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T3 Lumineux - Lyon 3e
Démonstration publique - analyse fictive à titre d'exemple.
Apartamento · Antiguo · 65 m² · 3 habitaciones · Pl. 3/5 · 185,000 € · 1,400 €/mes · Alquiler largo plazo amueblado
Este inmueble genera un flujo de caja positivo de 117 € al mes.
El régimen LMNP Real permite ahorrar aproximadamente 4085 € en impuestos al año frente a la opción menos favorable.
Con un rendimiento bruto del 8.4 %, este inmueble se sitúa por encima de la media nacional.
Se han detectado riesgos naturales o medioambientales en esta zona: tenlos en cuenta en tu decisión.
Rendimiento
0.0%
Neto: 5.50%
Buen rendimiento bruto (8.4 %)
Mensualidad
857,00€
Ahorro fiscal
+0€
Ahorro fiscal importante: 4085 €/año
Cashflow neto-neto/m
+0€
Cash-flow positivo: +117 €/mes
Mejor régimen
LMNP Real
Resumen del análisis
Modo: Alquiler largo plazo amueblado
Este inmueble genera +117.00€/mes con un rendimiento del 5.5%.
Con una aportación de 42.800€ sobre 214.000€, financia el 20% de la inversión.
Su crédito de 171.200€ a 25 años representa 857€/mes.
En régimen LMNP Real, solo paga 1069€/año de impuestos gracias a la amortización.
Con un rendimiento neto del 5.5%, su aportación inicial se recuperará en unos 18 años.
En 10 años, esta inversión podría generar aproximadamente 14.040€ de ingresos netos.
El precio por m² de 2846€ debe compararse con inmuebles similares de la zona.
Costes de adquisición
Financiación
Gastos anuales
Flujo de caja
Evolución del reembolso del préstamo
Este gráfico muestra la evolución acumulada del capital reembolsado (azul) y los intereses pagados (amarillo) a lo largo del tiempo. Cuanto más domina la zona azul, más capital ha reembolsado en relación con los intereses.
Comparación fiscal
LMNP Real gana con +2124€ de cash-flow anual frente a Sin amueblar Real.
LMNP Real Mejor | Sin amueblar Real | Micro-BIC Amueblado | Micro-Foncier | |
|---|---|---|---|---|
| Ingresos por alquiler | 15.600,00€ | 15.600,00€ | 15.600,00€ | 15.600,00€ |
| Impuesto neto total | 1069,00€ | 3194,00€ | 3681,00€ | 5154,00€ |
| Resultado | ||||
| Cashflow neto-neto/m | +117€/m | -60€/m | -100€/m | -223€/m |
| ROI | 5.50% | 2.00% | 1.20% | -0.50% |
Fiscalidad de la plusvalía inmobiliaria
Simulación fiscal en caso de reventa, año por año. Exención total del impuesto sobre la renta a los 22 años, de cotizaciones sociales a los 30 años.
En LMNP Réel, las amortizaciones deducidas se reintegran en la base imponible al revender.
| Año | Precio de reventa | Plusvalía bruta | Deducción IR | Deducción CS | Impuesto renta (19%) | Cotizaciones sociales | Sobretasa | Total impuestos | Ganancia neta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 190.217,00€ | -23.783,00€ | 0% | 0% | 0,00€ | 0,00€ | 0,00€ | 0,00€ | -23.783,00€ |
2 | 195.581,12€ | -18.418,88€ | 0% | 0% | 0,00€ | 0,00€ | 0,00€ | 0,00€ | -18.418,88€ |
3 | 201.096,51€ | -12.903,49€ | 0% | 0% | 113,34€ | 102,60€ | 0,00€ | 0,00€ | -12.903,49€ |
5 | 212.598,27€ | -1401,73€ | 0% | 0% | 4008,67€ | 3628,90€ | 0,00€ | 0,00€ | -1401,73€ |
7 | 224.757,88€ | +10.757,88€ | 12% | 3% | 7065,52€ | 7028,50€ | 0,00€ | 14.094,02€ | -3336,14€ |
10 | 244.313,65€ | +30.313,65€ | 30% | 8% | 10.016,71€ | 11.885,25€ | 54,39€ | 21.956,35€ | +8357,29€ |
15 | 280.760,32€ | +66.760,32€ | 60% | 17% | 10.203,78€ | 19.282,47€ | 74,08€ | 29.560,33€ | +37.199,98€ |
20 | 322.644,09€ | +108.644,09€ | 90% | 25% | 3774,24€ | 25.710,51€ | 0,00€ | 29.484,74€ | +79.159,35€ |
22Exento IR | 341.097,80€ | +127.097,80€ | 100% | 28% | 0,00€ | 27.999,95€ | 0,00€ | 27.999,95€ | +99.097,85€ |
25Exento IR | 370.776,09€ | +156.776,09€ | 100% | 55% | 0,00€ | 20.841,97€ | 0,00€ | 20.841,97€ | +135.934,12€ |
30Exento | 426.088,40€ | +212.088,40€ | 100% | 100% | 0,00€ | 0,00€ | 0,00€ | 0,00€ | +212.088,40€ |
Evolución de la ganancia neta
Los datos presentados en esta página son ficticios y se proporcionan únicamente con fines ilustrativos. La dirección fue elegida aleatoriamente con fines de demostración. Los resultados reales varían según la propiedad y su situación personal.
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