Pourquoi le rendement brut est insuffisant
Un bien affiché à 10 % de rendement brut fait rêver, mais ce chiffre ne tient compte ni des charges, ni des frais de financement, ni de la fiscalité. Après déduction de tout, il reste souvent entre 2 et 5 % de rendement net. C'est un écart considérable, et c'est pour ça qu'il faut toujours calculer le rendement net après impôts avant de prendre une décision.
Deux biens avec le même rendement brut peuvent avoir des rendements nets très différents : celui avec des charges faibles et un régime fiscal optimisé sera bien plus rentable que celui avec une taxe foncière élevée et un régime fiscal inadapté.
La formule du rendement net après impôts
Rendement net après impôts = ((loyer annuel - charges annuelles - impôts et prélèvements sociaux) / coût total d'acquisition) × 100. Le coût total d'acquisition comprend le prix du bien, les frais de notaire, les frais d'agence, les travaux et le mobilier.
Les impôts dépendent du régime fiscal : en micro-foncier, vous payez sur 70 % des loyers. En réel, sur le résultat après déduction des charges. En LMNP réel, l'amortissement réduit souvent le résultat fiscal à zéro. L'impact est considérable.
L'impact du régime fiscal sur le rendement
Prenons un bien à 200 000 € tout compris, loué 900 €/mois (10 800 €/an), avec 4 000 € de charges annuelles. Rendement brut : 5,4 %. Rendement net de charges : 3,4 %. En micro-foncier (TMI 30 %), l'impôt est d'environ 3 600 €, soit un rendement net-net de 1,6 %. En LMNP réel avec amortissement, l'impôt peut descendre à zéro, soit un rendement net-net de 3,4 %.
La différence entre 1,6 % et 3,4 % de rendement, c'est 3 600 € par an. Sur 20 ans, c'est 72 000 € d'impôts économisés. Le choix du régime fiscal n'est pas un détail.
| Critère | Micro-foncier / Micro-BIC |
|---|---|
| Simplicité | Très simple |
| Déduction charges | Forfaitaire (30-50%) |
| Optimal si charges | Faibles (< 30-50%) |
| Amortissement | Non |
Les benchmarks du marché
En France, un rendement net après impôts de 3 à 4 % est considéré comme bon pour de l'immobilier résidentiel classique. Au-dessus de 5 %, c'est excellent (souvent en province, en colocation ou en location meublée de courte durée). En dessous de 2 %, il faut s'interroger : le bien sert-il principalement de placement patrimonial ?
Ces chiffres varient énormément selon les villes. Paris affiche rarement plus de 2-3 % net. Les villes moyennes (Saint-Étienne, Mulhouse, Limoges) peuvent dépasser 6-7 % net. Buy&Rent vous donne accès aux données de marché pour comparer.
2-3%
Paris / Grandes villes
4-6%
Villes moyennes
7-10%
Petites villes / Rural
Calculer son rendement net en quelques clics
Sur Buy&Rent, le rendement net après impôts est calculé automatiquement pour chaque régime fiscal. Vous entrez le prix, le loyer, les charges et votre situation fiscale. Le simulateur fait le reste : il calcule l'impôt exact sous chaque régime, déduit les prélèvements sociaux, et vous affiche le rendement net-net réel.
C'est aussi l'indicateur clé utilisé dans les exports PDF et Excel pour vos dossiers bancaires ou vos bilans patrimoniaux.