El principio fundamental de cada opcion
SCI en IR: la sociedad es fiscalmente transparente. Los ingresos y gastos se reparten entre los socios en proporción a sus participaciones, y cada uno los declara en sus propios ingresos (ingresos inmobiliarios). La tributación depende del tramo marginal de cada socio.
SCI en IS: la sociedad es un contribuyente por derecho propio. Declara sus beneficios y paga el impuesto de sociedades (15% hasta 42.500 EUR y luego 25%). Los socios solo tributan si se reparten dividendos.
| Criterio | SCI (IRPF) |
|---|---|
| Base imponible | Ingresos inmobiliarios (IRPF) |
| Amortización del bien | No deducible |
| Deficit reportable | 10.700 EUR/año max |
| Distribucion beneficios | Transparencia fiscal |
| Plusvalía en reventa | Régimen particulares |
La amortización: la gran ventaja del IS
En IS, la SCI puede amortizar el inmueble (excluido el terreno, a 25-30 años) y las obras. Esto reduce significativamente el resultado fiscal y, por tanto, el impuesto. Durante los primeros años, el impuesto suele ser nulo o muy reducido gracias a esta amortización combinada con los intereses del préstamo.
En IR, no es posible ninguna amortización. Las únicas deducciones son los gastos reales (intereses, obras, gastos de gestión). La ventaja del IR es la posibilidad de crear un deficit inmobiliario imputable a la renta global.
La amortización en SCI IS permite deducir cada año una fracción del precio del bien (sin terreno). En 25 años, esto representa entre el 3 y 4% del valor construido por año, reduciendo considerablemente el resultado fiscal imponible.
La fiscalidad de los ingresos distribuidos
En IR, los socios tributan cada año sobre su cuota parte del resultado, perciban o no los ingresos. Es automático y proporcional a las participaciones poseidas. Las cotizaciones sociales (17,2%) se anaden al impuesto sobre la renta.
En IS, mientras los beneficios permanezcan en la sociedad, los socios no pagan nada. Pero cuando quieren recuperar el dinero en forma de dividendos, tributan al PFU (tipo fijo del 30%) o al baremo progresivo con una bonificacion del 40%. Hay, por tanto, una doble imposición: IS + impuesto sobre los dividendos.
La reventa: atención a la plusvalía
Es aqui donde los caminos divergen claramente. En IR, la plusvalía se calcula sobre el precio de compra real, con bonificaciones por duración de tenencia (exencion total a los 22 años para el IR y a los 30 años para las cotizaciones sociales).
En IS, la plusvalía se calcula sobre el valor neto contable, es decir, el precio de compra menos todas las amortizaciones practicadas. Si has amortizado 150.000 EUR sobre un inmueble comprado por 200.000 EUR y revendido por 250.000 EUR, la plusvalía imponible es de 200.000 EUR (250.000 - 50.000). Es considerablemente superior que en IR.
En SCI IS, la plusvalía se calcula sobre el valor neto contable (precio de compra menos amortizaciones acumuladas). Tras 20 años de amortización, la base imponible puede ser muy alta aunque el bien no haya ganado valor.
Qué régimen elegir según tu situación
El IS es adecuado si no necesitas los ingresos de forma inmediata, si reinviertes los beneficios y si prevees conservar el inmueble durante mucho tiempo (o transmitirlo). El IR es preferible si quieres percibir los ingresos directamente, si consideras una reventa a medio plazo, o si estas en un tramo de imposición bajo.
En Buy&Rent, la simulación SCI compara automáticamente IR e IS para cada socio, teniendo en cuenta su tramo de imposición y su cuota parte. Visualizas el cashflow neto y el impuesto para cada opcion.
Conclusion clave
La SCI IRPF conviene a inversores que preveen revender. La SCI IS conviene a quienes capitalizan a largo plazo sin distribuir beneficios.