43 termini spiegati semplicemente

Glossario dell'investimento immobiliare

Fiscalità

LMNP

Affitto Ammobiliato Non Professionale. Regime fiscale vantaggioso che permette di dedurre spese e ammortamento.

Esempio: Un bilocale ammobiliato affittato a 800/mese con un ammortamento del 3% sul prezzo di acquisto.

Micro-BIC

Regime semplificato con deduzione forfettaria del 50% sui redditi da affitto ammobiliato.

Esempio: Per 10.000 di reddito da affitto, solo 5.000 vengono tassati.

Micro-Foncier

Regime semplificato per l'affitto non ammobiliato con una deduzione del 30% sugli affitti.

Esempio: Per 10.000 di reddito da affitto, solo 7.000 vengono tassati.

Regime Reale

Permette di dedurre tutte le spese effettive (lavori, interessi, spese di gestione, ammortamento).

Esempio: Ideale se le tue spese superano il 50% dei tuoi redditi da affitto.

Aliquota Marginale

L'aliquota fiscale applicata alla tua ultima fascia di reddito.

Esempio: Con un'aliquota marginale del 30%, ogni euro aggiuntivo di reddito da affitto viene tassato al 30%.

Ammortamento

Deduzione contabile per la perdita di valore dell'immobile e dei mobili nel corso della loro vita utile.

Esempio: Un immobile del valore di 200.000 ammortizzato in 30 anni = 6.666/anno di deduzione.

CSG-CRDS

Contributi sociali sui redditi da locazione con un'aliquota complessiva del 17,2%.

Esempio: Su 10.000 € di redditi netti da locazione: 1.720 € di contributi sociali.

Deficit Fondiario

Quando le spese deducibili superano i redditi da locazione, il deficit può essere imputato sul reddito globale (fino a 10.700 €/anno).

Esempio: 8.000 € di affitto - 20.000 € di lavori = -12.000 € → 10.700 € dedotti dal reddito imponibile.

Plusvalenza Immobiliare

Guadagno realizzato dalla vendita di un immobile. Tassata al 19% + 17,2% di contributi sociali, con sgravi progressivi in base alla durata di possesso.

Esempio: Immobile acquistato a 150.000 € e rivenduto a 200.000 € dopo 10 anni: esenzione parziale grazie agli sgravi.

PFU (Flat Tax)

Prelievo Forfettario Unico del 30% (12,8% IRPEF + 17,2% contributi sociali) sui redditi da capitale.

Esempio: Dividendi SCI: 5.000 € × 30% = 1.500 € di flat tax.

SCI

Società Civile Immobiliare. Struttura giuridica per possedere un immobile in più persone, con scelta tra IRPEF e imposta sulle società.

Esempio: Due soci al 50/50: ciascuno dichiara la propria quota di redditi e spese.

Finanziamento

Flusso di cassa

Differenza tra entrate da affitto e tutte le spese (prestito, tasse, oneri). Positivo = guadagni ogni mese.

Esempio: Affitto 800 - Mutuo 600 - Spese 100 = +100 di flusso di cassa.

Rendimento Lordo

Rapporto tra affitto annuale e prezzo di acquisto. Non tiene conto delle spese.

Esempio: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% lordo

Rendimento Netto

Rendimento dopo la deduzione di tutte le spese e tasse. Riflette il tuo guadagno reale.

Esempio: Un rendimento netto del 5% su 200.000 = 10.000/anno di guadagno reale.

Effetto Leva

Usare i soldi della banca per investire. Moltiplica la redditività del tuo anticipo.

Esempio: Con 20.000 di anticipo, acquisti un immobile da 200.000 = leva di 10.

ROI

Return On Investment. Misura la redditività rispetto al denaro investito (anticipo + spese).

Esempio: Guadagno annuale 5.000 / Anticipo 30.000 = 16,7% di ROI.

Tasso di Indebitamento

Quota del reddito destinata al rimborso dei crediti. Limite bancario fissato al 35%.

Esempio: Reddito 3.000 €/mese, rate 1.000 €/mese → tasso di indebitamento del 33%.

Apporto Personale

Somma investita senza mutuo. Generalmente dal 10 al 20% del prezzo d'acquisto + spese notarili.

Esempio: Per un immobile da 200.000 €: apporto di 30.000 € (15%) + 15.000 € di spese notarili.

TAEG

Tasso Annuo Effettivo Globale. Include interessi, assicurazione e spese di istruttoria. Permette di confrontare le offerte di mutuo.

Esempio: Tasso nominale 3,5% + assicurazione 0,3% + spese = TAEG 4,1%.

Capacità di Prestito

Importo massimo ottenibile in prestito in base al reddito, ai debiti esistenti e al limite di indebitamento del 35%.

Esempio: Reddito 4.000 €/mese senza debiti → capacità di prestito di circa 200.000 € su 25 anni.

Assicurazione sul Mutuo

Assicurazione obbligatoria che copre decesso, invalidità e inabilità lavorativa sul mutuo immobiliare.

Esempio: Tasso medio 0,25-0,40% del capitale mutuato, deducibile in regime LMNP reale.

Immobile

Tasso di Sfitto

Periodo senza inquilino. In media 1 mese all'anno = 8% di sfitto.

Esempio: 8% su un affitto di 800 = 768 di affitto medio reale.

Affitto escluse spese

Affitto senza spese recuperabili. Base per il calcolo del rendimento.

Esempio: L'affitto escluse spese serve come base per calcolare il rendimento.

Affitto spese incluse

Importo totale pagato dall'inquilino ogni mese comprese le spese.

Esempio: Affitto escluse spese 700 + Spese 100 = Affitto spese incluse 800

Affitto Ammobiliato

L'alloggio è dotato dei mobili necessari alla vita quotidiana. Regime fiscale vantaggioso (LMNP).

Esempio: Letto, tavolo, sedie, elettrodomestici... definiti per legge.

Affitto Non Ammobiliato

Alloggio affittato vuoto. Regime fiscale diverso (redditi fondiari).

Esempio: Più semplice ma fiscalmente spesso meno vantaggioso.

DPE (Certificato Energetico)

Diagnosi di Prestazione Energetica. Classifica l'alloggio da A (molto efficiente) a G (colabrodo energetico). Obbligatorio per affittare.

Esempio: Un DPE F o G vieta la locazione dal 2025 (Legge sul Clima).

Superficie Carrez

Superficie abitabile privata misurata secondo la legge Carrez. Esclude le superfici sotto 1,80 m di altezza e gli annessi.

Esempio: Un trilocale di 65 m² Carrez può avere 72 m² di superficie totale (mansarde basse escluse).

Tensione del Mercato Locativo

Rapporto tra domanda e offerta di alloggi in una zona. Più alta è la tensione, minore è il rischio di sfitto.

Esempio: Parigi, Lione, Bordeaux = zone ad alta tensione → sfitto quasi nullo.

Condominio

Regime giuridico di un edificio diviso in unità. Ogni comproprietario paga spese comuni di manutenzione.

Esempio: Spese condominiali: ascensore, portiere, giardini → 150-300 €/mese.

Spese

Assicurazione Locatore

Assicurazione Proprietario Non Occupante. Protegge il proprietario contro i danni quando l'immobile è affittato.

Esempio: Circa 100-200/anno in base alla superficie.

Assicurazione Affitti Impagati

Garanzia Affitti Impagati. Copre affitti non pagati e danni dell'inquilino.

Esempio: Generalmente 2,5-3,5% dell'affitto annuale.

Tassa di Proprietà

Tassa annuale pagata dal proprietario. Varia in base al comune e al valore catastale.

Esempio: Può rappresentare da 1 a 2 mesi di affitto a seconda della città.

Spese di Gestione

Commissione dell'agenzia immobiliare per la gestione dell'affitto (ricerca inquilino, ricevute, ecc.).

Esempio: Generalmente 6-8% dell'affitto per una gestione completa.

CFE

Contributo Fondiario delle Imprese. Tassa per i locatori ammobiliati se il fatturato supera 5.000.

Esempio: Variabile a seconda del comune, spesso 200-500/anno.

Acquisizione

Spese Notarili

Spese di acquisizione comprensive di tasse e compenso del notaio. Circa 7-8% per immobili esistenti.

Esempio: Per un immobile da 200.000: circa 15.000 di spese.

Commissioni di Agenzia

Commissione dell'agenzia immobiliare per la vendita. A carico dell'acquirente o del venditore.

Esempio: Generalmente 3-5% del prezzo di vendita.

Mercato

IRL (Indice di Riferimento degli Affitti)

Indice di Riferimento degli Affitti pubblicato trimestralmente dall'INSEE. Limita la revisione annuale degli affitti.

Esempio: IRL T3 2025 = 145,47 → aumento massimo dell'affitto: +3,2% rispetto all'anno precedente.

ICC (Indice del Costo di Costruzione)

Indice che riflette l'evoluzione dei costi di costruzione nuova. Utilizzato per alcuni contratti commerciali.

Esempio: ICC T2 2025 = 2.227 → serve da base per la revisione degli affitti commerciali.

DVF (Dati Transazioni Immobiliari)

Database pubblica di tutte le transazioni immobiliari in Francia.

Esempio: Consultate i prezzi reali di vendita nel vostro quartiere negli ultimi 5 anni.

Prezzo al m²

Prezzo medio al metro quadrato in una zona. Indicatore chiave per valutare un immobile rispetto al mercato locale.

Esempio: Parigi 16°: ~11.000 €/m² vs Mulhouse: ~1.200 €/m² - rendimento lordo comparabile.

Strategia

Autofinanziamento

Quando gli affitti coprono il 100% di spese, mutuo e tasse. Cash-flow ≥ 0 €.

Esempio: Affitto 900 € - Mutuo 650 € - Spese 150 € - Tasse 50 € = +50 € → autofinanziato.

Strategia Patrimoniale

Approccio d'investimento mirato alla costituzione di un patrimonio a lungo termine piuttosto che al cash-flow immediato.

Esempio: Comprare a Parigi con un rendimento del 3% ma una plusvalenza attesa del 20% in 10 anni.

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