A amortização, o que significa concretamente?
A amortização é um mecanismo contabilístico que te permite deduzir anualmente uma fração do preço do teu imóvel das tuas rendas. A ideia base: um edifício, um soalho, um termoacumulador desgastam-se com o tempo, e o fisco reconhece esse desgaste como um encargo que podes imputar às tuas receitas.
A grande diferença em relação a outros encargos (IMI, juros do crédito, seguros) é que a amortização não é uma saída de dinheiro. Não desembolsas nada, mas reduzes mesmo assim a tua renda tributável. É exatamente este mecanismo que torna o LMNP no regime real tão poderoso.
Na prática, muitos proprietários em LMNP não pagam imposto sobre as suas rendas durante 10 a 15 anos. As rendas entram todos os meses na conta, mas fiscalmente o imóvel já está reembolsado pela amortização. A poupança conta-se em milhares de euros por ano.
Amortização anual da construção
A = amortização anual, P = preço da construção (excluindo o terreno), D = duração em anos. O terreno (10 a 20 % do preço total) não é amortizável. Cada componente tem a sua própria duração.
O que podes amortizar e durante quanto tempo
Nem tudo se amortiza e as durações variam bastante. O terreno não se desgasta: está excluído do cálculo. Primeiro passo obrigatório, separar o preço do terreno do preço da construção. Na prática, o terreno representa 10 a 20 % do preço total, mais próximo de 20 % em Paris e nas grandes metrópoles, cerca de 10 % em zonas rurais.
A construção divide-se em componentes com durações diferentes. A estrutura principal (paredes, telhado, fundações) amortiza-se em 25 a 40 anos. Os grandes equipamentos como caldeira, VMC ou isolamento duram 10 a 20 anos. Os acabamentos (cozinha equipada, pinturas, pisos) passam em amortização em apenas 5 a 10 anos.
O mobiliário e os eletrodomésticos seguem a mesma lógica. Uma cama, um sofá, um frigorífico: cada um com a sua vida útil. O teu contabilista agrupa tudo num plano de amortização global que corre ano após ano. O primeiro ano exige trabalho de configuração; depois o cálculo é automático.
| Componente | Duração de amortização | Exemplo |
|---|---|---|
| Estrutura principal | 25 a 40 anos | Paredes, telhado, fundações |
| Grandes equipamentos | 10 a 20 anos | Caldeira, VMC, isolamento |
| Acabamentos | 5 a 10 anos | Cozinha equipada, pintura, pisos |
| Mobiliário | 5 a 10 anos | Camas, sofás, eletrodomésticos |
| Terreno | Não amortizável | Valor constante no tempo |
Como calcular a tua amortização: um exemplo com números
Peguemos num caso concreto. Um apartamento comprado por 250 000 € com 25 000 € de despesas notariais, ou seja, um preço total de 275 000 €. O teu contabilista estima que 15 % do preço correspondem ao terreno (cerca de 41 000 €), o resto (234 000 €) é a parte construída. Acrescenta 15 000 € de mobiliário novo para tornar o imóvel arrendável como mobilado.
Com uma duração de amortização de 30 anos para a construção, deduzes \frac{234\,000}{30} = 7\,800 € por ano. O mobiliário amortizado em 5 anos dá \frac{15\,000}{5} = 3\,000 € por ano. Total da amortização anual nos primeiros cinco anos: 10 800 €. A partir do quinto ano, o mobiliário totalmente amortizado desaparece do cálculo, mas a construção continua por mais 25 anos.
Se as tuas rendas anuais forem de 12 000 € com 3 500 € de encargos reais (IMI, seguro, gestão), o teu resultado fiscal passa a ser 12\,000 - 3\,500 - 10\,800 = -2\,300 €. Imposto a pagar: zero. E continua assim enquanto a amortização cobrir o lucro, tipicamente 10 a 15 anos consoante o imóvel.
10-15 ans
Anos típicos sem imposto em LMNP real
80-90%
Parte amortizável do preço de compra
+3 000 €/an
Poupança fiscal mediana por ano
Armadilhas a evitar antes de avançar
Primeira armadilha: o limite de amortização. O artigo 39C do Código Geral dos Impostos francês limita a amortização dedutível de modo a que não possa criar um prejuízo compensável com os teus outros rendimentos. Se a amortização exceder o resultado positivo, o excedente não se perde, é reportado sem limite de tempo e usado assim que o resultado voltar a ser positivo.
Segunda armadilha: a mais-valia na revenda. Desde a lei de finanças 2025, as amortizações efetuadas reduzem o preço de custo do imóvel para o cálculo da mais-valia. Concretamente, pagas mais imposto no momento da venda do que antes da reforma. A ter em conta em estratégias de revenda a médio prazo.
Terceira armadilha: a passagem ao regime real é vinculativa. Podes mudar do micro-BIC para o real facilmente, mas o regresso fica bloqueado durante três anos. O regime real exige um contabilista (400 a 800 € por ano). Só faças a mudança se a tua poupança fiscal anual ultrapassar claramente esse custo.
Passar do micro-BIC para o regime real é vinculativo durante três anos. A reforma de 2025 aumenta também o imposto sobre a mais-valia na revenda. Compara portanto a poupança durante a detenção com o custo extra na venda antes de te comprometeres.
Em síntese, e como simular facilmente
A amortização LMNP continua a ser a alavanca fiscal mais poderosa para o arrendamento mobilado em França. Bem calibrada, neutraliza o imposto sobre as rendas durante 10 a 15 anos, com uma poupança que ultrapassa facilmente 30 000 € ao longo de toda a duração de amortização para um imóvel médio.
Mas só é interessante num contexto preciso: regime real (portanto contabilidade obrigatória), imóvel com parte construída importante e estratégia de detenção a longo prazo. Para casos mais simples ou primeiros passos, o micro-BIC com a sua dedução forfetária de 50 % continua mais prático e menos exigente.
A Buy&Rent simula os dois regimes lado a lado, com amortização pré-calculada consoante o teu imóvel e a tua situação fiscal. Em segundos vês qual é mais vantajoso para ti, sem abrir Excel nem contactar um contabilista só para testar uma hipótese. O regime vencedor é o que maximiza o teu cash-flow líquido após impostos durante toda a duração de detenção.