Porque e que o rendimento bruto é insuficiente
Um imóvel com 10% de rendimento bruto faz sonhar, mas este valor não tem em conta os encargos, os custos de financiamento nem a fiscalidade. Após dedução de tudo, resta frequentemente entre 2 e 5% de rendimento líquido. E uma diferenca consideravel, e e por issó que deve sempre calcular o rendimento líquido após impostos antes de tomar uma decisao.
Dois imóveis com o mesmo rendimento bruto podem ter rendimentos liquidos muito diferentes: aquele com encargos baixos é um regime fiscal otimizado sera muito mais rentavel do que aquele com um imposto predial elevado é um regime fiscal inadequado.
A fórmula do rendimento líquido após impostos
Rendimento líquido após impostos = ((renda anual - encargos anuais - impostos e contribuições sociais) / custo total de aquisição) x 100. O custo total de aquisição compreende o preço do imóvel, os honorários notariais, os custos de agencia, as obras é o mobiliário.
Os impostos dependem do regime fiscal: em micro-foncier, paga sobre 70% das rendas. No regime reel, sobre o resultado após dedução dos encargos. Em LMNP reel, a amortização reduz frequentemente o resultado fiscal a zero. O impacto e consideravel.
O impacto do regime fiscal no rendimento
Tomemos um imóvel de 200.000 euros tudo incluido, arrendado por 900 euros/mes (10.800 euros/ano), com 4.000 euros de encargos anuais. Rendimento bruto: 5,4%. Rendimento líquido de encargos: 3,4%. Em micro-foncier (escalao marginal 30%), o imposto e de cerca de 3.600 euros, ou seja, um rendimento líquido-líquido de 1,6%. Em LMNP reel com amortização, o imposto pode descer a zero, ou seja, um rendimento líquido-líquido de 3,4%.
A diferenca entre 1,6% e 3,4% de rendimento são 3.600 euros por ano. Em 20 anos, são 72.000 euros de impostos poupados. A escolha do regime fiscal não é um detalhe.
| Critério | Micro-foncier / Micro-BIC |
|---|---|
| Simplicidade | Muito simples |
| Dedução de encargos | Forfetaria (30-50%) |
| Ótimo se encargos | Baixos (< 30-50%) |
| Amortização | Não |
Os benchmarks do mercado
Em França, um rendimento líquido após impostos de 3 a 4% é considerado bom para imobiliário residencial clássico. Acima de 5%, e excelente (frequentemente na provincia, em partilha de casa ou em arrendamento mobilado de curta duração). Abaixo de 2%, há que questionar: o imóvel serve sobretudo como investimento patrimonial?
Estes valores variam enormemente consoante as cidades. Paris raramente ultrapassa 2-3% líquido. Cidades médias (Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges) podem ultrapassar 6-7% líquido. A Buy&Rent da-lhe acessó aos dados de mercado para comparar.
2-3%
Paris / Grandes cidades
4-6%
Cidades médias
7-10%
Cidades pequenas / Rural
Calcule o seu rendimento líquido em poucos cliques
Na Buy&Rent, o rendimento líquido após impostos é calculado automaticamente para cada regime fiscal. Introduz o preço, a renda, os encargos é a sua situação fiscal. O simulador faz o resto: calcula o imposto exato sob cada regime, deduz as contribuições sociais e mostra-lhe o rendimento líquido-líquido real.
E também o indicador-chave utilizado nas exportações PDF e Excel para os seus dossies bancarios ou balanco patrimonial.