Pourquoi le rendement brut ne dit pas tout
Le rendement brut, c'est le loyer annuel divisé par le prix d'achat. Pour un bien à 150\,000 € loué 650 € par mois, ça donne \frac{7\,800}{150\,000} \times 100 = 5{,}2 %. Simple, mais incomplet.
Ce chiffre ignore presque tout : ton apport, ton crédit, tes charges, tes impôts et le prix de revente. Deux biens affichant 5 % de rendement brut peuvent rapporter du simple au double une fois ces éléments pris en compte.
Surtout, le rendement brut ne tient pas compte du temps. Or 1 000 € encaissés dans 10 ans valent moins que 1 000 € aujourd'hui. C'est exactement ce que le TRI corrige.
Comparer deux investissements sur leur seul rendement brut, c'est comme choisir une voiture sur sa vitesse maximale. Tu rates l'essentiel : la consommation, le prix, la fiabilité. Un bien à 5 % brut avec un fort effet de levier peut écraser un bien à 7 % brut acheté comptant.
Le TRI, c'est quoi exactement ?
Le TRI, ou taux de rendement interne, est le taux annuel moyen que rapporte vraiment ton argent investi, sur toute la durée de l'opération. Il s'exprime en pourcentage, comme un rendement, mais il intègre tous les flux dans le temps.
Mathématiquement, c'est le taux qui rend nulle la somme de tes flux actualisés. En clair : le taux pour lequel ce que tu sors (apport, mensualités) est exactement compensé par ce que tu encaisses (loyers, revente).
Un TRI de 11 % signifie que ton argent placé dans ce bien travaille à 11 % par an. Tu peux alors comparer directement avec une assurance-vie, des actions ou un autre bien, sur une base honnête.
Taux de rendement interne
CF_t = flux de trésorerie de l'année t (négatif à l'achat, positif ensuite), r = TRI recherché, n = durée de détention en années.
Les flux à intégrer dans le calcul
Le premier flux, c'est ta mise de départ : apport plus frais de notaire et de garantie. C'est une sortie d'argent, donc un flux négatif à l'année 0.
Ensuite viennent les cash-flows annuels : loyers encaissés moins mensualités de crédit, charges, taxe foncière et impôts. Positifs ou négatifs selon ton montage, ils s'étalent sur toute la durée de détention.
Le dernier flux est le plus oublié : le produit net de la revente. C'est le prix de vente moins le capital restant dû, les frais et l'impôt sur la plus-value. Sans lui, ton TRI est faux.
Un exemple concret de TRI
Tu achètes un appartement 150\,000 € avec 30\,000 € d'apport, le reste à crédit. Chaque année, ton bien dégage un cash-flow net de 600 € une fois le crédit, les charges et l'impôt payés.
Au bout de 10 ans, tu revends. Après remboursement du capital restant dû, frais d'agence et impôt sur la plus-value, il te reste 75\,000 € net en poche. C'est ce montant qui s'ajoute au flux de la dernière année.
En intégrant ces flux, le TRI ressort à environ 11 % par an. Pour un bien affiché à 5,2 % de rendement brut, l'écart est énorme : l'effet de levier du crédit et la revente font tout le travail.
| Année | Flux de trésorerie |
|---|---|
| Année 0 (achat) | -30 000 € |
| Années 1 à 9 | +600 € / an |
| Année 10 (revente) | +75 600 € |
| TRI résultant | ≈ 11 % |
Lire et comparer un TRI sans se tromper
Un bon TRI dépend de ton horizon et de ta prise de risque. En locatif avec crédit, un TRI entre 6 et 10 % est solide, au-dessus de 12 % c'est excellent. En dessous de 4 %, autant viser un placement sans souci de gestion.
Attention aux hypothèses. Le TRI repose sur un prix de revente et une vacance estimés. Gonfle la plus-value future et ton TRI devient un joli chiffre sans valeur. Reste prudent sur la revente.
Le TRI ne dit rien de l'effort de trésorerie mensuel. Un bien peut afficher un TRI de 12 % tout en te coûtant 200 € par mois pendant 15 ans. Regarde toujours le TRI et le cash-flow ensemble.
Calcule toujours ton TRI sur deux scénarios de revente : un prudent (prix stable) et un optimiste (plus-value). Si le TRI reste correct même avec un prix de revente stable, ton investissement tient debout sans pari sur le marché.
Du rendement brut au TRI, le bon réflexe
Le rendement brut sert à filtrer rapidement des annonces. Le TRI, lui, tranche entre deux biens sérieusement envisagés. L'un trie, l'autre décide.
Le calcul à la main reste lourd : il faut résoudre une équation par tâtonnement ou utiliser la fonction TRI d'un tableur. C'est faisable, mais vite décourageant quand tu compares plusieurs biens.
Buy&Rent calcule le TRI de chaque projet à partir de ton apport, de ton crédit, de tes cash-flows et d'une hypothèse de revente. Tu compares tes biens sur une base claire, sans tableur, et tu vois lequel fait vraiment travailler ton argent.
À retenir
Le rendement brut compare mal, le TRI compare bien. En intégrant l'apport, les cash-flows, le crédit et la revente, il donne le vrai rendement annuel de ton argent. Calcule-le sur un scénario de revente prudent, croise-le avec ton cash-flow mensuel, et tu sauras quel bien choisir. Buy&Rent le fait pour toi à chaque simulation.