Porque e que o rendimento é o primeiro critério a analisar
Quando se investe no imobiliário, a armadilha clássica e confiar apenas no preço de compra e na renda anunciada. Um imóvel de 100.000 euros que gera 500 euros/mes de renda não tem necessariamente o mesmo rendimento que outro de 80.000 euros com 420 euros/mes. Tudo depende dos encargos, da fiscalidade e do financiamento.
O rendimento é o rácio que permite comparar objetivamente dois investimentos, independentemente do seu preço. É a primeira questao a colocar antes mesmo de visitar um imóvel: os números fazem sentido?
Rendimento bruto: o cálculo de base
O rendimento bruto é o mais simples de calcular: (renda anual / preço de compra) x 100. Por exemplo, um imóvel comprado por 150.000 euros e arrendado por 750 euros/mes apresenta um rendimento bruto de 6%. E um primeiro filtro útil para eliminar rapidamente imóveis demasiado caros em relacao ao mercado de arrendamento local.
Atenção: este valor não tem em conta os encargos, os impostos nem as obras. Um rendimento bruto de 10% pode descer para 3% líquido se os encargos forem elevados. E necessário aprofundar a análise.
Na Buy&Rent, o rendimento bruto é calculado automaticamente assim que introduz o preço de compra é a renda. Pode ajustar os parametros em tempo real para ver o impacto no rendimento.
Rendimento líquido: integrar os encargos reais
O rendimento líquido deduz da renda todos os encargos anuais: imposto predial, seguro PNO, custos de gestão, encargos de condominio não recuperáveis e vacância. A fórmula torna-se: ((renda anual - encargos anuais) / custo total de aquisição) x 100.
O custo total de aquisição inclui o preço do imóvel, os honorários notariais, os custos de agencia e eventuais obras. E esta base que deve ser utilizada, e não apenas o preço anunciado.
Rendimento líquido-líquido: após impostos
O rendimento líquido-líquido integra o impacto fiscal. Em França, os rendimentos de arrendamento são tributados segundo o regime escolhido: micro-foncier, reel, LMNP micro-BIC ou LMNP reel. Cada regime tem um impacto diferente na sua tributação e, portanto, na sua rendibilidade real.
E este valor que realmente conta para saber quanto lhe resta ao fim de cada mes. Um imóvel em LMNP reel pode ter um rendimento líquido-líquido muito superior ao mesmo imóvel em micro-foncier, graças a amortização do bem.
A Buy&Rent compara automaticamente os 4 regimes fiscais para cada simulação e identifica aquele que maximiza o seu cashflow. Ve num relance qual é o regime mais vantajoso.
3-4%
Média França
5-7%
Bom rendimento
8%+
Excelente
Ir além do rendimento: o cashflow mensal
O rendimento é um rácio anual, mas no dia a dia é o cashflow mensal que conta. É a diferenca entre o que recebe (renda) é o que paga (prestação do crédito + encargos + impostos). Um cashflow positivo significa que o imóvel se autofinancia e lhe gera rendimento todos os meses.
Muitos investidores iniciantes focam-se no rendimento sem verificar o cashflow. Um imóvel com 8% de rendimento bruto pode gerar um cashflow negativo se o prazo do crédito for demasiado curto ou a entrada insuficiente. E precisó simular o conjunto para ter uma visao completa.