Cashflow inmobiliario: como generar un ingreso pasivo

El cashflow inmobiliario es la diferencia entre lo que percibes (el alquiler) y lo que pagas cada mes (cuota del crédito, gastos, impuestos). Si el resultado es positivo, el inmueble se autofinancia y te genera un ingreso. Si es negativo, tienes que poner dinero de tu bolsillo cada mes.

Es el indicador más concreto para un inversor: responde a la pregunta "¿cuanto me aporta (o me cuesta) este inmueble cada mes?". Un inmueble con un rendimiento elevado pero un cashflow negativo no es necesariamente una buena inversión si no tienes la capacidad de ahorro para cubrir el deficit.

Para calcular el cashflow, hay que listar todas las entradas y salidas mensuales. En el lado de las entradas: el alquiler sin gastos de comunidad. En el de las salidas: la cuota del crédito (capital + intereses + seguro), el impuesto predial (mensualizado), el seguro de propietario no ocupante, los gastos de gestión, la vacancia estimada y el impuesto sobre los ingresos por alquiler.

A menudo se olvidan ciertos conceptos: los gastos de comunidad no recuperables, la CFE (para el LMNP), los honorarios del contable, o la provisión para obras. En Buy&Rent, todos estos conceptos se integran en el cálculo automático del cashflow.

El impuesto es la partida que más varía según el régimen fiscal elegido. Por eso el cashflow siempre se calcula por régimen: un mismo inmueble puede tener un cashflow positivo en LMNP real y negativo en micro-foncier.

Tres palancas principales: aumentar los ingresos por alquiler (amueblar el inmueble, alquiler de corta duración, coliving), reducir los gastos (negociar el tipo del crédito, alargar la duración del préstamo, optimizar la fiscalidad), y comprar bien (precio por debajo del mercado, zonas de alto rendimiento).

Alargar la duración del crédito es a menudo la palanca más eficaz. Pasar de 20 a 25 años reduce significativamente la cuota mensual y puede transformar un cashflow negativo en positivo. El aumento del tipo de interés es marginal y queda ampliamente compensado.

Un cashflow negativo no significa que la inversión sea mala. Si el inmueble se revaloriza y el crédito se va amortizando, te estas enriqueciendo igualmente, pero se trata de un enriquecimiento diferido, no de un ingreso inmediato. Hay que ser consciente de ello y asegurarse de que el esfuerzo de ahorro mensual es sostenible.

Lo ideal es tener un cashflow como mínimo en equilibrio (cero), lo que significa que el inquilino reembolsa íntegramente tu crédito. Todo cashflow positivo más allá es un ingreso adicional.

Demasiados inversores compran sin haber calculado con precision el cashflow. El resultado: sorpresas en la primera declaración de impuestos o cuando los gastos reales resultan superiores a las previsiones.

Con Buy&Rent, simulas el cashflow completo antes incluso de hacer una oferta. Puedes ajustar cada parametro (alquiler, duración del crédito, aportación, gastos) y ver el impacto en tiempo real. El simulador compara los 4 regímenes fiscales e identifica el que maximiza tu cashflow.