¿Qué significa la amortización, concretamente?
La amortización es un mecanismo contable que te permite deducir cada año una fracción del precio de tu inmueble de tus ingresos por alquiler. La idea básica: un edificio, un parqué, un calentador se desgastan con el tiempo, y el fisco reconoce ese desgaste como un gasto que puedes imputar a tus rentas.
La gran diferencia con los demás gastos (impuesto de bienes inmuebles, intereses del préstamo, seguros) es que la amortización no es una salida de dinero. No desembolsas nada, pero reduces igualmente tu renta imponible. Ese es precisamente el mecanismo que hace tan potente al LMNP en régimen real.
En la práctica, muchos propietarios LMNP no pagan impuestos sobre sus alquileres durante 10 a 15 años. Los alquileres caen cada mes en la cuenta, pero fiscalmente el inmueble ya está reembolsado por la amortización. El ahorro se cuenta en miles de euros al año.
Amortización anual del edificio
A = amortización anual, P = precio del edificio (excluido el suelo), D = duración en años. El suelo (10 a 20 % del precio total) no es amortizable. Cada componente tiene su propia duración.
Qué puedes amortizar y durante cuánto tiempo
No todo se amortiza, y las duraciones varían mucho. El terreno no se desgasta: queda excluido del cálculo. Primer paso obligatorio, separar el precio del suelo del precio del edificio. En la práctica, el suelo representa entre un 10 y un 20 % del precio total, más cerca del 20 % en París y grandes ciudades, más bien un 10 % en zona rural.
El edificio se divide a su vez en componentes con duraciones distintas. La estructura principal (muros, tejado, cimientos) se amortiza en 25 a 40 años. Los grandes equipamientos como la caldera, la ventilación o el aislamiento duran entre 10 y 20 años. Los acabados (cocina equipada, pintura, suelos) pasan en amortización en solo 5 a 10 años.
El mobiliario y los electrodomésticos siguen la misma lógica. Una cama, un sofá, una nevera: cada uno con su propia vida útil. Tu contable agrupa el conjunto en un plan de amortización global que funciona año tras año. El primer año requiere trabajo de configuración; luego el cálculo es automático.
| Componente | Duración de amortización | Ejemplo |
|---|---|---|
| Estructura principal | 25 a 40 años | Muros, tejado, cimientos |
| Grandes equipamientos | 10 a 20 años | Caldera, ventilación, aislamiento |
| Acabados | 5 a 10 años | Cocina equipada, pintura, suelos |
| Mobiliario | 5 a 10 años | Camas, sofás, electrodomésticos |
| Suelo | No amortizable | Valor constante en el tiempo |
Cómo calcular tu amortización: un ejemplo cifrado
Tomemos un caso concreto. Un piso comprado por 250 000 € con 25 000 € de gastos notariales, o sea un precio total de 275 000 €. Tu contable estima que el 15 % del precio corresponde al suelo (unos 41 000 €), el resto (234 000 €) es la parte construida. Añade 15 000 € de mobiliario nuevo para que se pueda alquilar amueblado.
Con una duración de amortización de 30 años para el edificio, deduces \frac{234\,000}{30} = 7\,800 € al año. El mobiliario amortizado en 5 años te da \frac{15\,000}{5} = 3\,000 € al año. Total de amortización anual en los cinco primeros años: 10 800 €. Tras el quinto año, el mobiliario totalmente amortizado desaparece del cálculo, pero el edificio sigue 25 años más.
Si tus alquileres anuales son de 12 000 € con 3 500 € de gastos reales (IBI, seguro, gestión), tu resultado fiscal pasa a ser 12\,000 - 3\,500 - 10\,800 = -2\,300 €. Impuesto a pagar: cero. Y sigue así mientras la amortización cubra tu beneficio, normalmente entre 10 y 15 años según el inmueble.
10-15 ans
Años típicos sin impuestos en LMNP real
80-90%
Parte amortizable del precio de compra
+3 000 €/an
Ahorro fiscal mediano por año
Trampas a evitar antes de lanzarte
Primera trampa: el tope de amortización. El artículo 39C del Código general de impuestos francés limita la amortización deducible de forma que no pueda generar una pérdida compensable con tus otros ingresos. Si tu amortización supera el resultado positivo, el exceso no se pierde sino que se difiere sin límite de tiempo, y se utiliza cuando tu resultado vuelva a ser positivo.
Segunda trampa: la plusvalía en la reventa. Desde la ley de finanzas 2025, las amortizaciones practicadas reducen el precio de coste del inmueble para el cálculo de la plusvalía. Concretamente, pagas más impuestos al vender de lo que pagabas antes de la reforma. Conviene anticiparlo en las estrategias de reventa a medio plazo.
Tercera trampa: el paso al régimen real compromete. Puedes pasar del micro-BIC al real fácilmente, pero el retorno queda bloqueado durante tres años. El régimen real exige un contable (400 a 800 € al año). Haz el cambio solo si tu ahorro fiscal anual supera claramente ese coste.
Pasar del micro-BIC al régimen real es irrevocable durante tres años. La reforma de 2025 también aumenta el impuesto sobre la plusvalía a la reventa. Compara el ahorro durante la tenencia con el sobrecoste al vender antes de comprometerte.
En resumen, y cómo simularlo fácilmente
La amortización LMNP sigue siendo la palanca fiscal más potente para el alquiler amueblado en Francia. Bien calibrada, neutraliza el impuesto sobre los alquileres durante 10 a 15 años, con un ahorro que supera fácilmente los 30 000 € a lo largo de toda la vida de amortización en un inmueble medio.
Pero solo es interesante en un contexto concreto: régimen real (es decir, contabilidad obligatoria), inmueble con una parte construida importante y estrategia de tenencia a largo plazo. Para casos más simples o primeros pasos, el micro-BIC con su deducción a tanto alzado del 50 % sigue siendo más práctico y menos exigente.
Buy&Rent simula ambos regímenes en paralelo, con amortización precalculada según tu inmueble y tu situación fiscal. En segundos ves cuál es más ventajoso para ti, sin abrir Excel ni contactar con un contable solo para probar una hipótesis. El régimen ganador es el que maximiza tu cash-flow neto tras impuestos durante toda la duración de la tenencia.