Por qué la rentabilidad es el primer criterio a analizar
Cuando se invierte en inmuebles de alquiler, la trampa clasica es fiarse unicamente del precio de compra y del alquiler anunciado. Un inmueble de 100.000 EUR que genera 500 EUR/mes de alquiler no tiene necesariamente la misma rentabilidad que otro de 80.000 EUR con 420 EUR/mes. Todo depende de los gastos, la fiscalidad y la financiación.
La rentabilidad es el ratio que permite comparar objetivamente dos inversiones, sin importar su precio. Es la primera pregunta que hay que hacerse antes incluso de visitar un inmueble: ¿los numeros tienen sentido?
Rendimiento bruto: el cálculo básico
El rendimiento bruto es el más sencillo de calcular: (alquiler anual / precio de compra) x 100. Por ejemplo, un inmueble comprado por 150.000 EUR que se alquila a 750 EUR/mes presenta un rendimiento bruto del 6%. Es un primer filtro útil para descartar rápidamente los inmuebles demasiado caros respecto al mercado local de alquiler.
Atención, esta cifra no tiene en cuenta ni los gastos, ni los impuestos, ni las obras. Un rendimiento bruto del 10% puede bajar al 3% neto si los gastos son elevados. Por tanto, hay que profundizar en el análisis.
En Buy&Rent, el rendimiento bruto se calcula automáticamente en cuanto introduces el precio de compra y el alquiler. Puedes ajustar los parámetros en tiempo real para ver el impacto en el rendimiento.
Rendimiento neto: integrar los gastos reales
El rendimiento neto deduce del alquiler todos los gastos anuales: impuesto predial, seguro de propietario no ocupante, gastos de gestión, gastos de comunidad no recuperables, vacancia. La fórmula se convierte en: ((alquiler anual - gastos anuales) / coste total de adquisición) x 100.
El coste total de adquisición incluye el precio del inmueble, los gastos de notario, los honorarios de agencia y las posibles obras. Es esta base la que hay que utilizar, no solo el precio publicado en el anuncio.
Rendimiento neto-neto: después de impuestos
El rendimiento neto-neto integra el impacto fiscal. En Francia, los ingresos por alquiler se gravan según el régimen elegido: micro-foncier, régimen real, LMNP micro-BIC o LMNP real. Cada régimen tiene un impacto diferente en tu tributación y, por tanto, en tu rentabilidad real.
Es esta cifra la que realmente importa para saber cuanto te queda en el bolsillo cada mes. Un inmueble en LMNP real puede tener un rendimiento neto-neto muy superior al mismo inmueble en micro-foncier, gracias a la amortización del bien.
Buy&Rent compara automáticamente los 4 regímenes fiscales para cada simulación e identifica el que maximiza tu cashflow. Ves de un vistazo que régimen es el más ventajoso.
3-4%
Media Francia
5-7%
Buen rendimiento
8%+
Excelente
Ir más allá del rendimiento: el cashflow mensual
El rendimiento es un ratio anual, pero en el dia a dia, lo que cuenta es el cashflow mensual. Es la diferencia entre lo que percibes (alquiler) y lo que pagas (cuota del crédito + gastos + impuestos). Un cashflow positivo significa que el inmueble se autofinancia y te genera dinero cada mes.
Muchos inversores principiantes se centran en el rendimiento sin verificar el cashflow. Un inmueble al 8% de rendimiento bruto puede generar un cashflow negativo si el crédito es demasiado corto o la aportación insuficiente. Hay que simular el conjunto para tener una vision completa.