Por qué el rendimiento bruto es insuficiente
Un inmueble anunciado al 10% de rendimiento bruto hace sonar, pero esta cifra no tiene en cuenta ni los gastos, ni los costes de financiación, ni la fiscalidad. Después de deducir todo, suele quedar entre un 2 y un 5% de rendimiento neto. Es una diferencia considerable, y por eso hay que calcular siempre el rendimiento neto después de impuestos antes de tomar una decisión.
Dos inmuebles con el mismo rendimiento bruto pueden tener rendimientos netos muy diferentes: el que tiene gastos bajos y un régimen fiscal optimizado será mucho más rentable que el que tiene un impuesto predial elevado y un régimen fiscal inadecuado.
La fórmula del rendimiento neto después de impuestos
Rendimiento neto después de impuestos = ((alquiler anual - gastos anuales - impuestos y cotizaciones sociales) / coste total de adquisición) x 100. El coste total de adquisición comprende el precio del inmueble, los gastos de notario, los honorarios de agencia, las obras y el mobiliario.
Los impuestos dependen del régimen fiscal: en micro-foncier, tributas sobre el 70% de los alquileres. En régimen real, sobre el resultado tras deducir los gastos. En LMNP real, la amortización reduce a menudo el resultado fiscal a cero. El impacto es considerable.
Rendimiento neto-neto
Es el único rendimiento que refleja realmente lo que queda en su bolsillo.
El impacto del régimen fiscal en el rendimiento
Tomemos un inmueble de 200.000 EUR todo incluido, alquilado a 900 EUR/mes (10.800 EUR/año), con 4.000 EUR de gastos anuales. Rendimiento bruto: 5,4%. Rendimiento neto de gastos: 3,4%. En micro-foncier (tramo marginal del 30%), el impuesto es de unos 3.600 EUR, lo que da un rendimiento neto-neto del 1,6%. En LMNP real con amortización, el impuesto puede bajar a cero, es decir, un rendimiento neto-neto del 3,4%.
La diferencia entre 1,6% y 3,4% de rendimiento son 3.600 EUR al año. En 20 años, son 72.000 EUR de impuestos ahorrados. La elección del régimen fiscal no es un detalle.
| Criterio | Micro-foncier / Micro-BIC |
|---|---|
| Simplicidad | Muy simple |
| Deducción de gastos | Forfaitaria (30-50%) |
| Óptimo si gastos | Bajos (< 30-50%) |
| Amortización | No |
Los parámetros de referencia del mercado
En Francia, un rendimiento neto después de impuestos del 3 al 4% se considera bueno para inmobiliario residencial clásico. Por encima del 5%, es excelente (a menudo en ciudades medianas, coliving o alquiler amueblado de corta duración). Por debajo del 2%, hay que preguntarse: ¿el inmueble sirve principalmente como colocacion patrimonial?
Estas cifras varían enormemente según las ciudades. Paris raramente supera el 2-3% neto. Las ciudades medianas (Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges) pueden superar el 6-7% neto. Buy&Rent te da acceso a los datos de mercado para comparar.
2-3%
Paris / Grandes ciudades
4-6%
Ciudades medianas
7-10%
Ciudades pequenas / Rural
Calcular tu rendimiento neto en pocos clics
En Buy&Rent, el rendimiento neto después de impuestos se calcula automáticamente para cada régimen fiscal. Introduces el precio, el alquiler, los gastos y tu situación fiscal. El simulador hace el resto: calcula el impuesto exacto en cada régimen, deduce las cotizaciones sociales y te muestra el rendimiento neto-neto real.
Es también el indicador clave utilizado en las exportaciones PDF y Excel para tus expedientes bancarios o tus balances patrimoniales.