Lexique de l'investissement locatif

77 termes expliqués simplement

Fiscalité

Abattement Forfaitaire

Réduction fixe appliquée sur les revenus avant imposition. 50% en micro-BIC, 30% en micro-foncier.

Exemple : 10 000 euros de loyers en micro-BIC, base imposable de 5 000 euros.

Amortissement

Déduction comptable de la perte de valeur du bien et du mobilier sur leur durée de vie.

Exemple : Un bien de 200 000 € amorti sur 30 ans = 6 666 €/an de déduction.

CSG-CRDS

Contributions sociales prélevées sur les revenus locatifs au taux global de 17.2%.

Exemple : Sur 10 000 € de revenus fonciers nets : 1 720 € de prélèvements sociaux.

Déficit Foncier

Quand les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an).

Exemple : 8 000 € de loyers - 20 000 € de travaux = -12 000 € → 10 700 € déduits du revenu global.

LMNP

Loueur Meublé Non Professionnel. Statut fiscal permettant de déduire les charges et l'amortissement du bien.

Exemple : Un T2 meublé loué 800 €/mois avec un amortissement de 3% du prix.

LMNP au Réel

Régime déclaratif où l'on déduit charges réelles et amortissements. Souvent zéro impôt pendant 10 à 15 ans.

Exemple : Loyers 12 000 euros, charges 4 000, amortissement 8 000, résultat fiscal de zéro.

LMP

Loueur Meublé Professionnel. Statut quand les recettes locatives meublées dépassent 23 000 euros par an et 50% des revenus du foyer.

Exemple : Recettes meublées 30 000 euros et 60% des revenus du foyer, statut LMP automatique.

Micro-BIC

Régime simplifié avec un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs meublés.

Exemple : Pour 10 000 € de loyers, seuls 5 000 € sont imposés.

Micro-Foncier

Régime simplifié pour la location nue avec un abattement de 30% sur les loyers.

Exemple : Pour 10 000 € de loyers, seuls 7 000 € sont imposés.

PFU (Flat Tax)

Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% (12.8% IR + 17.2% PS) applicable aux revenus du capital.

Exemple : Dividendes SCI à l'IS : 5 000 € × 30% = 1 500 € d'impôt flat tax.

Plus-value Immobilière

Gain réalisé lors de la revente d'un bien. Taxée à 19% + 17.2% de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs selon la durée de détention.

Exemple : Bien acheté 150 000 € revendu 200 000 € après 10 ans : exonération partielle grâce aux abattements.

Prélèvements Sociaux

Cotisations CSG, CRDS et solidarité au taux global de 17,2% sur les revenus du capital.

Exemple : 5 000 euros de revenus fonciers : 860 euros de prélèvements sociaux.

Régime Réel

Permet de déduire toutes les charges réelles (travaux, intérêts, frais de gestion, amortissement).

Exemple : Idéal si vos charges dépassent 50% de vos revenus locatifs.

Revenus Fonciers

Revenus issus de la location nue, soumis au barème progressif de l'impôt et aux prélèvements sociaux.

Exemple : Loyers d'un T2 vide loué 600 euros par mois, déclarés en revenus fonciers.

SCI

Société Civile Immobilière. Structure juridique pour détenir un bien à plusieurs, avec le choix entre l'IR et l'IS.

Exemple : Deux associés à 50/50 : chacun déclare sa quote-part des revenus et des charges.

SCI à l'IR

SCI imposée à l'impôt sur le revenu. Chaque associé déclare sa quote-part dans ses revenus fonciers.

Exemple : SCI familiale à 50/50, chaque associé déclare 5 000 euros sur 10 000 de loyers nets.

SCI à l'IS

SCI imposée à l'impôt sur les sociétés. Permet d'amortir le bien mais double imposition à la sortie.

Exemple : Bénéfices imposés à 15% jusqu'à 42 500 euros puis 25%.

TMI

Tranche Marginale d'Imposition. Le taux d'imposition applicable à la dernière tranche de vos revenus.

Exemple : Avec un TMI de 30%, chaque euro de revenu locatif supplémentaire est taxé à 30%.

Financement

Apport Personnel

Somme investie sans emprunt. Généralement 10 à 20% du prix d'achat + frais de notaire.

Exemple : Pour un bien à 200 000 € : apport de 30 000 € (15%) + 15 000 € de frais de notaire.

Assurance Emprunteur

Assurance obligatoire couvrant décès, invalidité et incapacité de travail sur le prêt immobilier.

Exemple : Taux moyen 0.25 à 0.40% du capital emprunté, déductible en LMNP réel.

Capacité d'Emprunt

Montant maximum empruntable selon vos revenus, charges existantes et le taux d'endettement de 35%.

Exemple : Revenus 4 000 €/mois sans crédit → capacité d'emprunt d'environ 200 000 € sur 25 ans.

Cash-flow

Différence entre les revenus locatifs et toutes les charges (crédit, impôts, charges). Positif = vous gagnez de l'argent chaque mois.

Exemple : Loyer 800 € - Crédit 600 € - Charges 100 € = +100 € de cash-flow.

Cautionnement

Garantie via un organisme (Crédit Logement) qui se substitue à l'hypothèque. Moins cher et partiellement remboursable.

Exemple : 0,8 à 1% du capital, dont la moitié restituée en fin de prêt.

Effet de Levier

Utiliser l'argent de la banque pour investir. Permet de multiplier la rentabilité de votre apport.

Exemple : Avec 20 000 € d'apport, vous achetez un bien à 200 000 € = levier de 10.

Hypothèque

Garantie réelle sur le bien : la banque peut le saisir et le vendre en cas d'impayé.

Exemple : Frais d'environ 1,5% du capital emprunté, à payer chez le notaire.

Lissage de Prêt

Mécanisme combinant plusieurs prêts pour obtenir une mensualité totale constante.

Exemple : PTZ + prêt principal lissés sur 25 ans pour une mensualité unique.

Modulation d'Échéance

Faculté contractuelle de baisser ou d'augmenter sa mensualité (souvent +/- 30%).

Exemple : Mensualité de 1 000 euros modulée à 1 300 pour rembourser plus vite.

Rendement Brut

Rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat. Ne tient pas compte des charges.

Exemple : (800 € × 12) / 150 000 € = 6.4% brut

Rendement Net

Rendement après déduction de toutes les charges et impôts. Reflète votre gain réel.

Exemple : Un rendement net de 5% sur 200 000 € = 10 000 €/an de gain réel.

ROI

Return On Investment. Mesure la rentabilité par rapport à l'argent investi (apport + frais).

Exemple : Gain annuel 5 000 € / Apport 30 000 € = 16.7% de ROI.

TAEG

Taux Annuel Effectif Global. Inclut intérêts, assurance et frais de dossier. Permet de comparer les offres de prêt.

Exemple : Taux nominal 3.5% + assurance 0.3% + frais = TAEG 4.1%.

Taux d'Endettement

Part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Limite bancaire fixée à 35%.

Exemple : Revenus 3 000 €/mois, crédits 1 000 €/mois → taux d'endettement de 33%.

Taux Fixe

Taux d'intérêt qui ne change pas durant toute la durée du prêt. Mensualité constante.

Exemple : Prêt 200 000 euros sur 25 ans à 3,5% fixe : 1 001 euros par mois.

Taux Variable

Taux d'intérêt indexé sur un indice (Euribor) qui évolue. Mensualité ou durée peut changer.

Exemple : Euribor 3 mois + marge de 1%, mensualité réajustée chaque année.

Bien immobilier

Bail Commercial

Bail pour locaux à usage commercial. Durée 9 ans (3-6-9), forte protection du locataire.

Exemple : Boutique louée à un commerçant, indexation sur l'ILC.

Bail Mobilité

Bail meublé de courte durée (1 à 10 mois) destiné aux personnes en mobilité (étudiants, missions).

Exemple : Étudiant en stage 6 mois, bail mobilité sans dépôt de garantie.

Classement DPE

Note de A (très performant) à G (passoire) attribuée selon la consommation et les émissions.

Exemple : Un logement classé F ou G ne peut plus être loué (loi Climat).

Copropriété

Régime juridique d'un immeuble divisé en lots. Chaque copropriétaire paie des charges communes.

Exemple : Charges de copropriété : ascenseur, gardien, espaces verts → 150 à 300 €/mois.

DPE

Diagnostic de Performance Énergétique. Classe le logement de A (très performant) à G (passoire). Obligatoire pour louer.

Exemple : Un DPE F ou G interdit la mise en location depuis 2025 (loi Climat).

Location Courte Durée

Location à la nuit ou à la semaine (Airbnb, Booking). Rentabilité forte mais réglementation locale stricte.

Exemple : Studio à Bordeaux loué 80 euros la nuit, plafond 120 jours par an en résidence principale.

Location Meublée

Le logement est équipé du mobilier nécessaire à la vie quotidienne. Fiscalité avantageuse (LMNP).

Exemple : Lit, table, chaises, électroménager... définis par décret.

Location Nue

Logement loué vide. Régime fiscal différent (revenus fonciers).

Exemple : Plus simple mais fiscalité souvent moins avantageuse.

Loyer CC

Loyer Charges Comprises. Ce que paie réellement le locataire chaque mois.

Exemple : Loyer HC 700 € + Charges 100 € = Loyer CC 800 €

Loyer HC

Loyer Hors Charges. Montant du loyer sans les charges récupérables.

Exemple : Le loyer HC sert de base pour calculer le rendement.

Surface Carrez

Surface habitable privative mesurée selon la loi Carrez. Exclut les surfaces sous 1.80 m de hauteur et les annexes.

Exemple : Un T3 de 65 m² Carrez peut avoir 72 m² au sol (combles basses exclues).

Surface Habitable

Surface au sol des pièces closes et couvertes, hors murs, cloisons, gaines et combles non aménagés.

Exemple : Un T3 de 70 m² au sol peut faire 65 m² de surface habitable.

Tension Locative

Rapport entre la demande et l'offre de logements dans une zone. Plus la tension est forte, moins le risque de vacance.

Exemple : Paris, Lyon, Bordeaux = zones très tendues → vacance locative quasi nulle.

Vacance Locative

Période sans locataire. En moyenne 1 mois par an = 8% de vacance.

Exemple : 8% sur un loyer de 800 € = 768 € de loyer moyen réel.

Charges

Assurance GLI

Garantie Loyers Impayés. Couvre les impayés et les dégradations du locataire.

Exemple : Généralement 2.5-3.5% du loyer annuel.

Assurance PNO

Propriétaire Non Occupant. Protège le propriétaire contre les sinistres quand le logement est loué.

Exemple : Environ 100-200 €/an selon la surface.

CFE

Cotisation Foncière des Entreprises. Taxe pour les LMNP si CA > 5 000 €.

Exemple : Variable selon les communes, souvent 200-500 €/an.

Charges de Copropriété

Frais communs (entretien, ascenseur, gardien, espaces verts) répartis entre copropriétaires.

Exemple : Immeuble haussmannien avec ascenseur : 250 à 350 euros par mois pour un T3.

Charges Récupérables

Charges payées par le bailleur mais refacturées au locataire (eau, ascenseur, ordures).

Exemple : Charges de copro 200 euros par mois, dont 120 récupérables auprès du locataire.

Frais de Gestion

Commission de l'agence immobilière pour gérer la location (recherche locataire, quittances, etc.).

Exemple : En général 6-8% du loyer pour une gestion complète.

Taxe d'Habitation

Taxe locale, supprimée pour les résidences principales mais maintenue sur les résidences secondaires.

Exemple : Résidence secondaire à Annecy : 1 800 euros par an.

Taxe Foncière

Impôt annuel dû par le propriétaire. Varie selon la commune et la valeur cadastrale.

Exemple : Peut représenter 1 à 2 mois de loyer selon les villes.

TEOM

Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères. Récupérable auprès du locataire.

Exemple : TEOM de 180 euros par an, refacturée intégralement au locataire.

Acquisition

Acte Authentique

Acte signé devant notaire qui transfère officiellement la propriété et déclenche le paiement.

Exemple : Signature de l'acte 3 mois après le compromis, remise des clés le jour même.

Compromis de Vente

Avant-contrat engageant les deux parties, sauf usage du droit de rétractation de 10 jours.

Exemple : Compromis signé en mai, acte authentique en juillet après obtention du prêt.

Condition Suspensive

Clause qui annule la vente si elle n'est pas réalisée (obtention du prêt, urbanisme).

Exemple : Refus de prêt dans les 45 jours, le compromis est caduc et l'acompte restitué.

Droits de Mutation

Taxes payées au moment de l'acquisition, principalement perçues par les départements (5,80%).

Exemple : Bien à 200 000 euros : environ 11 600 euros de droits de mutation.

Frais d'Agence

Commission de l'agence immobilière pour la vente. À la charge de l'acheteur ou du vendeur.

Exemple : Généralement 3-5% du prix de vente.

Frais de Notaire

Frais d'acquisition incluant les taxes et la rémunération du notaire. Environ 7-8% dans l'ancien.

Exemple : Pour un bien à 200 000 € : environ 15 000 € de frais.

Marché

Denormandie

Dispositif de défiscalisation pour l'achat ancien à rénover dans certaines villes moyennes.

Exemple : Réduction d'impôt jusqu'à 21% du prix sur 12 ans avec 25% de travaux.

DVF

Demandes de Valeurs Foncières. Base de données publique de toutes les transactions immobilières en France.

Exemple : Consultez les prix réels de vente dans votre quartier sur les 5 dernières années.

ICC

Indice du Coût de la Construction. Reflète l'évolution des coûts de construction neuve. Utilisé pour certains baux commerciaux.

Exemple : ICC T2 2025 = 2 227 → sert de base pour réviser les loyers commerciaux.

IRL

Indice de Référence des Loyers. Publié chaque trimestre par l'INSEE, il plafonne la révision annuelle des loyers.

Exemple : IRL T3 2025 = 145.47 → hausse maximale du loyer : +3.2% vs l'an dernier.

Loi Climat

Loi de 2021 interdisant progressivement la location des passoires énergétiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034).

Exemple : Bien classé G : interdit de relouer après 2025.

Prix au m²

Prix moyen du mètre carré dans une zone. Indicateur clé pour évaluer un bien par rapport au marché local.

Exemple : Paris 16e : ~11 000 €/m² vs Mulhouse : ~1 200 €/m². Rendement brut comparable.

Zone Tendue

Zone où la demande dépasse fortement l'offre. Encadrement des loyers et fiscalité spécifique.

Exemple : Paris, Bordeaux, Lyon : encadrement des loyers en vigueur.

Stratégie

Autofinancement

Quand les loyers couvrent 100% des charges, crédit et impôts. Cash-flow ≥ 0 €.

Exemple : Loyer 900 € - Crédit 650 € - Charges 150 € - Impôts 50 € = +50 € → autofinancé.

Démembrement

Séparation entre nue-propriété et usufruit. Optimisation fiscale et patrimoniale puissante.

Exemple : Parents donnent la nue-propriété aux enfants et conservent l'usufruit.

Holding

Société mère détenant des parts d'autres sociétés (SCI, SAS). Permet d'optimiser fiscalité et transmission.

Exemple : Holding à l'IS détenant 3 SCI patrimoniales, dividendes remontés à 5%.

Marchand de Biens

Activité commerciale d'achat-revente de biens immobiliers, soumise à TVA et à l'IS.

Exemple : Achat à 150 000 euros, travaux 30 000, revente 220 000 dans l'année.

Nue-Propriété

Droit de posséder un bien sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus (réservés à l'usufruitier).

Exemple : Achat en nue-propriété avec décote de 30% par rapport au prix du marché.

Stratégie Patrimoniale

Approche d'investissement visant la constitution d'un patrimoine à long terme plutôt que le cash-flow immédiat.

Exemple : Acheter à Paris avec un rendement de 3% mais une plus-value attendue de 20% en 10 ans.

Viager

Vente d'un bien moyennant un bouquet et une rente versée jusqu'au décès du vendeur.

Exemple : Bouquet de 50 000 euros et rente mensuelle de 800 euros, appartement libéré au décès.