43 termes expliqués simplement

Lexique de l'investissement locatif

Fiscalité

LMNP

Loueur Meublé Non Professionnel. Statut fiscal permettant de déduire les charges et l'amortissement du bien.

Exemple : Un T2 meublé loué 800 €/mois avec un amortissement de 3% du prix.

Micro-BIC

Régime simplifié avec un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs meublés.

Exemple : Pour 10 000 € de loyers, seuls 5 000 € sont imposés.

Micro-Foncier

Régime simplifié pour la location nue avec un abattement de 30% sur les loyers.

Exemple : Pour 10 000 € de loyers, seuls 7 000 € sont imposés.

Régime Réel

Permet de déduire toutes les charges réelles (travaux, intérêts, frais de gestion, amortissement).

Exemple : Idéal si vos charges dépassent 50% de vos revenus locatifs.

TMI

Tranche Marginale d'Imposition. Le taux d'imposition applicable à la dernière tranche de vos revenus.

Exemple : Avec un TMI de 30%, chaque euro de revenu locatif supplémentaire est taxé à 30%.

Amortissement

Déduction comptable de la perte de valeur du bien et du mobilier sur leur durée de vie.

Exemple : Un bien de 200 000 € amorti sur 30 ans = 6 666 €/an de déduction.

CSG-CRDS

Contributions sociales prélevées sur les revenus locatifs au taux global de 17.2%.

Exemple : Sur 10 000 € de revenus fonciers nets : 1 720 € de prélèvements sociaux.

Déficit Foncier

Quand les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an).

Exemple : 8 000 € de loyers - 20 000 € de travaux = -12 000 € → 10 700 € déduits du revenu global.

Plus-value Immobilière

Gain réalisé lors de la revente d'un bien. Taxée à 19% + 17.2% de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs selon la durée de détention.

Exemple : Bien acheté 150 000 € revendu 200 000 € après 10 ans : exonération partielle grâce aux abattements.

PFU (Flat Tax)

Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% (12.8% IR + 17.2% PS) applicable aux revenus du capital.

Exemple : Dividendes SCI à l'IS : 5 000 € × 30% = 1 500 € d'impôt flat tax.

SCI

Société Civile Immobilière. Structure juridique pour détenir un bien à plusieurs, avec le choix entre l'IR et l'IS.

Exemple : Deux associés à 50/50 : chacun déclare sa quote-part des revenus et des charges.

Financement

Cash-flow

Différence entre les revenus locatifs et toutes les charges (crédit, impôts, charges). Positif = vous gagnez de l'argent chaque mois.

Exemple : Loyer 800 € - Crédit 600 € - Charges 100 € = +100 € de cash-flow.

Rendement Brut

Rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat. Ne tient pas compte des charges.

Exemple : (800 € × 12) / 150 000 € = 6.4% brut

Rendement Net

Rendement après déduction de toutes les charges et impôts. Reflète votre gain réel.

Exemple : Un rendement net de 5% sur 200 000 € = 10 000 €/an de gain réel.

Effet de Levier

Utiliser l'argent de la banque pour investir. Permet de multiplier la rentabilité de votre apport.

Exemple : Avec 20 000 € d'apport, vous achetez un bien à 200 000 € = levier de 10.

ROI

Return On Investment. Mesure la rentabilité par rapport à l'argent investi (apport + frais).

Exemple : Gain annuel 5 000 € / Apport 30 000 € = 16.7% de ROI.

Taux d'Endettement

Part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Limite bancaire fixée à 35%.

Exemple : Revenus 3 000 €/mois, crédits 1 000 €/mois → taux d'endettement de 33%.

Apport Personnel

Somme investie sans emprunt. Généralement 10 à 20% du prix d'achat + frais de notaire.

Exemple : Pour un bien à 200 000 € : apport de 30 000 € (15%) + 15 000 € de frais de notaire.

TAEG

Taux Annuel Effectif Global. Inclut intérêts, assurance et frais de dossier. Permet de comparer les offres de prêt.

Exemple : Taux nominal 3.5% + assurance 0.3% + frais = TAEG 4.1%.

Capacité d'Emprunt

Montant maximum empruntable selon vos revenus, charges existantes et le taux d'endettement de 35%.

Exemple : Revenus 4 000 €/mois sans crédit → capacité d'emprunt d'environ 200 000 € sur 25 ans.

Assurance Emprunteur

Assurance obligatoire couvrant décès, invalidité et incapacité de travail sur le prêt immobilier.

Exemple : Taux moyen 0.25 à 0.40% du capital emprunté, déductible en LMNP réel.

Bien immobilier

Vacance Locative

Période sans locataire. En moyenne 1 mois par an = 8% de vacance.

Exemple : 8% sur un loyer de 800 € = 768 € de loyer moyen réel.

Loyer HC

Loyer Hors Charges. Montant du loyer sans les charges récupérables.

Exemple : Le loyer HC sert de base pour calculer le rendement.

Loyer CC

Loyer Charges Comprises. Ce que paie réellement le locataire chaque mois.

Exemple : Loyer HC 700 € + Charges 100 € = Loyer CC 800 €

Location Meublée

Le logement est équipé du mobilier nécessaire à la vie quotidienne. Fiscalité avantageuse (LMNP).

Exemple : Lit, table, chaises, électroménager... définis par décret.

Location Nue

Logement loué vide. Régime fiscal différent (revenus fonciers).

Exemple : Plus simple mais fiscalité souvent moins avantageuse.

DPE

Diagnostic de Performance Énergétique. Classe le logement de A (très performant) à G (passoire). Obligatoire pour louer.

Exemple : Un DPE F ou G interdit la mise en location depuis 2025 (loi Climat).

Surface Carrez

Surface habitable privative mesurée selon la loi Carrez. Exclut les surfaces sous 1.80 m de hauteur et les annexes.

Exemple : Un T3 de 65 m² Carrez peut avoir 72 m² au sol (combles basses exclues).

Tension Locative

Rapport entre la demande et l'offre de logements dans une zone. Plus la tension est forte, moins le risque de vacance.

Exemple : Paris, Lyon, Bordeaux = zones très tendues → vacance locative quasi nulle.

Copropriété

Régime juridique d'un immeuble divisé en lots. Chaque copropriétaire paie des charges communes.

Exemple : Charges de copropriété : ascenseur, gardien, espaces verts → 150 à 300 €/mois.

Charges

Assurance PNO

Propriétaire Non Occupant. Protège le propriétaire contre les sinistres quand le logement est loué.

Exemple : Environ 100-200 €/an selon la surface.

Assurance GLI

Garantie Loyers Impayés. Couvre les impayés et les dégradations du locataire.

Exemple : Généralement 2.5-3.5% du loyer annuel.

Taxe Foncière

Impôt annuel dû par le propriétaire. Varie selon la commune et la valeur cadastrale.

Exemple : Peut représenter 1 à 2 mois de loyer selon les villes.

Frais de Gestion

Commission de l'agence immobilière pour gérer la location (recherche locataire, quittances, etc.).

Exemple : En général 6-8% du loyer pour une gestion complète.

CFE

Cotisation Foncière des Entreprises. Taxe pour les LMNP si CA > 5 000 €.

Exemple : Variable selon les communes, souvent 200-500 €/an.

Acquisition

Frais de Notaire

Frais d'acquisition incluant les taxes et la rémunération du notaire. Environ 7-8% dans l'ancien.

Exemple : Pour un bien à 200 000 € : environ 15 000 € de frais.

Frais d'Agence

Commission de l'agence immobilière pour la vente. À la charge de l'acheteur ou du vendeur.

Exemple : Généralement 3-5% du prix de vente.

Marché

IRL

Indice de Référence des Loyers. Publié chaque trimestre par l'INSEE, il plafonne la révision annuelle des loyers.

Exemple : IRL T3 2025 = 145.47 → hausse maximale du loyer : +3.2% vs l'an dernier.

ICC

Indice du Coût de la Construction. Reflète l'évolution des coûts de construction neuve. Utilisé pour certains baux commerciaux.

Exemple : ICC T2 2025 = 2 227 → sert de base pour réviser les loyers commerciaux.

DVF

Demandes de Valeurs Foncières. Base de données publique de toutes les transactions immobilières en France.

Exemple : Consultez les prix réels de vente dans votre quartier sur les 5 dernières années.

Prix au m²

Prix moyen du mètre carré dans une zone. Indicateur clé pour évaluer un bien par rapport au marché local.

Exemple : Paris 16e : ~11 000 €/m² vs Mulhouse : ~1 200 €/m². Rendement brut comparable.

Stratégie

Autofinancement

Quand les loyers couvrent 100% des charges, crédit et impôts. Cash-flow ≥ 0 €.

Exemple : Loyer 900 € - Crédit 650 € - Charges 150 € - Impôts 50 € = +50 € → autofinancé.

Stratégie Patrimoniale

Approche d'investissement visant la constitution d'un patrimoine à long terme plutôt que le cash-flow immédiat.

Exemple : Acheter à Paris avec un rendement de 3% mais une plus-value attendue de 20% en 10 ans.

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