Deux façons de louer, deux fiscalités différentes
En France, quand vous mettez un bien en location, vous avez le choix entre la location nue (vide) et la location meublée. Ce choix n'est pas qu'une question de mobilier : il détermine le régime fiscal applicable, le type de bail, et au final le montant d'impôt que vous payez sur vos revenus locatifs.
La location nue relève des revenus fonciers (micro-foncier ou réel). La location meublée relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec le statut LMNP. Cette distinction a des conséquences majeures sur votre rentabilité nette.
Location nue : simplicité et stabilité
En location nue, le bail est de 3 ans minimum (6 ans pour une personne morale). Vous déclarez vos revenus fonciers, avec un abattement de 30 % en micro-foncier (si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €/an), ou en déduisant vos charges réelles au régime réel.
Le régime réel permet de déduire les intérêts d'emprunt, les travaux, la taxe foncière, les frais de gestion et l'assurance. Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 €/an).
C'est un régime stable, bien connu des banquiers. Mais il ne permet pas l'amortissement du bien, ce qui constitue son principal inconvénient face au LMNP.
LMNP réel : l'avantage de l'amortissement
Le LMNP au régime réel permet de déduire les mêmes charges que la location nue, plus un avantage décisif : l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier.
Résultat : dans la plupart des cas, le résultat fiscal est proche de zéro, voire nul, pendant les premières années. Vous percevez des loyers mais ne payez pas ou peu d'impôts dessus. C'est l'un des rares dispositifs qui permet de percevoir des revenus quasiment non imposés.
Le LMNP micro-BIC offre un abattement de 50 % sur les recettes (plafonné à 77 700 €/an). C'est plus simple mais souvent moins avantageux que le réel dès que vous avez un crédit ou des charges significatives.
| Critère | Location nue | LMNP |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC |
| Amortissement | Non | Oui (régime réel) |
| Durée bail minimum | 3 ans | 1 an |
| Abattement forfaitaire | 30% (micro-foncier) | 50% (micro-BIC) |
| Défiscalisation | Limitée | Forte (amortissement) |
Comparer les deux régimes sur un cas concret
Prenons un appartement acheté 180 000 € avec 8 000 € de charges annuelles et 10 800 € de loyers. En location nue au réel, après déduction des charges et intérêts, vous êtes imposé sur environ 2 800 € de revenus fonciers. En LMNP réel, l'amortissement efface ce résultat fiscal : impôt quasi nul.
Sur 10 ans, la différence peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie d'impôt. Sur Buy&Rent, vous visualisez la comparaison des 4 régimes fiscaux côte à côte pour chaque bien simulé.
Le régime réel LMNP devient plus avantageux dès que vos charges réelles (intérêts + amortissement + gestion) dépassent 50 % du loyer. Simulez les deux régimes avant de choisir.
Comment choisir le bon régime
Si vous achetez un bien neuf ou que vous faites des travaux importants, le LMNP réel est presque toujours plus avantageux. Si vous avez peu de charges et des revenus fonciers modestes, le micro-foncier peut suffire. Si vos travaux créent un gros déficit, la location nue au réel peut être intéressante pour imputer ce déficit sur votre revenu global.
Dans tous les cas, simuler les deux options avant de se décider est indispensable. Le régime optimal dépend de votre situation personnelle : revenus, tranche marginale d'imposition, montant du crédit, charges prévisibles.
À retenir
Le choix entre location nue et LMNP dépend de votre situation fiscale, de la durée de détention prévue et du type de bien. Simulez toujours les deux options.