Por qué el rendimiento bruto es insuficiente
Un inmueble anunciado al 10% de rendimiento bruto hace sonar, pero esta cifra no tiene en cuenta ni los gastos, ni los costes de financiación, ni la fiscalidad. Después de deducir todo, suele quedar entre un 2 y un 5% de rendimiento neto. Es una diferencia considerable, y por eso hay que calcular siempre el rendimiento neto después de impuestos antes de tomar una decisión.
Dos inmuebles con el mismo rendimiento bruto pueden tener rendimientos netos muy diferentes: el que tiene gastos bajos y un régimen fiscal optimizado será mucho más rentable que el que tiene un impuesto predial elevado y un régimen fiscal inadecuado.
La fórmula del rendimiento neto después de impuestos
Rendimiento neto después de impuestos = ((alquiler anual - gastos anuales - impuestos y cotizaciones sociales) / coste total de adquisición) x 100. El coste total de adquisición comprende el precio del inmueble, los gastos de notario, los honorarios de agencia, las obras y el mobiliario.
Los impuestos dependen del régimen fiscal: en micro-foncier, tributas sobre el 70% de los alquileres. En régimen real, sobre el resultado tras deducir los gastos. En LMNP real, la amortización reduce a menudo el resultado fiscal a cero. El impacto es considerable.
El impacto del régimen fiscal en el rendimiento
Tomemos un inmueble de 200.000 EUR todo incluido, alquilado a 900 EUR/mes (10.800 EUR/año), con 4.000 EUR de gastos anuales. Rendimiento bruto: 5,4%. Rendimiento neto de gastos: 3,4%. En micro-foncier (tramo marginal del 30%), el impuesto es de unos 3.600 EUR, lo que da un rendimiento neto-neto del 1,6%. En LMNP real con amortización, el impuesto puede bajar a cero, es decir, un rendimiento neto-neto del 3,4%.
La diferencia entre 1,6% y 3,4% de rendimiento son 3.600 EUR al año. En 20 años, son 72.000 EUR de impuestos ahorrados. La elección del régimen fiscal no es un detalle.
| Criterio | Micro-foncier / Micro-BIC |
|---|---|
| Simplicidad | Muy simple |
| Deducción de gastos | Forfaitaria (30-50%) |
| Óptimo si gastos | Bajos (< 30-50%) |
| Amortización | No |
Los parámetros de referencia del mercado
En Francia, un rendimiento neto después de impuestos del 3 al 4% se considera bueno para inmobiliario residencial clásico. Por encima del 5%, es excelente (a menudo en ciudades medianas, coliving o alquiler amueblado de corta duración). Por debajo del 2%, hay que preguntarse: ¿el inmueble sirve principalmente como colocacion patrimonial?
Estas cifras varían enormemente según las ciudades. Paris raramente supera el 2-3% neto. Las ciudades medianas (Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges) pueden superar el 6-7% neto. Buy&Rent te da acceso a los datos de mercado para comparar.
2-3%
Paris / Grandes ciudades
4-6%
Ciudades medianas
7-10%
Ciudades pequenas / Rural
Calcular tu rendimiento neto en pocos clics
En Buy&Rent, el rendimiento neto después de impuestos se calcula automáticamente para cada régimen fiscal. Introduces el precio, el alquiler, los gastos y tu situación fiscal. El simulador hace el resto: calcula el impuesto exacto en cada régimen, deduce las cotizaciones sociales y te muestra el rendimiento neto-neto real.
Es también el indicador clave utilizado en las exportaciones PDF y Excel para tus expedientes bancarios o tus balances patrimoniales.