Mais-valia imobiliária: cálculo, deduções e isenções

A mais-valia é a diferença entre o teu preço de venda e o teu preço de compra. Se compras um apartamento por 200\,000 € e o vendes por 260\,000 €, a tua mais-valia bruta é de 60\,000 €.

Esta mais-valia é tributada, salvo se se tratar da tua residência principal. Num investimento de arrendamento, o fisco aplica um imposto sobre o rendimento a taxa fixa mais contribuições sociais.

Boa notícia: quanto mais tempo manténs o imóvel, menos pagas. Após 30 anos de detenção, já não deves nada. O essencial é calcular bem o que pagas de facto.

O preço de compra por si só não chega. Podes majorá-lo com os custos de aquisição e as obras, o que reduz a tua mais-valia tributável.

Para os custos de notário e de agência, escolhes entre o montante real com comprovativos ou um forfait de 7,5 % do preço de compra. Num imóvel de 200\,000 €, o forfait acrescenta 15\,000 € ao preço de compra.

Para as obras, se deténs o imóvel há mais de 5 anos, podes aplicar um forfait de 15 % do preço de compra sem comprovativo, ou seja 30\,000 € aqui. O preço de aquisição majorado passa assim de 200\,000 para 245\,000 €.

A mais-valia tributável sofre dois encargos. Primeiro o imposto sobre o rendimento à taxa fixa de 19 %, depois as contribuições sociais de 17,2 %.

No total, a tua mais-valia é tributada a 36,2 % antes das deduções. Sobre uma mais-valia de 15\,000 € após a majoração do preço, a conta bruta atinge 15\,000 \times 0{,}362 = 5\,430 €.

Se a tua mais-valia tributável ultrapassar os 50\,000 €, acresce uma sobretaxa de 2 % a 6 %. Atinge sobretudo as grandes operações, mas é melhor antecipá-la.

É o cerne do cálculo. Quanto mais tempo manténs, maior a dedução, e os dois encargos seguem ritmos diferentes.

Para o imposto de 19 %, ganhas 6 % de dedução por ano do 6.º ao 21.º ano, depois 4 % no 22.º ano. Resultado: isenção total de imposto após 22 anos.

Para as contribuições sociais de 17,2 %, o ritmo é mais lento: 1,65 % por ano até ao 21.º ano, depois 9 % por ano do 23.º ao 30.º ano. É preciso, portanto, esperar 30 anos por uma isenção completa.

Algumas vendas escapam por completo ao imposto sobre a mais-valia. A mais conhecida: a residência principal, isenta sem condição de duração.

Num investimento de arrendamento, a isenção chega sobretudo com o tempo. Após 30 anos de detenção, a mais-valia é apagada, imposto e contribuições sociais incluídos.

Existem outros casos: uma venda inferior a 15.000 €, a primeira cessão de uma habitação diferente da residência principal se reinvestires na tua futura residência principal, ou a venda por um reformado com rendimentos modestos.

A mais-valia prepara-se na compra, não na revenda. Se visas uma saída a médio prazo, calcula desde o início o que o fisco vai levar consoante o teu horizonte de detenção.

Guarda todas as tuas faturas de obras: majoram o teu preço de aquisição ao custo real quando o forfait de 15 % é menos vantajoso. Numa grande obra, a diferença pode representar vários milhares de euros de imposto a menos.

Antes de comprar, simula o teu cenário completo, do rendimento anual à mais-valia de saída. A Buy&Rent integra a fiscalidade de revenda nas suas projeções para que conheças o teu ganho líquido real, não apenas o preço anunciado.