Imposte sui redditi da locazione: quanto pagate davvero

Quando si confrontano due immobili da investimento, si guarda spesso il rendimento lordo o il rendimento netto dei costi. Ma la cifra che conta davvero e quella che resta sul vostro conto dopo il passaggio del fisco. La differenza tra netto dei costi e netto delle imposte puo raggiungere diversi punti di rendimento.

In Francia, i redditi da locazione sono soggetti a due prelievi distinti: l'imposta sul reddito (IR) e i contributi sociali (CSG/CRDS). Questi due strati si sommano, e l'aliquota finale dipende direttamente dal vostro scaglione marginale. Un investitore al 30 % di aliquota marginale non paghera affatto la stessa cifra di uno all'11 %.

Capire questo meccanismo e indispensabile per scegliere il regime fiscale giusto e stimare correttamente il vostro cash-flow reale. Spiega anche perche due persone con lo stesso immobile possono ottenere risultati molto diversi.

I redditi da locazione si aggiungono agli altri redditi (stipendio, pensioni, ecc.) nella dichiarazione annuale. Vengono poi tassati secondo la scala progressiva dell'IR, che comprende cinque scaglioni dallo 0 % al 45 %. Lo scaglione in cui cade l'ultimo euro di reddito determina la vostra aliquota marginale (TMI).

Ad esempio, se il vostro reddito imponibile totale (stipendio + affitti) vi colloca nello scaglione del 30 %, ogni euro aggiuntivo di affitto sara tassato al 30 %. Ma attenzione: non tutto il reddito e tassato al 30 %, solo la parte che supera la soglia dello scaglione precedente.

In pratica, una coppia con 60.000 euro di reddito e 8.000 euro aggiuntivi di affitto netto paghera circa 2.400 euro di IR su quegli affitti (30 % di 8.000). Ma se la stessa coppia ha 25.000 euro di reddito, l'aliquota scende all'11 %, cioe solo 880 euro.

Oltre all'imposta sul reddito, i vostri redditi da locazione sono soggetti ai contributi sociali con un'aliquota complessiva del 17,2 %. Questa si scompone in CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %) e contributo di solidarieta (7,5 %).

A differenza dell'IR, che dipende dalla vostra situazione personale, i contributi sociali si applicano a tasso fisso. Si calcolano sulla stessa base imponibile dell'IR, cioe dopo la detrazione dei costi e delle agevolazioni. E un minimo incomprimibile: anche con un'aliquota marginale dello 0 %, pagherete sempre il 17,2 % sui vostri redditi netti da locazione.

Concretamente, su 10.000 euro di redditi netti da locazione, i contributi sociali ammontano a 1.720 euro. Aggiungete l'IR secondo il vostro scaglione, e ottenete il costo fiscale reale del vostro investimento.

L'aliquota effettiva sui vostri affitti e la somma della vostra aliquota marginale e del 17,2 % di contributi sociali. Per un contribuente nello scaglione del 30 %, cio da 30 + 17,2 = 47,2 %. Quasi la meta dei vostri redditi da locazione va in imposte e contributi.

Ecco perche la scelta del regime fiscale e cosi importante. Il micro-foncier o il micro-BIC applicano una detrazione forfettaria (30 % o 50 %) prima del calcolo dell'imposta. Il regime reale permette di dedurre i costi effettivi e, in LMNP, di ammortizzare l'immobile. A seconda della vostra situazione, la differenza puo superare i 3.000 euro all'anno.

Buy&Rent calcola automaticamente la vostra tassazione sotto i quattro regimi applicabili in base alla vostra aliquota marginale, cosi potete scegliere quello che minimizza il conto.

Prendiamo un appartamento acquistato a 120.000 euro, affittato a 650 euro escluse le spese. L'affitto annuale e di 7.800 euro. In micro-foncier (locazione non arredata), la detrazione del 30 % riduce il reddito imponibile a 5.460 euro. In micro-BIC (arredato), la detrazione del 50 % lo porta a 3.900 euro.

Per un investitore al 30 % di aliquota marginale, l'imposta totale (IR + contributi sociali) sara di 2.577 euro in micro-foncier contro 1.840 euro in micro-BIC. La differenza di 737 euro all'anno giustifica spesso il passaggio all'arredato. E in LMNP reale con ammortamento, e possibile pagare zero euro di imposte per diversi anni.

Queste cifre mostrano che la domanda non e solo quanto incassate di affitto, ma quanto vi resta dopo le imposte. E questo importo netto fiscale che determina la vera redditivita del vostro investimento.

Il primo passo e conoscere la vostra aliquota marginale esatta. Si legge direttamente sull'avviso di imposizione. Poi simulate ogni regime (micro-foncier, reale foncier, micro-BIC, LMNP reale) per identificare il piu favorevole. E cio che Buy&Rent fa in pochi secondi.

Seconda leva: adattate il tipo di locazione. Passare all'arredato piuttosto che al non arredato da accesso al regime BIC, piu vantaggioso nella maggior parte dei casi. Terzo, se avete molte spese (lavori, interessi del mutuo), il regime reale e quasi sempre preferibile al forfait.

Infine, pensate alla temporalita. L'ammortamento in LMNP reale permette di azzerare l'imposta per 10-15 anni. Dopo, quando l'ammortamento si esaurisce, potete rivendere o adattare la vostra strategia. L'importante e tenere conto della fiscalita fin dal calcolo iniziale, non dopo la firma.