Dos formas de alquilar, dos fiscalidades diferentes
En Francia, cuando pones un inmueble en alquiler, puedes elegir entre alquiler sin amueblar (vacío) y alquiler amueblado. Esta elección no es solo una cuestion de mobiliario: determina el régimen fiscal aplicable, el tipo de contrato y, en definitiva, la cantidad de impuestos que pagas sobre tus ingresos por alquiler.
El alquiler sin amueblar corresponde a los ingresos inmobiliarios (micro-foncier o régimen real). El alquiler amueblado corresponde a los BIC (beneficios industriales y comerciales) con el estatus LMNP. Esta distincion tiene consecuencias importantes en tu rentabilidad neta.
Alquiler sin amueblar: sencillez y estabilidad
En alquiler sin amueblar, el contrato tiene una duración mínima de 3 años (6 años para una persona jurídica). Declaras tus ingresos inmobiliarios, con una deducción del 30% en micro-foncier (si tus ingresos inmobiliarios no superan 15.000 EUR/año), o deduciendo tus gastos reales en régimen real.
El régimen real permite deducir los intereses del préstamo, las obras, el impuesto predial, los gastos de gestión y el seguro. Si tus gastos superan tus alquileres, creas un deficit inmobiliario imputable a tu renta global (con un limite de 10.700 EUR/año).
Es un régimen estable, bien conocido por los banqueros. Pero no permite la amortización del bien, lo que constituye su principal desventaja frente al LMNP.
LMNP real: la ventaja de la amortización
El LMNP en régimen real permite deducir los mismos gastos que el alquiler sin amueblar, más una ventaja decisiva: la amortización contable del inmueble y del mobiliario. En concreto, deduces cada año una fracción del valor del bien (excluido el terreno) y del mobiliario.
Resultado: en la mayoría de los casos, el resultado fiscal es cercano a cero, o incluso nulo, durante los primeros años. Percibes alquileres pero no pagas o pagas pocos impuestos sobre ellos. Es uno de los pocos mecanismos que permite percibir ingresos practicamente exentos de impuestos.
El LMNP en micro-BIC ofrece una deducción del 50% sobre los ingresos (limitada a 77.700 EUR/año). Es más sencillo pero a menudo menos ventajoso que el régimen real cuando tienes un crédito o gastos significativos.
| Criterio | Alquiler sin amueblar | LMNP |
|---|---|---|
| Régimen fiscal | Ingresos inmobiliarios | BIC |
| Amortización | No | Si (régimen real) |
| Duración mínima contrato | 3 años | 1 año |
| Deducción forfaitaria | 30% (micro-foncier) | 50% (micro-BIC) |
| Optimizacion fiscal | Limitada | Alta (amortización) |
Comparar los dos regímenes en un caso concreto
Tomemos un apartamento comprado por 180.000 EUR con 8.000 EUR de gastos anuales y 10.800 EUR de alquiler. En alquiler sin amueblar en régimen real, tras deducir gastos e intereses, tributas por unos 2.800 EUR de ingresos inmobiliarios. En LMNP real, la amortización elimina este resultado fiscal: impuesto practicamente nulo.
En 10 años, la diferencia puede representar varios miles de euros de ahorro fiscal. En Buy&Rent, puedes visualizar la comparación de los 4 regímenes fiscales lado a lado para cada inmueble simulado.
El régimen real LMNP se vuelve más ventajoso cuando sus gastos reales (intereses + amortización + gestión) superan el 50% del alquiler. Simule ambos regímenes antes de elegir.
Cómo elegir el régimen adecuado
Si compras un inmueble nuevo o realizas obras importantes, el LMNP real es casi siempre más ventajoso. Si tienes pocos gastos e ingresos inmobiliarios modestos, el micro-foncier puede bastar. Si tus obras generan un gran deficit, el alquiler sin amueblar en régimen real puede ser interesante para imputar ese deficit a tu renta global.
En cualquier caso, simular las dos opciones antes de decidirse es indispensable. El régimen óptimo depende de tu situación personal: ingresos, tramo marginal de imposición, importe del crédito, gastos previstos.
Conclusion clave
La elección entre alquiler sin amueblar y LMNP depende de su situación fiscal, la duración prevista de tenencia y el tipo de propiedad. Simule siempre ambas opciones.