¿Qué es una plusvalía inmobiliaria?
La plusvalía es la diferencia entre tu precio de venta y tu precio de compra. Si compras un piso por 200\,000 € y lo vendes por 260\,000 €, tu plusvalía bruta es de 60\,000 €.
Esta plusvalía tributa, salvo que se trate de tu vivienda habitual. En una inversión de alquiler, el fisco aplica un impuesto sobre la renta a tipo fijo más gravámenes sociales.
Buena noticia: cuanto más tiempo conservas el inmueble, menos pagas. Tras 30 años de tenencia, no debes nada. La clave está en calcular bien lo que pagas de verdad.
Plusvalía bruta
PV = plusvalía bruta, Pc = precio de venta, Pa = precio de compra incrementado (compra + gastos + obras).
Calcular el precio de compra incrementado
El precio de compra por sí solo no basta. Puedes incrementarlo con los gastos de adquisición y las obras, lo que reduce tu plusvalía imponible.
Para los gastos de notaría y agencia, eliges entre el importe real con justificantes o un forfait del 7,5 % del precio de compra. En un inmueble de 200\,000 €, el forfait añade 15\,000 € al precio de compra.
Para las obras, si conservas el inmueble desde hace más de 5 años, puedes aplicar un forfait del 15 % del precio de compra sin justificante, es decir 30\,000 € aquí. El precio de compra incrementado pasa así de 200\,000 a 245\,000 €.
No tienes que elegir entre gastos y obras: los dos forfaits se acumulan. En un inmueble con más de 5 años de tenencia, incrementas tu precio de compra un 7,5 % + 15 % = 22,5 % sin ningún justificante.
El tipo impositivo: 19 % + 17,2 %
La plusvalía imponible sufre dos gravámenes. Primero el impuesto sobre la renta al tipo fijo del 19 %, luego los gravámenes sociales del 17,2 %.
En total, tu plusvalía tributa al 36,2 % antes de reducciones. Sobre una plusvalía de 15\,000 € tras incrementar el precio, la factura bruta alcanza 15\,000 \times 0{,}362 = 5\,430 €.
Si tu plusvalía imponible supera los 50\,000 €, se añade un recargo del 2 % al 6 %. Afecta sobre todo a las grandes operaciones, pero conviene anticiparlo.
Las reducciones por duración de tenencia
Es el núcleo del cálculo. Cuanto más tiempo conservas, mayor es la reducción, y los dos gravámenes siguen ritmos distintos.
Para el impuesto del 19 %, ganas un 6 % de reducción al año del año 6 al 21, luego un 4 % en el año 22. Resultado: exención total del impuesto tras 22 años.
Para los gravámenes sociales del 17,2 %, el ritmo es más lento: 1,65 % al año hasta el año 21, luego 9 % al año del año 23 al 30. Hay que esperar 30 años para una exención completa.
| Duración de tenencia | Reducción de impuesto (19 %) | Reducción social (17,2 %) |
|---|---|---|
| Menos de 6 años | 0 % | 0 % |
| 10 años | 30 % | 8,25 % |
| 22 años | 100 % | 28 % |
| 30 años | 100 % | 100 % |
Los casos de exención
Algunas ventas escapan por completo al impuesto sobre la plusvalía. La más conocida: la vivienda habitual, exenta sin condición de duración.
En una inversión de alquiler, la exención llega sobre todo con el tiempo. Tras 30 años de tenencia, la plusvalía queda borrada, impuesto y gravámenes sociales incluidos.
Existen otros casos: una venta inferior a 15.000 €, la primera venta de una vivienda distinta de la habitual si reinviertes en tu futura vivienda habitual, o la venta por un jubilado con ingresos modestos.
Anticipa la plusvalía desde la compra
La plusvalía se prepara en la compra, no en la reventa. Si apuntas a una salida a medio plazo, calcula desde el principio lo que el fisco se llevará según tu horizonte de tenencia.
Guarda todas tus facturas de obras: incrementan tu precio de compra a coste real cuando el forfait del 15 % es menos ventajoso. En una gran reforma, la diferencia puede suponer varios miles de euros menos de impuesto.
Antes de comprar, simula tu escenario completo, de la rentabilidad anual a la plusvalía de salida. Buy&Rent integra la fiscalidad de reventa en sus proyecciones para que conozcas tu ganancia neta real, no solo el precio anunciado.
Conclusion clave
La plusvalía inmobiliaria no es una fatalidad fiscal. Entre los forfaits de incremento, las reducciones por duración de tenencia y los casos de exención, puedes reducir mucho la factura o incluso anularla. Lo esencial: anticipar desde la compra. Buy&Rent calcula tu plusvalía neta de salida para cada escenario.