Duas formas de arrendar, duas fiscalidades diferentes
Em França, ao colocar um imóvel para arrendamento, tem a escolha entre arrendamento sem mobilia (vazio) e arrendamento mobilado. Esta escolha não e apenas uma questao de moveis: determina o regime fiscal aplicavel, o tipo de contrato e, no final, o montante de imposto que paga sobre os seus rendimentos de arrendamento.
O arrendamento sem mobilia enquadra-se nós revenus fonciers (rendimentos prediais, micro-foncier ou regime reel). O arrendamento mobilado enquadra-se nós BIC (beneficios industriais e comerciais) com o estatuto LMNP. Esta distincao tem consequências significativas no seu rendimento líquido.
Arrendamento sem mobilia: simplicidade e estabilidade
No arrendamento sem mobilia, o contrato tem uma duração mínima de 3 anos (6 anos para pessoa coletiva). Declara os seus rendimentos prediais, com uma dedução forfetaria de 30% em micro-foncier (se os seus rendimentos prediais não ultrapassarem 15.000 euros/ano), ou deduzindo os encargos reais no regime reel.
O regime reel permite deduzir juros do empréstimo, obras, imposto predial, custos de gestão e seguros. Se os seus encargos ultrapassarem as rendas, cria um deficit predial imputavel no seu rendimento global (até ao limite de 10.700 euros/ano).
E um regime estavel, bem conhecido pelos bancos. Mas não permite a amortização do imóvel, o que constitui a sua principal desvantagem face ao LMNP.
LMNP reel: a vantagem da amortização
O LMNP no regime reel permite deduzir os mesmos encargos que o arrendamento sem mobilia, mais uma vantagem decisiva: a amortização contabilística do imóvel e do mobiliário. Concretamente, deduz cada ano uma fracao do valor do imóvel (excluindo o terreno) e do mobiliário.
Resultado: na maioria dos casos, o resultado fiscal e próximo de zero, ou mesmo nulo, durante os primeiros anos. Recebe rendas mas paga pouco ou nenhum imposto sobre elas. E um dos raros dispositivos que permite receber rendimentos praticamente não tributados.
O LMNP micro-BIC oferece uma dedução forfetaria de 50% sobre as receitas (limitado a 77.700 euros/ano). E mais simples mas frequentemente menos vantajosó que o regime reel assim que tem um crédito ou encargos significativos.
| Critério | Arrendamento sem mobilia | LMNP |
|---|---|---|
| Regime fiscal | Rendimentos prediais | BIC |
| Amortização | Não | Sim (regime real) |
| Duração mínima contrato | 3 anos | 1 ano |
| Dedução forfetaria | 30% (micro-foncier) | 50% (micro-BIC) |
| Otimização fiscal | Limitada | Forte (amortização) |
Comparar os dois regimes num casó concreto
Tomemos um apartamento comprado por 180.000 euros com 8.000 euros de encargos anuais e 10.800 euros de rendas. No arrendamento sem mobilia em regime reel, após dedução dos encargos e juros, e tributado sobre cerca de 2.800 euros de rendimentos prediais. Em LMNP reel, a amortização anula este resultado fiscal: imposto praticamente nulo.
Ao longo de 10 anos, a diferenca pode representar milhares de euros em poupança fiscal. Na Buy&Rent, visualiza a comparação dos 4 regimes fiscais lado a lado para cada imóvel simulado.
O regime real LMNP torna-se mais vantajosó quando os seus encargos reais (juros + amortização + gestão) ultrapassam 50% da renda. Simule ambos os regimes antes de escolher.
Como escolher o regime certo
Se compra um imóvel novo ou realiza obras importantes, o LMNP reel é quase sempre mais vantajoso. Se tem poucos encargos e rendimentos prediais modestos, o micro-foncier pode ser suficiente. Se as suas obras criam um grande deficit, o arrendamento sem mobilia em regime reel pode ser interessante para imputar esse deficit no seu rendimento global.
Em todos os casos, simular as duas opções antes de decidir é indispensável. O regime ótimo depende da sua situação pessoal: rendimentos, escalao marginal de tributação, montante do crédito, encargos previsiveis.
Conclusão principal
A escolha entre arrendamento sem mobilia e LMNP depende da sua situação fiscal, da duração prevista de detenção e do tipo de imóvel. Simule sempre ambas as opções.