O principio fundamental de cada opção
SCI no IR: a sociedade é fiscalmente transparente. Os rendimentos e encargos são repartidos entre os socios na proporcao das suas partes, e cada um declara-os nós seus proprios rendimentos (rendimentos prediais). A tributação depende do escalao marginal de cada socio.
SCI no IS: a sociedade é um contribuinte autonomo. Declara os seus lucros e paga imposto sobre as sociedades (15% até 42.500 euros, depois 25%). Os socios só são tributados se receberem dividendos.
| Critério | SCI (IRS) |
|---|---|
| Base tributavel | Rendimentos prediais (IRS) |
| Amortização do imóvel | Não dedutível |
| Deficit reportável | 10.700 EUR/ano max |
| Distribuição de lucros | Transparencia fiscal |
| Mais-valia na revenda | Regime dos particulares |
A amortização: o trunfo maior do IS
No IS, a SCI pode amortizar o imóvel (excluindo o terreno, ao longo de 25-30 anos) e as obras. Isto reduz fortemente o resultado fiscal e consequentemente o imposto. Durante os primeiros anos, o imposto é frequentemente nulo ou muito baixo graças a esta amortização combinada com os juros do empréstimo.
No IR, nenhuma amortização e possível. As unicas deduções são os encargos reais (juros, obras, custos de gestão). A vantagem do IR é a possibilidade de criar um deficit predial imputavel no rendimento global.
A amortização na SCI IRC permite deduzir anualmente uma fracao do preço do imóvel (excluindo terreno). Em 25 anos, isto representa cerca de 3 a 4% do valor do edifício por ano, reduzindo consideravelmente o resultado fiscal tributavel.
A fiscalidade dos rendimentos distribuídos
No IR, os socios são tributados cada ano sobre a sua quota-parte do resultado, quer recebam ou não os rendimentos. E automático e proporcional as partes detidas. As contribuições sociais (17,2%) acrescem ao imposto sobre o rendimento.
No IS, enquanto os lucros permanecerem na sociedade, os socios não pagam nada. Mas assim que querem recuperar o dinheiro sob a forma de dividendos, são tributados pelo PFU (taxa fixa de 30%) ou pelo bareme progressivo com abatimento de 40%. Ha portanto uma dupla tributação: IS + imposto sobre os dividendos.
A revenda: atenção a mais-valia
E aqui que os caminhos divergem fortemente. No IR, a mais-valia e calculada sobre o preço de compra real, com abatimentos por duração de detenção (isencao total após 22 anos para o IR e 30 anos para as contribuições sociais).
No IS, a mais-valia e calculada sobre o valor contabilístico líquido, ou seja, o preço de compra menos todas as amortizações realizadas. Se amortizou 150.000 euros num imóvel comprado por 200.000 euros e revendido por 250.000 euros, a mais-valia tributavel e de 200.000 euros (250.000 - 50.000). E consideravelmente mais elevada do que no IR.
Na SCI IRC, a mais-valia e calculada sobre o valor líquido contabilístico (preço de compra menos amortizações acumuladas). Após 20 anos de amortização, a base tributavel pode ser muito elevada mesmo que o imóvel não tenha valorizado.
Que regime escolher segundo a sua situação
O IS é adequado se não precisa dos rendimentos imediatamente, se reinveste os lucros e se preve conservar o imóvel durante muito tempo (ou transmiti-lo). O IR é preferível se quer receber os rendimentos diretamente, se pondera uma venda a médio prazo, ou se esta num escalao de tributação baixo.
Na Buy&Rent, a simulação SCI compara automaticamente IR e IS para cada socio, tendo em conta o seu escalao de tributação é a sua quota-parte. Visualiza o cashflow líquido é o imposto para cada opção.
Conclusão principal
A SCI IRS convem a investidores que preveeem revender. A SCI IRC convem a quem capitaliza a longo prazo sem distribuir lucros.