Déficit foncier: funcionamento e estratégia 2026
O que é este dispositivo?
O déficit foncier é um mecanismo do regime foncier real: quando as despesas e obras dedutíveis de um imóvel arrendado sem mobília excedem as rendas recebidas, gera-se um prejuízo predial. Este imputa-se no rendimento global até 10.700 EUR/ano. Para além, o excedente é transportável para os rendimentos prediais dos 10 anos seguintes.
Condições de elegibilidade
Condições: imóvel arrendado SEM MOBÍLIA. Opção pelo regime foncier real (automática acima de 15.000 EUR de rendimentos prediais). Obras dedutíveis: manutenção, reparação, melhoria. NÃO dedutíveis: construção, reconstrução, ampliação. Compromisso de arrendamento 3 anos após a última imputação.
Vantagens fiscais
Vantagem principal: imputação no rendimento global. A 30% de escalão: 10.700 EUR de prejuízo poupam ~3.210 EUR de imposto mais 1.840 EUR de contribuições sociais evitadas = ~5.050 EUR de poupança anual. O transporte a 10 anos amortiza o efeito fiscal no tempo. Cumulável com outros esquemas.
Desvantagens e limites
O compromisso de arrendamento de 3 anos restringe a estratégia patrimonial. Apenas o arrendamento sem mobília é elegível. A natureza das obras é estritamente enquadrada: uma requalificação de melhoria a construção pela administração pode fazer perder o benefício.
Para quem é adequado este dispositivo?
Adequado para investidores em arrendamento sem mobília com grandes obras, escalão marginal alto (30%, 41%, 45%), aceitando o compromisso de 3 anos e com rendimentos prediais existentes para absorver o excedente.
Exemplo numérico
Caso típico: T3 antigo comprado 200.000 EUR + 25.000 EUR de obras, arrendado sem mobília 850 EUR/mês. Renda anual: 10.200 EUR. Despesas correntes: 3.200 EUR. Obras: 25.000 EUR (ano 1). Prejuízo: -18.000 EUR. Imputação no rendimento global: 10.700 EUR → ~3.210 EUR de poupança a 30%. Transporte: 7.300 EUR a 10 anos. Poupança contribuições: 1.840 EUR. Total ano 1: ~5.050 EUR.
Como se compara com outros dispositivos?
Vs LMNP real: déficit foncier mais eficiente para obras pontuais e pesadas; LMNP para amortizar durável. Vs Denormandie: Denormandie é redução direta (12-21%), déficit é dedução de despesas. A escalões altos vence muitas vezes déficit. Vs Pinel: não comparável.