Por qué el régimen real suele ser más ventajoso
En LMNP micro-BIC, dispones de una deducción forfaitaria del 50% sobre tus ingresos por alquiler. Es sencillo, pero si tus gastos reales superan el 50% de tus ingresos (algo frecuente con un crédito), estas pagando demasiados impuestos. El régimen real permite deducir los gastos por su importe exacto.
Pasar al régimen real requiere una contabilidad (un contable o un software especializado), pero el ahorro fiscal compensa ampliamente este coste en la mayoría de los casos.
El régimen real se vuelve generalmente más interesante que el micro-BIC cuando sus gastos reales superan el 50% de sus alquileres. Al inicio de una inversión, solo la amortización suele bastar para superar este umbral.
Los gastos corrientes deducibles
Los intereses del préstamo y el seguro del crédito son íntegramente deducibles. El impuesto predial también (excepto la tasa de recogida de basuras recuperable del inquilino). Los gastos de gestión de alquiler, ya sea a través de una agencia o gestión propia, son deducibles.
El seguro de propietario no ocupante (PNO), los gastos de comunidad no recuperables, los gastos de mantenimiento y pequenas reparaciones, los honorarios del contable, la CFE (cotización sobre bienes inmuebles): todo se deduce.
Los gastos de notario en la adquisición no son gastos corrientes, pero pueden prorratearse o deducirse el primer año según la opcion contable.
Gastos deducibles en régimen real LMNP
La amortización: el gasto ficticio que lo cambia todo
Además de los gastos reales, el LMNP real permite amortizar el inmueble (excluido el terreno) a 25-30 años y el mobiliario a 5-10 años. La amortización es un gasto contable que reduce el resultado fiscal sin salida de tesoreria.
Ejemplo: un inmueble comprado por 200.000 EUR (de los cuales 40.000 EUR son terreno) se amortiza sobre la base de 160.000 EUR, es decir, unos 5.300 EUR/año a 30 años. El mobiliario de 5.000 EUR se amortiza a 5 años, es decir, 1.000 EUR/año. Son 6.300 EUR/año de gastos deducibles adicionales, sin desembolsar un centimo.
Las obras y reformas
Las obras de mejora y reforma se deducen como gastos (si no aumentan significativamente el valor del inmueble) o se amortizan según su vida útil estimada. Una cocina equipada de 5.000 EUR se amortizara a 10 años. Un revoque de fachada se amortizara a 15-20 años.
Las obras de construccion o ampliacion se amortizan obligatoriamente (nunca se deducen como gastos). La distincion entre mantenimiento, mejora y construccion es importante y debe validarse con tu contable.
Simular el impacto fiscal de tus gastos
Buy&Rent integra automáticamente todos estos gastos en el cálculo fiscal de tu simulación. Introduces tus gastos previstos (impuesto predial, seguro, gastos de gestión, obras) y el simulador calcula la amortización, el resultado fiscal y el impuesto para cada uno de los 4 regímenes.
Asi puedes verificar si el régimen real es más ventajoso que el micro-BIC en tu situación, y estimar el ahorro fiscal antes incluso de comprar el inmueble.