Lei Malraux: restauro e redução fiscal
O que é este dispositivo?
A lei Malraux é um esquema fiscal patrimonial para o restauro de imóveis situados em setores protegidos ou sítios patrimoniais notáveis (SPR). Oferece uma redução fiscal direta de 22% ou 30% do montante das obras de restauro concluídas (segundo zona), limitada a 400.000 EUR de obras em 4 anos consecutivos.
Condições de elegibilidade
Imóvel em sítio patrimonial notável (SPR) coberto por PSMV (taxa 30%) ou PVAP (taxa 22%). Obras de restauro COMPLETO. Validação prévia por ABF e autorização urbanística. Compromisso de arrendamento sem mobília 9 anos como residência principal. Obras a executar em 4 anos.
Vantagens fiscais
Vantagem muito significativa: a 30%, 400.000 EUR de obras geram 120.000 EUR de redução, distribuídos pelo ano de pagamento (sem teto dos nichos de 10.000 EUR/ano). Malraux escapa ao teto global dos nichos fiscais, fazendo dele um dos raros esquemas abertos a agregados com forte fiscalidade.
Desvantagens e limites
Bilhete de entrada alto: imóveis tipicamente 500.000 EUR a 1,5 M EUR com obras substanciais. Rentabilidade locativa geralmente baixa (3-4%). Obras estritamente enquadradas pelos ABF, o que aumenta o custo e a duração. Revenda possível mas perde efeito patrimonial se intervém antes do fim do compromisso de 9 anos.
Para quem é adequado este dispositivo?
Destinado a: forte fiscalidade (escalão 41% ou 45%, exposição IFI), capacidade de investimento significativa (500.000 EUR+), visão patrimonial a longo prazo, afinidade pelo património construído antigo, sem necessidade de cash flow imediato.
Exemplo numérico
Caso típico: apartamento em edifício histórico em Bordéus, preço 600.000 EUR, obras Malraux 300.000 EUR em 3 anos (PSMV, taxa 30%). Redução: 300.000 × 30% = 90.000 EUR, ou seja 30.000 EUR/ano por 3 anos. A 45% de escalão o investidor poupa 30.000 EUR de imposto real anual por 3 anos.
Como se compara com outros dispositivos?
Malraux vs Monuments Historiques: MH permite dedução integral sem teto mas exige classificação MH. Malraux mais acessível (setores protegidos) mas limitado a 400.000 EUR de obras. Malraux vs Denormandie: Denormandie limitado a 300.000 EUR de preço de custo TOTAL; Malraux a 400.000 EUR de OBRAS sós. Malraux mais potente para operações high-end.