Porque e que o regime reel é frequentemente mais vantajoso
Em LMNP micro-BIC, beneficia de uma dedução forfetaria de 50% sobre as suas receitas de arrendamento. E simples, mas se os seus encargos reais ultrapassarem 50% dos seus rendimentos (o que é frequente com um crédito), paga demasiados impostos. O regime reel permite deduzir os encargos pelo seu montante exato.
A passagem ao regime reel exige contabilidade (um contabilista ou um software especializado), mas a poupança fiscal compensa largamente este custo na maioria dos casos.
O regime real torna-se geralmente mais interessante que o micro-BIC quando os seus encargos reais ultrapassam 50% das suas rendas. No início de um investimento, só a amortização frequentemente basta para ultrapassar este limiar.
Os encargos correntes dedutíveis
Os juros do empréstimo é o seguro de crédito são integralmente dedutíveis. O imposto predial também (excluindo a taxa de recolha de residuos recuperável junto do inquilino). Os custos de gestão locativa, quer passe por uma agencia quer faca a gestão direta, são dedutíveis.
O seguro de proprietário não ocupante (PNO), os encargos de condominio não recuperáveis, os custos de manutenção e pequenas reparações, os honorários contabilísticos é a CFE (cotisation fonciere des entreprises): tudo isto se deduz.
Os honorários notariais na aquisição não são encargos correntes mas podem ser repartidos ou deduzidos no primeiro ano consoante a opção contabilística.
Encargos dedutíveis no regime real LMNP
A amortização: o encargo ficticio que muda tudo
Além dos encargos reais, o LMNP reel permite amortizar o imóvel (excluindo o terreno) ao longo de 25 a 30 anos é o mobiliário ao longo de 5 a 10 anos. A amortização é um encargo contabilístico que reduz o resultado fiscal sem qualquer saida de tesouraria.
Exemplo: um imóvel comprado por 200.000 euros (dos quais 40.000 euros de terreno) amortiza-se sobre a base de 160.000 euros, ou seja, cerca de 5.300 euros/ano durante 30 anos. O mobiliário de 5.000 euros amortiza-se em 5 anos, ou seja, 1.000 euros/ano. São 6.300 euros/ano de encargos dedutíveis adicionais, sem gastar um centimo.
Obras e renovações
As obras de melhoria e renovação são deduzidas como encargos (se não aumentarem significativamente o valor do imóvel) ou amortizadas ao longo da sua vida útil estimada. Uma cozinha equipada de 5.000 euros sera amortizada em 10 anos. Uma renovação de fachada sera amortizada em 15-20 anos.
As obras de construção ou ampliacao são obrigatoriamente amortizadas (nunca deduzidas como encargos). A distincao entre manutenção, melhoria e construção e importante e deve ser validada com o seu contabilista.
Simular o impacto fiscal dos seus encargos
A Buy&Rent integra automaticamente todos estes encargos no cálculo fiscal da sua simulação. Introduz os seus encargos previsionais (imposto predial, seguro, custos de gestão, obras) é o simulador calcula a amortização, o resultado fiscal é o imposto para cada um dos 4 regimes.
Pode assim verificar se o regime reel e mais vantajosó que o micro-BIC na sua situação, e estimar a poupança fiscal antes mesmo de comprar o imóvel.