LMNP: tudo sobre o estatuto de Arrendador Mobiliado Não Profissional
O que é este dispositivo?
O estatuto LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel - Arrendador Mobiliado Não Profissional) aplica-se a quem arrenda um imóvel mobiliado declarando os rendimentos como BIC (lucros comerciais) em vez de rendimentos prediais. Acessível desde a primeira renda, com apenas a declaração de atividade (formulário P0i) em 15 dias. Dois regimes: micro-BIC (50% de abatimento) ou regime real (dedução das despesas reais + amortização).
Condições de elegibilidade
Para se manter em LMNP os rendimentos anuais por arrendamento mobiliado NÃO devem ultrapassar 23.000 EUR NEM representar mais de 50% dos rendimentos do agregado. Se ambas as condições forem ultrapassadas, o estatuto passa automaticamente a LMP. O imóvel deve ser arrendado mobiliado de acordo com o decreto de 31 de julho de 2015.
Vantagens fiscais
A principal vantagem sob o regime real é a amortização contabilística: anualmente deduz-se uma fração do valor do imóvel e do mobiliário (~2-3% por ano sobre o edifício, 10-20% sobre o mobiliário). Combinado com as despesas dedutíveis, anula muitas vezes completamente a tributação das rendas durante 10-15 anos. Sob micro-BIC: tributação apenas sobre 50% das rendas.
Desvantagens e limites
O regime real exige contabilidade rigorosa (300-600 EUR/ano com um contabilista). A amortização não é transferível para outros imóveis. O arrendamento mobiliado requer equipamento completo. O contrato mobiliado (12 meses) oferece menos estabilidade que o sem mobília (3 anos).
Para quem é adequado este dispositivo?
LMNP convém a investidores que querem otimizar a fiscalidade sem se tornarem profissionais, possuem um imóvel mobiliado em cidade universitária ou turística, aceitam contabilidade mais exigente, e querem permanecer abaixo dos 23.000 EUR anuais.
Exemplo numérico
Caso típico: estúdio de 25 m² em Lyon comprado por 130.000 EUR, arrendado 600 EUR/mês. Rendimentos anuais: 7.200 EUR. Despesas reais: 1.500 EUR. Amortização anual: ~3.500 EUR. Resultado fiscal LMNP real: 2.200 EUR tributáveis. Micro-BIC: 3.600 EUR tributáveis. A 30% de escalão marginal: 420 EUR de poupança/ano.
Como se compara com outros dispositivos?
Comparado com micro-foncier (sem mobília, abatimento 30%), LMNP-real é muito mais potente graças à amortização. Comparado com o regime foncier real (sem mobília), LMNP ganha quase sempre para imóveis recentes financiados a crédito. Comparado com SCI sob IS, LMNP é mais fácil de configurar.