O que é uma SCI e porque criar uma
A Société Civile Immobilière (SCI) é uma estrutura jurídica que permite a várias pessoas (os socios) deter e gerir um património imobiliário em comum. Cada socio detem partes sociais proporcionais a sua entrada, e as decisões são tomadas coletivamente segundo os estatutos.
Cria-se uma SCI para investir em casal, em familia ou entre amigos, para facilitar a transmissão do património (doando progressivamente as partes), ou para separar o património imobiliário do património pessoal. E também uma forma de estruturar um investimento quando se pretende comprar a vários sem recorrer a indivisao.
Uma SCI (Société Civile Immobilière) é uma estrutura jurídica que permite a vários socios deter e gerir património imobiliário. Facilita a transmissão e oferece opções fiscais específicas.
SCI no IR ou no IS: duas opções fiscais
Por defeito, a SCI esta sujeita ao imposto sobre o rendimento (IR): os rendimentos são tributados diretamente em cada socio, na proporcao das suas partes, no seu próprio escalao de tributação. E fiscalmente transparente, como se cada socio detivesse o imóvel diretamente.
A SCI pode também optar pelo imposto sobre as sociedades (IS). Nesse caso, é a sociedade que é tributada sobre os seus lucros (15% até 42.500 euros, depois 25%). A principal vantagem: a SCI no IS pode amortizar o imóvel, tal como no LMNP. A desvantagem: as mais-valias na revenda são calculadas sobre o valor amortizado, o que aumenta a carga fiscal em casó de venda.
| Critério | SCI (IRS) | SCI (IRC) |
|---|---|---|
| Tributação | IRS dos socios | IRC |
| Amortização | Não | Sim |
| Mais-valia | Regime dos particulares | Regime profissional |
| Transmissão | Quotas sociais | Quotas sociais |
As vantagens concretas da SCI
A SCI facilita a gestão a vários: os estatutos definem as regras de gestão, os poderes do gerente é a repartição dos lucros. Evita os problemas da indivisao onde cada decisao exige unanimidade.
Para a transmissão, a SCI permite doar partes progressivamente aos filhos, aproveitando as isenções fiscais (100.000 euros por progenitor e por filho a cada 15 anos). O valor das partes pode também ser reduzido em 10 a 15% relativamente ao valor do imóvel, o que diminui os direitos de doacao.
Na Buy&Rent, pode simular uma análise em SCI com a repartição de partes entre socios e comparar automaticamente os resultados IR versus IS.
Vantagens da SCI
As desvantagens a conhecer
A SCI tem custos de funcionamento: custos de criacao (1.500 a 3.000 euros), contabilidade obrigatória (sobretudo no IS), assembleia geral anual. As formalidades administrativas são mais pesadas do que na detenção direta.
Na SCI no IS, a amortização reduz o imposto anual mas cria uma mais-valia latente significativa em casó de revenda. E precisó pensar a longo prazo e não planear uma venda a curto prazo.
Os bancos são por vezes mais exigentes para financiar uma SCI: entrada mais elevada exigida, garantias pessoais dos socios, taxas por vezes ligeiramente superiores.
A SCI implica custos de criacao (1.000-2.500 EUR), contabilidade obrigatória em IRC, formalidades administrativas anuais, é a mais-valia em SCI IRC e calculada sobre o valor líquido contabilístico (menos favorável na revenda).
Para quem é adequada a SCI
A SCI é pertinente se investe a vários (casal, familia, socios), se tem um objetivo de transmissão patrimonial, ou se quer constituir um património imobiliário estruturado a longo prazo. Para um primeiro investimento a solo, a detenção direta em LMNP é frequentemente mais simples é fiscalmente mais eficiente.
Antes de avancar, simule as duas opções na Buy&Rent para comparar o cashflow, a fiscalidade é o rendimento líquido em cada configuração.