Due modi di affittare, due fiscalità diverse
In Francia, quando metti un immobile in affitto, puoi scegliere tra affitto non ammobiliato (vuoto) e affitto ammobiliato. Questa scelta non è solo una questione di arredamento: determina il regime fiscale applicabile, il tipo di contratto e, in definitiva, l'importo delle tasse che paghi sui tuoi redditi da affitto.
L'affitto non ammobiliato rientra nei redditi immobiliari (micro-foncier o regime reale). L'affitto ammobiliato rientra nei BIC (benefici industriali e commerciali) con lo status LMNP. Questa distinzione ha conseguenze importanti sulla tua redditività netta.
Affitto non ammobiliato: semplicità e stabilità
Con l'affitto non ammobiliato, il contratto ha una durata minima di 3 anni (6 anni per una persona giuridica). Dichiari i tuoi redditi immobiliari, con una detrazione del 30% in micro-foncier (se i tuoi redditi immobiliari non superano 15.000 EUR/anno), oppure deducendo le spese reali in regime reale.
Il regime reale permette di detrarre gli interessi del mutuo, i lavori, la tassa sulla proprietà, le spese di gestione e l'assicurazione. Se le tue spese superano i tuoi affitti, crei un deficit immobiliare imputabile al tuo reddito complessivo (nel limite di 10.700 EUR/anno).
È un regime stabile, ben conosciuto dai banchieri. Ma non permette l'ammortamento del bene, il che costituisce il suo principale svantaggio rispetto al LMNP.
LMNP reale: il vantaggio dell'ammortamento
Il LMNP in regime reale permette di detrarre le stesse spese dell'affitto non ammobiliato, più un vantaggio decisivo: l'ammortamento contabile dell'immobile e dell'arredamento. In concreto, deduci ogni anno una frazione del valore del bene (escluso il terreno) e dell'arredamento.
Risultato: nella maggior parte dei casi, il risultato fiscale e vicino allo zero, o addirittura nullo, durante i primi anni. Percepisci affitti ma non paghi o paghi poche tasse su di essi. È uno dei pochi meccanismi che permette di percepire redditi praticamente esenti da imposte.
Il LMNP in micro-BIC offre una detrazione del 50% sui ricavi (limitata a 77.700 EUR/anno). È più semplice ma spesso meno vantaggioso del regime reale quando hai un mutuo o spese significative.
| Criterio | Locazione non arredata | LMNP |
|---|---|---|
| Regime fiscale | Redditi fondiari | BIC |
| Ammortamento | No | Si (regime reale) |
| Durata minima contratto | 3 anni | 1 anno |
| Deduzione forfettaria | 30% (micro-foncier) | 50% (micro-BIC) |
| Ottimizzazione fiscale | Limitata | Forte (ammortamento) |
Confrontare i due regimi su un caso concreto
Prendiamo un appartamento acquistato a 180.000 EUR con 8.000 EUR di spese annuali e 10.800 EUR di affitto. In affitto non ammobiliato in regime reale, dopo aver dedotto spese e interessi, sei tassato su circa 2.800 EUR di redditi immobiliari. In LMNP reale, l'ammortamento annulla questo risultato fiscale: imposta quasi nulla.
In 10 anni, la differenza può rappresentare diverse migliaia di euro di risparmio fiscale. Su Buy&Rent, puoi visualizzare il confronto dei 4 regimi fiscali fianco a fianco per ogni immobile simulato.
Il regime reale LMNP diventa più vantaggioso quando le spese effettive (interessi + ammortamento + gestione) superano il 50% dell'affitto. Simulate entrambi i regimi prima di scegliere.
Come scegliere il regime giusto
Se acquisti un immobile nuovo o realizzi lavori importanti, il LMNP reale è quasi sempre più vantaggioso. Se hai poche spese e redditi immobiliari modesti, il micro-foncier può bastare. Se i tuoi lavori generano un grande deficit, l'affitto non ammobiliato in regime reale può essere interessante per imputare quel deficit al tuo reddito complessivo.
In ogni caso, simulare le due opzioni prima di decidere e indispensabile. Il regime ottimale dipende dalla tua situazione personale: redditi, aliquota marginale di imposizione, importo del mutuo, spese previste.
Da ricordare
La scelta tra locazione non arredata e LMNP dipende dalla vostra situazione fiscale, dalla durata di detenzione prevista e dal tipo di immobile. Simulate sempre entrambe le opzioni.