7.000 são tributados.

Regime Real

Permite deduzir todas as despesas reais (obras, juros, taxas de gestão, amortização).

Exemplo: Ideal se suas despesas ultrapassam 50% da sua renda de aluguel.

TMI

Taxa Marginal de Imposto. A taxa de imposto aplicada à sua última faixa de renda.

Exemplo: Com uma TMI de 30%, cada euro adicional de renda de aluguel é tributado em 30%.

Amortização

Dedução contábil pela perda de valor do imóvel e dos móveis ao longo de sua vida útil.

Exemplo: Um imóvel de 200.000 amortizado em 30 anos = 6.666/ano de dedução.

CSG-CRDS

Contribuições sociais sobre rendimentos de aluguer a uma taxa global de 17,2%.

Exemplo: Sobre 10.000 € de rendimentos líquidos de aluguer: 1.720 € de contribuições sociais.

Défice Fundiário

Quando as despesas dedutíveis excedem os rendimentos de aluguer, o défice pode ser imputado ao rendimento global (até 10.700 €/ano).

Exemplo: 8.000 € de renda - 20.000 € de obras = -12.000 € → 10.700 € deduzidos do rendimento tributável.

Mais-valia Imobiliária

Ganho realizado na revenda de um imóvel. Tributada a 19% + 17,2% de contribuições sociais, com abatimentos progressivos segundo a duração de detenção.

Exemplo: Imóvel comprado por 150.000 € e revendido por 200.000 € após 10 anos: isenção parcial graças aos abatimentos.

PFU (Flat Tax)

Retenção Forfetária Única de 30% (12,8% IRS + 17,2% contribuições sociais) sobre rendimentos de capital.

Exemplo: Dividendos SCI: 5.000 € × 30% = 1.500 € de flat tax.

SCI

Sociedade Civil Imobiliária. Estrutura jurídica para deter um imóvel a vários, com escolha entre IRS e IRC.

Exemplo: Dois sócios a 50/50: cada um declara a sua quota-parte de rendimentos e encargos.

Financiamento

Fluxo de caixa

Diferença entre renda de aluguel e todas as despesas (empréstimo, impostos, encargos). Positivo = você ganha dinheiro todo mês.

Exemplo: Aluguel 800 - Empréstimo 600 - Encargos 100 = +100 de fluxo de caixa.

Rendimento Bruto

Relação entre aluguel anual e preço de compra. Não considera os encargos.

Exemplo: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% bruto

Rendimento Líquido

Rendimento após dedução de todas as despesas e impostos. Reflete seu ganho real.

Exemplo: Um rendimento líquido de 5% sobre 200.000 = 10.000/ano de ganho real.

Efeito Alavanca

Usar dinheiro do banco para investir. Multiplica a rentabilidade da sua entrada.

Exemplo: Com 20.000 de entrada, você compra um imóvel de 200.000 = alavanca de 10.

ROI

Return On Investment. Mede a rentabilidade em relação ao dinheiro investido (entrada + taxas).

Exemplo: Ganho anual 5.000 / Entrada 30.000 = 16,7% de ROI.

Taxa de Endividamento

Parte dos rendimentos destinada ao reembolsó de créditos. Limite bancário fixado em 35%.

Exemplo: Rendimentos 3.000 €/mês, créditos 1.000 €/mês → taxa de endividamento de 33%.

Entrada Pessoal

Montante investido sem empréstimo. Geralmente 10 a 20% do preço de compra + despesas notariais.

Exemplo: Para um imóvel de 200.000 €: entrada de 30.000 € (15%) + 15.000 € de despesas notariais.

TAEG

Taxa Anual Efetiva Global. Inclui juros, seguro e encargos de dossier. Permite comparar ofertas de crédito.

Exemplo: Taxa nominal 3,5% + seguro 0,3% + encargos = TAEG 4,1%.

Capacidade de Empréstimo

Montante máximo que pode ser emprestado segundo os seus rendimentos, dívidas existentes é o limite de endividamento de 35%.

Exemplo: Rendimentos 4.000 €/mês sem crédito → capacidade de empréstimo de ~200.000 € em 25 anos.

Seguro de Crédito

Seguro obrigatório que cobre morte, invalidez e incapacidade de trabalho no crédito imobiliário.

Exemplo: Taxa média 0,25-0,40% do capital emprestado, dedutível em regime LMNP real.

Imóvel

Taxa de Vacância

Período sem inquilino. Em média 1 mês por ano = 8% de vacância.

Exemplo: 8% sobre um aluguel de 800 = 768 de aluguel médio real.

Aluguel s/ encargos

Aluguel sem encargos recuperáveis. Base para cálculo de rendimento.

Exemplo: O aluguel sem encargos serve de base para calcular o rendimento.

Aluguel c/ encargos

Valor total pago pelo inquilino mensalmente incluindo encargos.

Exemplo: Aluguel s/ encargos 700 + Encargos 100 = Aluguel c/ encargos 800

Aluguel Mobiliado

O imóvel é equipado com os móveis necessários para a vida cotidiana. Regime fiscal vantajosó (LMNP).

Exemplo: Cama, mesa, cadeiras, eletrodomésticos... definidos por lei.

Aluguel Não Mobiliado

Imóvel alugado vazio. Regime fiscal diferente (rendimentos prediais).

Exemplo: Mais simples, mas fiscalmente muitas vezes menos vantajoso.

DPE (Certificado Energético)

Diagnóstico de Desempenho Energético. Classifica o alojamento de A (muito eficiente) a G (sumidouro energético). Obrigatório para alugar.

Exemplo: Um DPE F ou G proíbe a locação desde 2025 (Lei do Clima).

Superfície Carrez

Superfície habitável privada medida segundo a lei Carrez. Exclui superfícies abaixo de 1,80 m de altura e anexos.

Exemplo: Um T3 de 65 m² Carrez pode ter 72 m² de superfície total (sótãos baixos excluídos).

Tensão do Mercado de Arrendamento

Relação entre a procura é a oferta de alojamentos numa zona. Maior tensão significa menor risco de vacância.

Exemplo: Paris, Lyon, Bordéus = zonas de alta tensão → vacância praticamente nula.

Condomínio

Regime jurídico de um edifício dividido em frações. Cada condómino paga encargos comuns de manutenção.

Exemplo: Encargos de condomínio: elevador, porteiro, jardins → 150-300 €/mês.

Encargos

Seguro do Proprietário

Seguro de Proprietário Não Ocupante. Protege o proprietário contra danos quando o imóvel está alugado.

Exemplo: Apróximadamente 100-200/ano dependendo da área.

Seguro de Inadimplência

Garantia de Aluguéis Impagos. Cobre aluguéis não pagos e danos do inquilino.

Exemplo: Geralmente 2,5-3,5% do aluguel anual.

IPTU

Imposto anual pago pelo proprietário. Varia por município e valor cadastral.

Exemplo: Pode representar 1 a 2 meses de aluguel dependendo da cidade.

Taxas de Gestão

Comissão da imobiliária pela gestão do aluguel (busca de inquilino, recibos, etc.).

Exemplo: Geralmente 6-8% do aluguel para uma gestão completa.

CFE

Contribuição Predial de Empresas. Imposto para locadores mobiliados se o faturamento ultrapassar 5.000.

Exemplo: Varia por município, geralmente 200-500/ano.

Aquisição

Custas Notariais

Custas de aquisição incluindo impostos e honorários do notário. Cerca de 7-8% para imóveis usados.

Exemplo: Para um imóvel de 200.000: cerca de 15.000 em custas.

Comissão de Agência

Comissão da imobiliária pela venda. A cargo do comprador ou do vendedor.

Exemplo: Geralmente 3-5% do preço de venda.

Mercado

IRL (Índice de Referência de Rendas)

Índice de Referência de Rendas publicado trimestralmente pelo INSEE. Limita a revisão anual das rendas.

Exemplo: IRL T3 2025 = 145,47 → aumento máximo da renda: +3,2% face ao ano anterior.

ICC (Índice do Custo de Construção)

Índice que reflete a evolução dos custos de construção nova. Utilizado para alguns contratos comerciais.

Exemplo: ICC T2 2025 = 2.227 → serve de base para a revisão das rendas comerciais.

DVF (Dados de Transações Imobiliárias)

Base de dados pública de todas as transações imobiliárias em França.

Exemplo: Consulte os preços reais de venda no seu bairro nós últimos 5 anos.

Preço por m²

Preço médio do metro quadrado numa zona. Indicador-chave para avaliar um imóvel face ao mercado local.

Exemplo: Paris 16°: ~11.000 €/m² vs Mulhouse: ~1.200 €/m² - rendimento bruto comparável.

Estratégia

Autofinanciamento

Quando as rendas cobrem 100% dos encargos, crédito e impostos. Cash-flow ≥ 0 €.

Exemplo: Renda 900 € - Crédito 650 € - Encargos 150 € - Impostos 50 € = +50 € → autofinanciado.

Estratégia Patrimonial

Abordagem de investimento visando a constituição de património a longo prazo em vez de cash-flow imediato.

Exemplo: Comprar em Paris com rendimento de 3% mas mais-valia esperada de 20% em 10 anos.

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