Lei Pinel: esquema encerrado desde 31/12/2024
O que é este dispositivo?
O esquema Pinel era uma redução fiscal por investimento em habitações novas ou em VEFA situadas em zona tensa (A bis, A, B1). Taxa de redução de 12, 18 ou 21% do preço de custo para 6, 9 ou 12 anos de compromisso, limitada a 300.000 EUR. Desde 1 de janeiro de 2025 encerrado definitivamente para NOVAS aquisições.
Condições de elegibilidade
O esquema estava reservado a: habitações novas ou em VEFA, zonas A bis, A, B1 (zonas tensas). Zona B2 foi excluída progressivamente. Compromisso de arrendamento sem mobília 6, 9 ou 12 anos. Respeito dos tetos de rendas dependentes da zona e dos tetos de rendimentos dos inquilinos. Nenhuma nova subscrição possível desde 1 de janeiro de 2025.
Vantagens fiscais
Para investidores já comprometidos antes de 31/12/2024 as vantagens permanecem válidas: redução fiscal distribuída pelo compromisso, limitada a 6.000 EUR/ano no máximo (21% em 12 anos de 300.000 EUR / 12). Mantém-se cumulável com déficit foncier sobre encargos não ligados ao investimento Pinel.
Desvantagens e limites
Para novos investidores: nenhum acesso possível. Para investidores já comprometidos: as restrições mantêm-se em vigor (tetos de rendas muitas vezes abaixo do mercado, zonas tensas por vezes saturadas, compromisso longo com sanção em caso de revenda antecipada). O fim do esquema marca uma vontade política de recentrar a desfiscalização no antigo renovado.
Para quem é adequado este dispositivo?
Pinel já não convém a ninguém para um NOVO investimento (esquema encerrado). Para investidores JÁ comprometidos: continuar o programa para receber a redução fiscal completa. Os investidores que procuravam Pinel devem dirigir-se a Denormandie, LMNP, déficit foncier ou investimento clássico.
Exemplo numérico
Caso típico de um investidor comprometido em 2023: apartamento novo em Nantes a 250.000 EUR, compromisso 12 anos, redução Pinel 21%. Redução total: 52.500 EUR. Distribuição: 5.250 EUR/ano por 6 anos, depois 4.375 EUR/ano por 3 anos, depois 1.458 EUR/ano nos últimos 3 anos. O investidor continua a receber estas reduções até 2034-2035.
Como se compara com outros dispositivos?
Pinel encerrado, as alternativas em 2026 são: Denormandie (mesmo princípio mas sobre antigo renovado), LMNP ao real (arrendamento mobiliado com amortização), déficit foncier (para transformar obras em poupança fiscal imediata), SCI sob IS (para grandes patrimónios). Use o comparador Buy&Rent para identificar a melhor alternativa.