Cuáles son las diferencias entre alquiler sin amueblar y LMNP?
En Francia, cuando pones un inmueble en alquiler, puedes elegir entre alquiler sin amueblar (vacío) y alquiler amueblado. Esta elección no es solo una cuestion de mobiliario: determina el régimen fiscal aplicable, el tipo de contrato y, en definitiva, la cantidad de impuestos que pagas sobre tus ingresos por alquiler.
El alquiler sin amueblar corresponde a los ingresos inmobiliarios (micro-foncier o régimen real). El alquiler amueblado corresponde a los BIC (beneficios industriales y comerciales) con el estatus LMNP. Esta distincion tiene consecuencias importantes en tu rentabilidad neta.
Cómo funciona la fiscalidad del alquiler sin amueblar?
En alquiler sin amueblar, el contrato tiene una duración mínima de 3 años (6 años para una persona jurídica). Declaras tus ingresos inmobiliarios, con una deducción del 30% en micro-foncier (si tus ingresos inmobiliarios no superan 15.000 EUR/año), o deduciendo tus gastos reales en régimen real.
El régimen real permite deducir los intereses del préstamo, las obras, el impuesto predial, los gastos de gestión y el seguro. Si tus gastos superan tus alquileres, creas un deficit inmobiliario imputable a tu renta global (con un limite de 10.700 EUR/año).
Es un régimen estable, bien conocido por los banqueros. Pero no permite la amortización del bien, lo que constituye su principal desventaja frente al LMNP.
Por qué el estatus LMNP al régimen real es fiscalmente ventajoso?
El LMNP en régimen real permite deducir los mismos gastos que el alquiler sin amueblar, más una ventaja decisiva: la amortización contable del inmueble y del mobiliario. En concreto, deduces cada año una fracción del valor del bien (excluido el terreno) y del mobiliario.
Resultado: en la mayoría de los casos, el resultado fiscal es cercano a cero, o incluso nulo, durante los primeros años. Percibes alquileres pero no pagas o pagas pocos impuestos sobre ellos. Es uno de los pocos mecanismos que permite percibir ingresos practicamente exentos de impuestos.
El LMNP en micro-BIC ofrece una deducción del 50% sobre los ingresos (limitada a 77.700 EUR/año). Es más sencillo pero a menudo menos ventajoso que el régimen real cuando tienes un crédito o gastos significativos.
| Criterio | Alquiler sin amueblar | LMNP |
|---|---|---|
| Régimen fiscal | Ingresos inmobiliarios | BIC |
| Amortización | No | Si (régimen real) |
| Duración mínima contrato | 3 años | 1 año |
| Deducción forfaitaria | 30% (micro-foncier) | 50% (micro-BIC) |
| Optimizacion fiscal | Limitada | Alta (amortización) |
Qué régimen gana en un caso real con cifras?
Tomemos un apartamento comprado por 180.000 EUR con 8.000 EUR de gastos anuales y 10.800 EUR de alquiler. En alquiler sin amueblar en régimen real, tras deducir gastos e intereses, tributas por unos 2.800 EUR de ingresos inmobiliarios. En LMNP real, la amortización elimina este resultado fiscal: impuesto practicamente nulo.
En 10 años, la diferencia puede representar varios miles de euros de ahorro fiscal. En Buy&Rent, puedes visualizar la comparación de los 4 regímenes fiscales lado a lado para cada inmueble simulado.
El régimen real LMNP se vuelve más ventajoso cuando sus gastos reales (intereses + amortización + gestión) superan el 50% del alquiler. Simule ambos regímenes antes de elegir.
Cómo elegir entre alquiler sin amueblar y LMNP?
Si compras un inmueble nuevo o realizas obras importantes, el LMNP real es casi siempre más ventajoso. Si tienes pocos gastos e ingresos inmobiliarios modestos, el micro-foncier puede bastar. Si tus obras generan un gran deficit, el alquiler sin amueblar en régimen real puede ser interesante para imputar ese deficit a tu renta global.
En cualquier caso, simular las dos opciones antes de decidirse es indispensable. El régimen óptimo depende de tu situación personal: ingresos, tramo marginal de imposición, importe del crédito, gastos previstos.
Conclusion clave
La elección entre alquiler sin amueblar y LMNP depende de su situación fiscal, la duración prevista de tenencia y el tipo de propiedad. Simule siempre ambas opciones.