Le principe fondamental de chaque option
SCI à l'IR : la société est fiscalement transparente. Les revenus et charges sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts, et chacun les déclare dans ses propres revenus (revenus fonciers). L'imposition dépend de la tranche marginale de chaque associé.
SCI à l'IS : la société est un contribuable à part entière. Elle déclare ses bénéfices et paye l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Les associés ne sont imposés que s'ils se versent des dividendes.
| Critère | SCI à l'IR |
|---|---|
| Base d'imposition | Revenus fonciers (IRPP) |
| Amortissement du bien | Non déductible |
| Déficit reportable | 10 700 EUR/an max |
| Distribution bénéfices | Transparence fiscale |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers |
L'amortissement : l'atout majeur de l'IS
À l'IS, la SCI peut amortir le bien immobilier (hors terrain, sur 25-30 ans) et les travaux. Cela réduit fortement le résultat fiscal et donc l'impôt. Pendant les premières années, l'impôt est souvent nul ou très faible grâce à cet amortissement combiné aux intérêts d'emprunt.
À l'IR, aucun amortissement n'est possible. Les seules déductions sont les charges réelles (intérêts, travaux, frais de gestion). L'avantage de l'IR est la possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
L'amortissement en SCI IS permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien (hors terrain). Sur 25 ans, cela représente environ 3 à 4 % du prix du bâti par an, réduisant considérablement le résultat fiscal imposable.
La fiscalité des revenus distribués
À l'IR, les associés sont imposés chaque année sur leur quote-part de résultat, qu'ils perçoivent ou non les revenus. C'est automatique et proportionnel aux parts détenues. Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'ajoutent à l'impôt sur le revenu.
À l'IS, tant que les bénéfices restent dans la société, les associés ne paient rien. Mais dès qu'ils veulent récupérer l'argent sous forme de dividendes, ils sont imposés au PFU (flat tax à 30 %) ou au barème progressif avec abattement de 40 %. Il y a donc une double imposition : IS + impôt sur les dividendes.
La revente : attention à la plus-value
C'est là que les chemins divergent fortement. À l'IR, la plus-value est calculée sur le prix d'achat réel, avec des abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
À l'IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat moins tous les amortissements pratiqués. Si vous avez amorti 150 000 € sur un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 €, la plus-value imposable est de 200 000 € (250 000 - 50 000). C'est considérablement plus élevé qu'à l'IR.
En SCI IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés). Après 20 ans d'amortissement, la base imposable peut être très élevée même si le bien n'a pas pris de valeur. Anticipez ce point.
Quel régime choisir selon votre situation
L'IS est adapté si vous n'avez pas besoin des revenus immédiatement, si vous réinvestissez les bénéfices, et si vous prévoyez de conserver le bien très longtemps (ou de le transmettre). L'IR est préférable si vous voulez percevoir les revenus directement, si vous envisagez une revente à moyen terme, ou si vous êtes dans une tranche d'imposition basse.
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À retenir
La SCI à l'IR convient aux investisseurs qui prévoient de revendre. La SCI à l'IS convient à ceux qui capitalisent sur le long terme sans distribuer les bénéfices.