Déficit por arrendamiento: cómo convertir tus reformas en ahorro fiscal

Cuando alquilas un inmueble vacío y tus gastos (intereses del préstamo, obras, impuesto inmobiliario, gastos de comunidad) superan tus rentas, generas un déficit por arrendamiento. La fiscalidad francesa te permite imputar parte de este déficit directamente a tu renta global, hasta 10 700 € por año.

Concretamente, para un inversor en el tramo del 30 %, 10 700 € de déficit imputado significan 10\,700 \times 30\% = 3\,210 € de impuesto sobre la renta ahorrados. A esto se suma la ausencia de cargas sociales sobre los alquileres absorbidos por los gastos. La ganancia real del primer año supera con frecuencia los 4 000 €.

Este mecanismo se reserva al alquiler vacío bajo el régimen real. En alquiler amueblado (LMNP o LMP) no tienes acceso. Pero cuando planificas grandes obras y tu tipo marginal alcanza el 30 % o más, es una de las palancas fiscales más potentes del derecho francés.

La administración distingue tres categorías de obras deducibles: mantenimiento (pintura, fontanería, electricidad), reparación (cubierta, fachada) y mejora (aislamiento térmico, doble acristalamiento, sustitución de caldera). Las tres son deducibles al 100 % de las rentas inmobiliarias.

Quedan excluidas las obras de construcción, reconstrucción o ampliación. Si rehaces una losa existente, puedes deducir. Si añades 20 m² de superficie habitable, no puedes. El límite es claro pero confunde en proyectos mixtos.

Para proyectos mixtos (ampliación más reforma interior), pide a tu contratista dos presupuestos separados y dos facturas distintas. La administración revisa los justificantes: si todo está mezclado, puede recalificar el conjunto como no deducible. Mejor invertir 30 minutos en separar que perderlo todo en una inspección.

La norma se divide en dos. El déficit por intereses del préstamo solo puede imputarse a rentas inmobiliarias futuras durante 10 años. El déficit por otros gastos (obras, impuesto inmobiliario, seguros) puede imputarse a la renta global hasta 10 700 € por año, y el excedente se arrastra 10 años contra rentas inmobiliarias.

Consecuencia directa: si gastas 25 000 € en obras el mismo año, solo puedes imputar 10 700 € a tu renta global. Los 14 300 € restantes esperan a ser absorbidos por alquileres futuros. Si solo tienes un inmueble y los alquileres apenas cubren los gastos corrientes, el arrastre puede prolongarse varios años.

Estrategia clásica: concentra las grandes obras en un único año fiscal en lugar de repartirlas. Maximizas la imputación a la renta global ese año y conservas el arrastre como colchón para los años siguientes. Mucho más eficiente que 5 000 € de obras al año durante 5 años.

Datos: piso de 3 habitaciones comprado por 200 000 €, alquiler mensual 800 € (es decir 9 600 € anuales), tipo marginal 30 %. Este año pagas 25 000 € en aislamiento y reforma de cocina, 1 200 € de impuesto inmobiliario, 4 800 € de intereses del préstamo y 600 € de gastos de comunidad no recuperables.

Cálculo: rentas inmobiliarias 9 600 € menos gastos totales 31 600 € deja un déficit de 22 000 €. Como los intereses del préstamo (4 800 €) son inferiores a los alquileres, son absorbidos íntegramente por las rentas y no generan fracción no imputable. El déficit de 22 000 € procede por tanto íntegramente de los demás gastos: 10 700 € se imputan a la renta global y 11 300 € se arrastran 10 años contra rentas inmobiliarias.

Resultado fiscal: 10\,700 \times 30\% = 3\,210 € de impuesto ahorrado sobre tu renta global, más 1 651 € de cargas sociales evitadas sobre los 9 600 € de alquiler absorbido. Total 4 861 € de ahorro el primer año, con 11 300 € de arrastre repartidos en los 9 años siguientes.

Compromiso de alquiler de 3 años. Si vendes, donas o pasas a alquiler amueblado antes del 31 de diciembre del tercer año posterior a la imputación, la administración recupera la ventaja fiscal con intereses de demora. Imputación en 2026 = bloqueo hasta el 31/12/2029 mínimo.

Fecha de pago, no fecha de factura. Las obras son deducibles el año en que las pagas, no el año en que se facturan. Si tu contratista factura en diciembre de 2026 pero pagas en enero de 2027, la imputación va al ejercicio 2027. Útil para pilotar tu año fiscal, pero peligroso si te equivocas.

Elección del régimen vinculada 3 años. Si declaras al régimen real para aprovechar el déficit, te comprometes 3 años mínimo. Imposible volver al régimen forfaitario al año siguiente si tus gastos bajan. Anticipa tu calendario de obras a 3 años antes de comprometerte.

El déficit por arrendamiento es uno de los pocos dispositivos que permite borrar parte de tu impuesto sobre la renta, no solo reducir la fiscalidad de tus alquileres. Para un inversor con tipo marginal del 30 %, 10 700 € imputados representan más de 3 200 € de IRPF evitado, sin ningún montaje exótico.

Condiciones a respetar: alquiler vacío, régimen real, compromiso de 3 años y obras que no afecten a la estructura. Si estás en LMNP o tus gastos son bajos, el régimen forfaitario (deducción del 30 %) es más sencillo. El déficit cobra todo su sentido en inmuebles a renovar o a poner al día energéticamente.

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