Cashflow imobiliário: como gerar rendimento passivo

O cashflow imobiliário é a diferenca entre o que recebe (a renda) é o que paga todos os meses (prestação do crédito, encargos, impostos). Se o resultado for positivo, o imóvel autofinancia-se e gera-lhe rendimento. Se for negativo, tem de tirar dinheiro do seu bolsó todos os meses.

E o indicador mais concreto para um investidor: responde a questao 'quanto me rende (ou me custa) este imóvel por mes?'. Um imóvel com um rendimento elevado mas um cashflow negativo não e necessariamente um bom investimento se não tiver capacidade de poupança para colmatar o deficit.

Para calcular o cashflow, e precisó listar todas as entradas e saidas mensais. Do lado das entradas: a renda sem encargos. Do lado das saidas: a prestação do crédito (capital + juros + seguro), o imposto predial (mensualizado), o seguro PNO, os custos de gestão, a vacância estimada é o imposto sobre os rendimentos de arrendamento.

Certos postos são frequentemente esquecidos: encargos de condominio não recuperáveis, a CFE (para o LMNP), honorários contabilísticos, ou a provisao para obras. Na Buy&Rent, todos estes postos estao integrados no cálculo automático do cashflow.

O imposto é o posto que mais varia consoante o regime fiscal escolhido. E por issó que o cashflow é sempre calculado por regime: o mesmo imóvel pode ter um cashflow positivo em LMNP reel e negativo em micro-foncier.

Tres alavancas principais: aumentar os rendimentos de arrendamento (mobilar o imóvel, arrendamento de curta duração, partilha de casa), reduzir os encargos (negociar a taxa do crédito, alongar o prazo do empréstimo, otimizar a fiscalidade) e comprar bem (preço abaixo do mercado, zonas com alto rendimento).

O prolongamento do prazo do crédito é frequentemente a alavanca mais eficaz. Passar de 20 para 25 anos reduz significativamente a prestação mensal e pode transformar um cashflow negativo em positivo. O aumento da taxa de juro e marginal e largamente compensado.

Um cashflow negativo não significa que o investimento é mau. Se o imóvel valorizar é o crédito for sendo reembolsado, enriquece na mesma - mas é um enriquecimento diferido, não um rendimento imediato. E precisó ter consciencia dissó e assegurar-se de que o esforco de poupança mensal e sustentavel.

O ideal e ter um cashflow no mínimo em equilibrio (zero), o que significa que o inquilino reembolsa integralmente o seu crédito. Qualquer cashflow positivo acima dissó e rendimento adicional.

Demasiados investidores compram sem terem calculado com precisao o cashflow. O resultado: surpresas na primeira declaracao de impostos ou quando os encargos reais se revelam superiores as previsoes.

Com a Buy&Rent, simula o cashflow completo antes mesmo de fazer uma proposta. Pode ajustar cada parametro (renda, prazo do crédito, entrada, encargos) e ver o impacto em tempo real. O simulador compara os 4 regimes fiscais e identifica aquele que maximiza o seu cashflow.