Abatimento Forfetário
Redução fixa aplicada antes do imposto. 50% em micro-BIC, 30% em micro-foncier.
Exemplo: 10.000 euros de renda em micro-BIC, base tributável 5.000 euros.
Glossário do investimento imobiliário
77 termos explicados de forma simples
Fiscalidade
18Amortização
Dedução contábil pela perda de valor do imóvel e dos móveis ao longo de sua vida útil.
Exemplo: Um imóvel de 200.000 amortizado em 30 anos = 6.666/ano de dedução.
Contribuições Sociais
CSG, CRDS e solidariedade a 17,2% sobre rendimentos de capital.
Exemplo: 5.000 euros de rendimentos prediais geram 860 euros de contribuições sociais.
CSG-CRDS
Contribuições sociais sobre rendimentos de aluguer a uma taxa global de 17,2%.
Exemplo: Sobre 10.000 € de rendimentos líquidos de aluguer: 1.720 € de contribuições sociais.
Défice Fundiário
Quando as despesas dedutíveis excedem os rendimentos de aluguer, o défice pode ser imputado ao rendimento global (até 10.700 €/ano).
Exemplo: 8.000 € de renda - 20.000 € de obras = -12.000 € → 10.700 € deduzidos do rendimento tributável.
LMNP
Aluguel Mobiliado Não Profissional. Regime fiscal vantajosó que permite deduzir despesas e amortização.
Exemplo: Um apartamento mobiliado de dois quartos alugado por 800/mês com 3% de amortização sobre o preço de compra.
LMNP Regime Real
Regime declarativo com dedução de despesas reais e amortizações. Frequentemente zero imposto 10 a 15 anos.
Exemplo: 12.000 euros de renda, 4.000 despesas, 8.000 amortização, resultado zero.
LMP
Locador Mobilado Profissional. Quando as rendas superam 23.000 euros por ano e 50% dos rendimentos do agregado.
Exemplo: 30.000 euros de rendas e 60% do agregado, estatuto LMP automático.
Mais-valia Imobiliária
Ganho realizado na revenda de um imóvel. Tributada a 19% + 17,2% de contribuições sociais, com abatimentos progressivos segundo a duração de detenção.
Exemplo: Imóvel comprado por 150.000 € e revendido por 200.000 € após 10 anos: isenção parcial graças aos abatimentos.
Micro-BIC
Regime simplificado com dedução forfetária de 50% sobre rendimentos de aluguel mobiliado.
Exemplo: Para 10.000 de renda de aluguel, apenas 5.000 são tributados.
Micro-Foncier
Regime simplificado para aluguel não mobiliado com dedução de 30% sobre os aluguéis.
Exemplo: Para 10.000 de renda de aluguel, apenas 7.000 são tributados.
PFU (Flat Tax)
Retenção Forfetária Única de 30% (12,8% IRS + 17,2% contribuições sociais) sobre rendimentos de capital.
Exemplo: Dividendos SCI: 5.000 € × 30% = 1.500 € de flat tax.
Regime Real
Permite deduzir todas as despesas reais (obras, juros, taxas de gestão, amortização).
Exemplo: Ideal se suas despesas ultrapassam 50% da sua renda de aluguel.
Rendimentos Prediais
Rendas de arrendamento sem mobília, tributadas à taxa progressiva mais contribuições sociais.
Exemplo: Renda de um T2 vazio a 600 euros por mês, declarada como rendimento predial.
SCI
Sociedade Civil Imobiliária. Estrutura jurídica para deter um imóvel a vários, com escolha entre IRS e IRC.
Exemplo: Dois sócios a 50/50: cada um declara a sua quota-parte de rendimentos e encargos.
SCI com IR
Sociedade imobiliária tributada ao nível dos sócios. Cada um declara a sua parte como rendimento predial.
Exemplo: SCI familiar 50/50, cada sócio declara 5.000 de 10.000 euros de renda líquida.
SCI com IS
Sociedade imobiliária com IRC. Permite amortização mas dupla tributação à saída.
Exemplo: Lucros a 15% até 42.500 euros, depois 25%.
TMI
Taxa Marginal de Imposto. A taxa de imposto aplicada à sua última faixa de renda.
Exemplo: Com uma TMI de 30%, cada euro adicional de renda de aluguel é tributado em 30%.
Financiamento
16Capacidade de Empréstimo
Montante máximo que pode ser emprestado segundo os seus rendimentos, dívidas existentes é o limite de endividamento de 35%.
Exemplo: Rendimentos 4.000 €/mês sem crédito → capacidade de empréstimo de ~200.000 € em 25 anos.
Efeito Alavanca
Usar dinheiro do banco para investir. Multiplica a rentabilidade da sua entrada.
Exemplo: Com 20.000 de entrada, você compra um imóvel de 200.000 = alavanca de 10.
Entrada Pessoal
Montante investido sem empréstimo. Geralmente 10 a 20% do preço de compra + despesas notariais.
Exemplo: Para um imóvel de 200.000 €: entrada de 30.000 € (15%) + 15.000 € de despesas notariais.
Fiança Bancária
Garantia via terceiro (Crédit Logement) em vez de hipoteca. Mais barata e parcialmente reembolsável.
Exemplo: 0,8 a 1% do empréstimo, metade reembolsada no fim.
Fluxo de caixa
Diferença entre renda de aluguel e todas as despesas (empréstimo, impostos, encargos). Positivo = você ganha dinheiro todo mês.
Exemplo: Aluguel 800 - Empréstimo 600 - Encargos 100 = +100 de fluxo de caixa.
Hipoteca
Garantia real sobre o imóvel: o banco pode penhorá-lo em caso de incumprimento.
Exemplo: Custos cerca de 1,5% do valor do empréstimo, no notário.
Modulação de Prestação
Opção contratual para reduzir ou aumentar a prestação (geralmente +/- 30%).
Exemplo: Prestação de 1.000 euros aumentada para 1.300 para amortizar mais rápido.
Rendimento Bruto
Relação entre aluguel anual e preço de compra. Não considera os encargos.
Exemplo: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% bruto
Rendimento Líquido
Rendimento após dedução de todas as despesas e impostos. Reflete seu ganho real.
Exemplo: Um rendimento líquido de 5% sobre 200.000 = 10.000/ano de ganho real.
ROI
Return On Investment. Mede a rentabilidade em relação ao dinheiro investido (entrada + taxas).
Exemplo: Ganho anual 5.000 / Entrada 30.000 = 16,7% de ROI.
Seguro de Crédito
Seguro obrigatório que cobre morte, invalidez e incapacidade de trabalho no crédito imobiliário.
Exemplo: Taxa média 0,25-0,40% do capital emprestado, dedutível em regime LMNP real.
Suavização de Empréstimo
Combinação de vários empréstimos numa prestação total constante.
Exemplo: Empréstimo a taxa zero mais principal suavizados em 25 anos.
TAEG
Taxa Anual Efetiva Global. Inclui juros, seguro e encargos de dossier. Permite comparar ofertas de crédito.
Exemplo: Taxa nominal 3,5% + seguro 0,3% + encargos = TAEG 4,1%.
Taxa de Endividamento
Parte dos rendimentos destinada ao reembolsó de créditos. Limite bancário fixado em 35%.
Exemplo: Rendimentos 3.000 €/mês, créditos 1.000 €/mês → taxa de endividamento de 33%.
Taxa Fixa
Taxa de juro que se mantém constante durante todo o empréstimo.
Exemplo: Empréstimo de 200.000 euros a 25 anos a 3,5% fixo: 1.001 euros por mês.
Taxa Variável
Taxa indexada a um índice (Euribor) que varia. Prestação ou prazo podem mudar.
Exemplo: Euribor 3 meses mais 1% de spread, prestação revista anualmente.
Imóvel
14Alojamento Local
Aluguer por noite ou semana (Airbnb, Booking). Alta rentabilidade, regras locais rígidas.
Exemplo: Estúdio em Bordéus a 80 euros por noite, máximo 120 dias por ano em residência principal.
Aluguel c/ encargos
Valor total pago pelo inquilino mensalmente incluindo encargos.
Exemplo: Aluguel s/ encargos 700 + Encargos 100 = Aluguel c/ encargos 800
Aluguel Mobiliado
O imóvel é equipado com os móveis necessários para a vida cotidiana. Regime fiscal vantajosó (LMNP).
Exemplo: Cama, mesa, cadeiras, eletrodomésticos... definidos por lei.
Aluguel Não Mobiliado
Imóvel alugado vazio. Regime fiscal diferente (rendimentos prediais).
Exemplo: Mais simples, mas fiscalmente muitas vezes menos vantajoso.
Aluguel s/ encargos
Aluguel sem encargos recuperáveis. Base para cálculo de rendimento.
Exemplo: O aluguel sem encargos serve de base para calcular o rendimento.
Arrendamento Comercial
Contrato para espaços comerciais. Duração de 9 anos (3-6-9), forte proteção do arrendatário.
Exemplo: Loja arrendada a um comerciante, indexada ao ILC.
Classificação DPE
Nota de A (muito eficiente) a G (energeticamente fraco) conforme consumo e emissões.
Exemplo: Uma habitação F ou G já não pode ser arrendada (lei Clima).
Condomínio
Regime jurídico de um edifício dividido em frações. Cada condómino paga encargos comuns de manutenção.
Exemplo: Encargos de condomínio: elevador, porteiro, jardins → 150-300 €/mês.
Contrato de Mobilidade
Arrendamento mobilado de curta duração (1 a 10 meses) para pessoas em mobilidade.
Exemplo: Estudante em estágio de 6 meses, contrato de mobilidade sem caução.
DPE (Certificado Energético)
Diagnóstico de Desempenho Energético. Classifica o alojamento de A (muito eficiente) a G (sumidouro energético). Obrigatório para alugar.
Exemplo: Um DPE F ou G proíbe a locação desde 2025 (Lei do Clima).
Superfície Carrez
Superfície habitável privada medida segundo a lei Carrez. Exclui superfícies abaixo de 1,80 m de altura e anexos.
Exemplo: Um T3 de 65 m² Carrez pode ter 72 m² de superfície total (sótãos baixos excluídos).
Superfície Habitável
Área de divisões fechadas e cobertas, excluindo muros, condutas e sótãos não habitáveis.
Exemplo: Um T3 de 70 m² de chão pode ter 65 m² habitáveis.
Taxa de Vacância
Período sem inquilino. Em média 1 mês por ano = 8% de vacância.
Exemplo: 8% sobre um aluguel de 800 = 768 de aluguel médio real.
Tensão do Mercado de Arrendamento
Relação entre a procura é a oferta de alojamentos numa zona. Maior tensão significa menor risco de vacância.
Exemplo: Paris, Lyon, Bordéus = zonas de alta tensão → vacância praticamente nula.
Encargos
9CFE
Contribuição Predial de Empresas. Imposto para locadores mobiliados se o faturamento ultrapassar 5.000.
Exemplo: Varia por município, geralmente 200-500/ano.
Encargos de Condomínio
Despesas comuns (manutenção, elevador, porteiro, espaços verdes) repartidas pelos proprietários.
Exemplo: Edifício haussmanniano com elevador: 250 a 350 euros por mês para um T3.
Encargos Recuperáveis
Encargos pagos pelo senhorio mas refaturados ao inquilino (água, elevador, lixo).
Exemplo: Encargos de condomínio de 200 euros por mês, 120 recuperáveis.
IPTU
Imposto anual pago pelo proprietário. Varia por município e valor cadastral.
Exemplo: Pode representar 1 a 2 meses de aluguel dependendo da cidade.
Seguro de Inadimplência
Garantia de Aluguéis Impagos. Cobre aluguéis não pagos e danos do inquilino.
Exemplo: Geralmente 2,5-3,5% do aluguel anual.
Seguro do Proprietário
Seguro de Proprietário Não Ocupante. Protege o proprietário contra danos quando o imóvel está alugado.
Exemplo: Apróximadamente 100-200/ano dependendo da área.
Taxa de Habitação
Imposto local, suprimido na residência principal mas mantido nas segundas habitações.
Exemplo: Segunda habitação em Annecy: 1.800 euros por ano.
Taxa de Resíduos
Taxa de recolha de resíduos. Recuperável do inquilino.
Exemplo: 180 euros por ano, totalmente refaturados ao inquilino.
Taxas de Gestão
Comissão da imobiliária pela gestão do aluguel (busca de inquilino, recibos, etc.).
Exemplo: Geralmente 6-8% do aluguel para uma gestão completa.
Aquisição
6Comissão de Agência
Comissão da imobiliária pela venda. A cargo do comprador ou do vendedor.
Exemplo: Geralmente 3-5% do preço de venda.
Condição Suspensiva
Cláusula que anula a venda se não cumprida (aprovação de empréstimo, urbanismo).
Exemplo: Recusa do empréstimo em 45 dias, contrato anulado e sinal devolvido.
Contrato Promessa
Pré-contrato vinculativo para ambas as partes, exceto direito de retratação de 10 dias.
Exemplo: Promessa em maio, escritura em julho após aprovação do empréstimo.
Custas Notariais
Custas de aquisição incluindo impostos e honorários do notário. Cerca de 7-8% para imóveis usados.
Exemplo: Para um imóvel de 200.000: cerca de 15.000 em custas.
Escritura Pública
Ato assinado perante notário que transfere oficialmente a propriedade.
Exemplo: Escritura 3 meses após a promessa, entrega de chaves no mesmo dia.
Imposto de Transmissão
Impostos pagos na aquisição, sobretudo cobrados pelos departamentos (5,80%).
Exemplo: Imóvel de 200.000 euros: cerca de 11.600 euros de imposto.
Mercado
7DVF (Dados de Transações Imobiliárias)
Base de dados pública de todas as transações imobiliárias em França.
Exemplo: Consulte os preços reais de venda no seu bairro nós últimos 5 anos.
Esquema Denormandie
Incentivo fiscal para comprar imóveis antigos a renovar em certas cidades médias.
Exemplo: Redução fiscal até 21% do preço em 12 anos com 25% de obras.
ICC (Índice do Custo de Construção)
Índice que reflete a evolução dos custos de construção nova. Utilizado para alguns contratos comerciais.
Exemplo: ICC T2 2025 = 2.227 → serve de base para a revisão das rendas comerciais.
IRL (Índice de Referência de Rendas)
Índice de Referência de Rendas publicado trimestralmente pelo INSEE. Limita a revisão anual das rendas.
Exemplo: IRL T3 2025 = 145,47 → aumento máximo da renda: +3,2% face ao ano anterior.
Lei do Clima
Lei de 2021 que proíbe gradualmente arrendar habitações energeticamente fracas (G 2025, F 2028, E 2034).
Exemplo: Imóvel G: não pode ser arrendado após 2025.
Preço por m²
Preço médio do metro quadrado numa zona. Indicador-chave para avaliar um imóvel face ao mercado local.
Exemplo: Paris 16°: ~11.000 €/m² vs Mulhouse: ~1.200 €/m² - rendimento bruto comparável.
Zona Tensa
Zona onde a procura supera muito a oferta. Controlo de rendas e fiscalidade específica.
Exemplo: Paris, Bordéus, Lyon: controlo de rendas em vigor.
Estratégia
7Autofinanciamento
Quando as rendas cobrem 100% dos encargos, crédito e impostos. Cash-flow ≥ 0 €.
Exemplo: Renda 900 € - Crédito 650 € - Encargos 150 € - Impostos 50 € = +50 € → autofinanciado.
Comerciante Imobiliário
Atividade de compra e venda de imóveis, sujeita a IVA e IRC.
Exemplo: Compra a 150.000 euros, obras 30.000, revenda a 220.000 no ano.
Desmembramento
Separação entre nua-propriedade e usufruto. Poderosa ferramenta fiscal e patrimonial.
Exemplo: Os pais transmitem a nua-propriedade aos filhos e mantêm o usufruto.
Estratégia Patrimonial
Abordagem de investimento visando a constituição de património a longo prazo em vez de cash-flow imediato.
Exemplo: Comprar em Paris com rendimento de 3% mas mais-valia esperada de 20% em 10 anos.
Holding
Sociedade-mãe com participações noutras sociedades. Otimiza fiscalidade e sucessão.
Exemplo: Holding IS com 3 SCI patrimoniais, dividendos a 5%.
Nua-Propriedade
Direito de possuir um imóvel sem o usar nem receber rendas (reservadas ao usufrutuário).
Exemplo: Compra em nua-propriedade com desconto de 30% sobre o preço de mercado.
Venda em Vitalício
Venda contra capital inicial e renda até à morte do vendedor.
Exemplo: Capital de 50.000 euros e renda mensal de 800 euros, imóvel livre ao falecimento.