¿Por qué la rentabilidad bruta no lo dice todo?
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido por el precio de compra. Para un inmueble de 150\,000 € alquilado a 650 € al mes, da \frac{7\,800}{150\,000} \times 100 = 5{,}2 %. Sencilla, pero incompleta.
Esta cifra ignora casi todo: tu aportación, tu hipoteca, tus gastos, tus impuestos y el precio de reventa. Dos inmuebles con un 5 % de rentabilidad bruta pueden rendir el doble uno que otro una vez integrado todo eso.
Sobre todo, la rentabilidad bruta ignora el tiempo. Pero 1.000 € recibidos dentro de 10 años valen menos que 1.000 € hoy. Eso es justo lo que corrige la TIR.
Comparar dos inversiones solo por la rentabilidad bruta es como elegir un coche por su velocidad máxima. Te pierdes lo esencial: consumo, precio, fiabilidad. Un inmueble al 5 % bruto con fuerte apalancamiento puede aplastar a uno al 7 % bruto comprado al contado.
¿Qué es exactamente la TIR?
La TIR, o tasa interna de retorno, es la tasa anual media que tu dinero invertido gana de verdad durante toda la operación. Se expresa en porcentaje, como una rentabilidad, pero integra todos los flujos en el tiempo.
Matemáticamente, es la tasa que hace nula la suma de tus flujos descontados. En claro: la tasa a la que lo que aportas (aportación, cuotas) queda exactamente compensado por lo que cobras (alquileres, reventa).
Una TIR del 11 % significa que tu dinero en este inmueble trabaja al 11 % al año. Puedes entonces comparar directamente con un seguro de vida, acciones u otro inmueble, sobre una base honesta.
Tasa interna de retorno
CF_t = flujo de caja del año t (negativo en la compra, positivo después), r = la TIR buscada, n = duración de tenencia en años.
Los flujos que hay que integrar en el cálculo
El primer flujo es tu desembolso inicial: aportación más gastos de notaría y de garantía. Es dinero que sale, así que un flujo negativo en el año 0.
Luego vienen los flujos de caja anuales: alquileres cobrados menos cuotas de la hipoteca, gastos, impuesto sobre bienes inmuebles e impuestos. Positivos o negativos según tu montaje, se reparten por toda la tenencia.
El último flujo es el más olvidado: el producto neto de la reventa. Es el precio de venta menos el capital pendiente, los gastos y el impuesto sobre la plusvalía. Sin él, tu TIR es falsa.
Un ejemplo concreto de TIR
Compras un piso de 150\,000 € con 30\,000 € de aportación, el resto a crédito. Cada año, el inmueble genera un flujo de caja neto de 600 € una vez pagados el crédito, los gastos y el impuesto.
Al cabo de 10 años, vendes. Tras devolver el capital pendiente, los gastos de agencia y el impuesto sobre la plusvalía, te quedan 75\,000 € netos. Ese importe se suma al flujo del último año.
Integrando estos flujos, la TIR sale en torno al 11 % al año. Para un inmueble anunciado al 5,2 % de rentabilidad bruta, la diferencia es enorme: el apalancamiento del crédito y la reventa hacen todo el trabajo.
| Año | Flujo de caja |
|---|---|
| Año 0 (compra) | -30.000 € |
| Años 1 a 9 | +600 € / año |
| Año 10 (reventa) | +75.600 € |
| TIR resultante | ≈ 11 % |
Leer y comparar una TIR sin equivocarse
Una buena TIR depende de tu horizonte y de tu apetito por el riesgo. En alquiler con crédito, una TIR entre el 6 y el 10 % es sólida, por encima del 12 % es excelente. Por debajo del 4 %, una inversión sin gestión tiene más sentido.
Cuidado con las hipótesis. La TIR descansa en un precio de reventa y una vacancia estimados. Infla la plusvalía futura y tu TIR se vuelve una cifra bonita pero sin valor. Mantente prudente con la reventa.
La TIR no dice nada del esfuerzo de tesorería mensual. Un inmueble puede mostrar una TIR del 12 % y costarte a la vez 200 € al mes durante 15 años. Mira siempre la TIR y el flujo de caja juntos.
Calcula siempre tu TIR sobre dos escenarios de reventa: uno prudente (precio estable) y uno optimista (plusvalía). Si la TIR sigue siendo correcta incluso con un precio de reventa estable, tu inversión se sostiene sola, sin apuesta sobre el mercado.
De la rentabilidad bruta a la TIR, el buen reflejo
La rentabilidad bruta sirve para filtrar anuncios rápidamente. La TIR zanja la elección entre dos inmuebles seriamente considerados. Una criba, la otra decide.
El cálculo a mano es pesado: resuelves una ecuación por tanteo o usas la función TIR de una hoja de cálculo. Factible, pero pronto cansa cuando comparas varios inmuebles.
Buy&Rent calcula la TIR de cada proyecto a partir de tu aportación, tu crédito, tus flujos de caja y una hipótesis de reventa. Comparas tus inmuebles sobre una base clara, sin hoja de cálculo, y ves cuál hace trabajar de verdad tu dinero.
Conclusion clave
La rentabilidad bruta compara mal, la TIR compara bien. Al integrar la aportación, los flujos de caja, el crédito y la reventa, da la rentabilidad anual real de tu dinero. Calcúlala sobre un escenario de reventa prudente, crúzala con tu flujo de caja mensual, y sabrás qué inmueble elegir. Buy&Rent lo hace por ti en cada simulación.