Pourquoi le régime réel est souvent plus avantageux
En LMNP micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. C'est simple, mais si vos charges réelles dépassent 50 % de vos revenus (ce qui est fréquent avec un crédit), vous payez trop d'impôts. Le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant exact.
Le passage au réel nécessite une comptabilité (un expert-comptable ou un logiciel spécialisé), mais l'économie d'impôt compense largement ce coût dans la majorité des cas.
Le régime réel devient généralement plus intéressant que le micro-BIC dès que vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers. En début d'investissement, l'amortissement seul suffit souvent à franchir ce seuil.
Les charges courantes déductibles
Les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur sont intégralement déductibles. La taxe foncière aussi (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire). Les frais de gestion locative, que vous passiez par une agence ou que vous gériez vous-même, sont déductibles.
L'assurance propriétaire non-occupant (PNO), les charges de copropriété non récupérables, les frais d'entretien et de petites réparations, les honoraires comptables, la CFE (cotisation foncière des entreprises) : tout cela se déduit.
Les frais de notaire lors de l'acquisition ne sont pas des charges courantes mais peuvent être étalés ou déduits la première année selon le choix comptable.
Charges déductibles en LMNP réel
L'amortissement : la charge fictive qui change tout
En plus des charges réelles, le LMNP réel permet d'amortir le bien immobilier (hors terrain) sur 25 à 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans. L'amortissement est une charge comptable qui réduit le résultat fiscal sans sortie de trésorerie.
Exemple : un bien acheté 200 000 € (dont 40 000 € de terrain) s'amortit sur la base de 160 000 €, soit environ 5 300 €/an sur 30 ans. Le mobilier de 5 000 € s'amortit sur 5 ans, soit 1 000 €/an. Ce sont 6 300 €/an de charges déductibles supplémentaires, sans débourser un centime.
Les travaux et rénovations
Les travaux d'amélioration et de rénovation sont soit déduits en charges (s'ils n'augmentent pas significativement la valeur du bien), soit amortis sur leur durée de vie estimée. Une cuisine équipée à 5 000 € sera amortie sur 10 ans. Un ravalement de façade sera amorti sur 15-20 ans.
Les travaux de construction ou d'agrandissement sont obligatoirement amortis (jamais déduits en charges). La distinction entre entretien, amélioration et construction est importante et doit être validée avec votre comptable.
Simuler l'impact fiscal de vos charges
Buy&Rent intègre automatiquement toutes ces charges dans le calcul fiscal de votre simulation. Vous renseignez vos charges prévisionnelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux) et le simulateur calcule l'amortissement, le résultat fiscal et l'impôt pour chacun des 4 régimes.
Vous pouvez ainsi vérifier si le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC dans votre situation, et estimer l'économie d'impôt avant même d'acheter le bien.