Glossario dell'investimento immobiliare

77 termini spiegati semplicemente

Fiscalità

Abbattimento Forfettario

Riduzione fissa applicata prima dell'imposizione. 50% in micro-BIC, 30% in micro-foncier.

Esempio: 10.000 euro di affitto in micro-BIC, base imponibile 5.000 euro.

Aliquota Marginale

L'aliquota fiscale applicata alla tua ultima fascia di reddito.

Esempio: Con un'aliquota marginale del 30%, ogni euro aggiuntivo di reddito da affitto viene tassato al 30%.

Ammortamento

Deduzione contabile per la perdita di valore dell'immobile e dei mobili nel corso della loro vita utile.

Esempio: Un immobile del valore di 200.000 ammortizzato in 30 anni = 6.666/anno di deduzione.

Contributi Sociali

CSG, CRDS e solidarietà al 17,2% sui redditi da capitale.

Esempio: 5.000 euro di redditi fondiari generano 860 euro di contributi sociali.

CSG-CRDS

Contributi sociali sui redditi da locazione con un'aliquota complessiva del 17,2%.

Esempio: Su 10.000 € di redditi netti da locazione: 1.720 € di contributi sociali.

Deficit Fondiario

Quando le spese deducibili superano i redditi da locazione, il deficit può essere imputato sul reddito globale (fino a 10.700 €/anno).

Esempio: 8.000 € di affitto - 20.000 € di lavori = -12.000 € → 10.700 € dedotti dal reddito imponibile.

LMNP

Affitto Ammobiliato Non Professionale. Regime fiscale vantaggioso che permette di dedurre spese e ammortamento.

Esempio: Un bilocale ammobiliato affittato a 800/mese con un ammortamento del 3% sul prezzo di acquisto.

LMNP Regime Reale

Regime dichiarativo con deduzione di spese reali e ammortamenti. Spesso zero tasse per 10 a 15 anni.

Esempio: 12.000 euro di affitto, 4.000 spese, 8.000 ammortamento, risultato zero.

LMP

Locatore Ammobiliato Professionale. Quando i ricavi superano 23.000 euro annui e il 50% del reddito familiare.

Esempio: 30.000 euro di ricavi e 60% del reddito familiare, status LMP automatico.

Micro-BIC

Regime semplificato con deduzione forfettaria del 50% sui redditi da affitto ammobiliato.

Esempio: Per 10.000 di reddito da affitto, solo 5.000 vengono tassati.

Micro-Foncier

Regime semplificato per l'affitto non ammobiliato con una deduzione del 30% sugli affitti.

Esempio: Per 10.000 di reddito da affitto, solo 7.000 vengono tassati.

PFU (Flat Tax)

Prelievo Forfettario Unico del 30% (12,8% IRPEF + 17,2% contributi sociali) sui redditi da capitale.

Esempio: Dividendi SCI: 5.000 € × 30% = 1.500 € di flat tax.

Plusvalenza Immobiliare

Guadagno realizzato dalla vendita di un immobile. Tassata al 19% + 17,2% di contributi sociali, con sgravi progressivi in base alla durata di possesso.

Esempio: Immobile acquistato a 150.000 € e rivenduto a 200.000 € dopo 10 anni: esenzione parziale grazie agli sgravi.

Redditi Fondiari

Redditi da locazione nuda, tassati con aliquota progressiva più contributi sociali.

Esempio: Affitto di un bilocale vuoto a 600 euro al mese, dichiarato come reddito fondiario.

Regime Reale

Permette di dedurre tutte le spese effettive (lavori, interessi, spese di gestione, ammortamento).

Esempio: Ideale se le tue spese superano il 50% dei tuoi redditi da affitto.

SCI

Società Civile Immobiliare. Struttura giuridica per possedere un immobile in più persone, con scelta tra IRPEF e imposta sulle società.

Esempio: Due soci al 50/50: ciascuno dichiara la propria quota di redditi e spese.

SCI con IR

Società immobiliare tassata in capo ai soci. Ognuno dichiara la sua quota come reddito fondiario.

Esempio: SCI familiare 50/50, ogni socio dichiara 5.000 su 10.000 euro di affitto netto.

SCI con IS

Società immobiliare tassata IRES. Permette ammortamento ma doppia imposizione all'uscita.

Esempio: Utili al 15% fino a 42.500 euro, poi 25%.

Finanziamento

Apporto Personale

Somma investita senza mutuo. Generalmente dal 10 al 20% del prezzo d'acquisto + spese notarili.

Esempio: Per un immobile da 200.000 €: apporto di 30.000 € (15%) + 15.000 € di spese notarili.

Assicurazione sul Mutuo

Assicurazione obbligatoria che copre decesso, invalidità e inabilità lavorativa sul mutuo immobiliare.

Esempio: Tasso medio 0,25-0,40% del capitale mutuato, deducibile in regime LMNP reale.

Capacità di Prestito

Importo massimo ottenibile in prestito in base al reddito, ai debiti esistenti e al limite di indebitamento del 35%.

Esempio: Reddito 4.000 €/mese senza debiti → capacità di prestito di circa 200.000 € su 25 anni.

Effetto Leva

Usare i soldi della banca per investire. Moltiplica la redditività del tuo anticipo.

Esempio: Con 20.000 di anticipo, acquisti un immobile da 200.000 = leva di 10.

Fideiussione Bancaria

Garanzia tramite ente terzo (Crédit Logement) al posto dell'ipoteca. Più economica e parzialmente rimborsabile.

Esempio: 0,8 a 1% del mutuo, metà rimborsata alla fine.

Flusso di cassa

Differenza tra entrate da affitto e tutte le spese (prestito, tasse, oneri). Positivo = guadagni ogni mese.

Esempio: Affitto 800 - Mutuo 600 - Spese 100 = +100 di flusso di cassa.

Ipoteca

Garanzia reale sull'immobile: la banca può venderlo in caso di insolvenza.

Esempio: Costi circa 1,5% del prestito, dal notaio.

Lisciatura del Mutuo

Combinazione di più mutui in una rata totale costante.

Esempio: Mutuo a tasso zero più principale lisciati su 25 anni.

Modulazione Rata

Opzione contrattuale per abbassare o aumentare la rata (spesso +/- 30%).

Esempio: Rata di 1.000 euro aumentata a 1.300 per estinguere più rapidamente.

Rendimento Lordo

Rapporto tra affitto annuale e prezzo di acquisto. Non tiene conto delle spese.

Esempio: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% lordo

Rendimento Netto

Rendimento dopo la deduzione di tutte le spese e tasse. Riflette il tuo guadagno reale.

Esempio: Un rendimento netto del 5% su 200.000 = 10.000/anno di guadagno reale.

ROI

Return On Investment. Misura la redditività rispetto al denaro investito (anticipo + spese).

Esempio: Guadagno annuale 5.000 / Anticipo 30.000 = 16,7% di ROI.

TAEG

Tasso Annuo Effettivo Globale. Include interessi, assicurazione e spese di istruttoria. Permette di confrontare le offerte di mutuo.

Esempio: Tasso nominale 3,5% + assicurazione 0,3% + spese = TAEG 4,1%.

Tasso di Indebitamento

Quota del reddito destinata al rimborso dei crediti. Limite bancario fissato al 35%.

Esempio: Reddito 3.000 €/mese, rate 1.000 €/mese → tasso di indebitamento del 33%.

Tasso Fisso

Tasso di interesse costante per tutta la durata del mutuo.

Esempio: Mutuo di 200.000 euro su 25 anni al 3,5% fisso: 1.001 euro al mese.

Tasso Variabile

Tasso legato a un indice (Euribor) variabile. Rata o durata possono cambiare.

Esempio: Euribor 3 mesi più margine 1%, rata adeguata ogni anno.

Immobile

Affitto Ammobiliato

L'alloggio è dotato dei mobili necessari alla vita quotidiana. Regime fiscale vantaggioso (LMNP).

Esempio: Letto, tavolo, sedie, elettrodomestici... definiti per legge.

Affitto escluse spese

Affitto senza spese recuperabili. Base per il calcolo del rendimento.

Esempio: L'affitto escluse spese serve come base per calcolare il rendimento.

Affitto Non Ammobiliato

Alloggio affittato vuoto. Regime fiscale diverso (redditi fondiari).

Esempio: Più semplice ma fiscalmente spesso meno vantaggioso.

Affitto spese incluse

Importo totale pagato dall'inquilino ogni mese comprese le spese.

Esempio: Affitto escluse spese 700 + Spese 100 = Affitto spese incluse 800

Classificazione APE

Voto da A (molto efficiente) a G (colabrodo energetico) secondo consumo ed emissioni.

Esempio: Un'abitazione F o G non può più essere affittata (legge Clima).

Condominio

Regime giuridico di un edificio diviso in unità. Ogni comproprietario paga spese comuni di manutenzione.

Esempio: Spese condominiali: ascensore, portiere, giardini → 150-300 €/mese.

Contratto di Mobilità

Locazione ammobiliata breve (1 a 10 mesi) per persone in mobilità.

Esempio: Studente in stage 6 mesi, contratto di mobilità senza cauzione.

DPE (Certificato Energetico)

Diagnosi di Prestazione Energetica. Classifica l'alloggio da A (molto efficiente) a G (colabrodo energetico). Obbligatorio per affittare.

Esempio: Un DPE F o G vieta la locazione dal 2025 (Legge sul Clima).

Locazione Breve

Locazione a notte o settimana (Airbnb, Booking). Alta resa, regole locali severe.

Esempio: Monolocale a Bordeaux a 80 euro a notte, massimo 120 giorni all'anno per residenza principale.

Locazione Commerciale

Contratto per locali commerciali. Durata 9 anni (3-6-9), forte tutela dell'inquilino.

Esempio: Negozio affittato a un commerciante, indicizzato all'ILC.

Superficie Abitabile

Superficie di vani chiusi e coperti, esclusi muri, condotti e sottotetti non abitabili.

Esempio: Un trilocale di 70 m² di pavimento può avere 65 m² abitabili.

Superficie Carrez

Superficie abitabile privata misurata secondo la legge Carrez. Esclude le superfici sotto 1,80 m di altezza e gli annessi.

Esempio: Un trilocale di 65 m² Carrez può avere 72 m² di superficie totale (mansarde basse escluse).

Tasso di Sfitto

Periodo senza inquilino. In media 1 mese all'anno = 8% di sfitto.

Esempio: 8% su un affitto di 800 = 768 di affitto medio reale.

Tensione del Mercato Locativo

Rapporto tra domanda e offerta di alloggi in una zona. Più alta è la tensione, minore è il rischio di sfitto.

Esempio: Parigi, Lione, Bordeaux = zone ad alta tensione → sfitto quasi nullo.

Spese

Assicurazione Affitti Impagati

Garanzia Affitti Impagati. Copre affitti non pagati e danni dell'inquilino.

Esempio: Generalmente 2,5-3,5% dell'affitto annuale.

Assicurazione Locatore

Assicurazione Proprietario Non Occupante. Protegge il proprietario contro i danni quando l'immobile è affittato.

Esempio: Circa 100-200/anno in base alla superficie.

CFE

Contributo Fondiario delle Imprese. Tassa per i locatori ammobiliati se il fatturato supera 5.000.

Esempio: Variabile a seconda del comune, spesso 200-500/anno.

Oneri Recuperabili

Spese pagate dal locatore ma riaddebitate all'inquilino (acqua, ascensore, rifiuti).

Esempio: Spese condominiali di 200 euro al mese, 120 recuperabili.

Spese Condominiali

Spese comuni (manutenzione, ascensore, portiere, verde) ripartite tra i proprietari.

Esempio: Palazzo haussmanniano con ascensore: 250 a 350 euro al mese per un trilocale.

Spese di Gestione

Commissione dell'agenzia immobiliare per la gestione dell'affitto (ricerca inquilino, ricevute, ecc.).

Esempio: Generalmente 6-8% dell'affitto per una gestione completa.

TARI

Tassa rifiuti. Recuperabile dall'inquilino.

Esempio: 180 euro all'anno, interamente riaddebitati all'inquilino.

Tassa Abitazione

Imposta locale, abolita per residenza principale ma mantenuta per le seconde case.

Esempio: Seconda casa ad Annecy: 1.800 euro all'anno.

Tassa di Proprietà

Tassa annuale pagata dal proprietario. Varia in base al comune e al valore catastale.

Esempio: Può rappresentare da 1 a 2 mesi di affitto a seconda della città.

Acquisizione

Atto Notarile

Atto firmato davanti al notaio che trasferisce ufficialmente la proprietà.

Esempio: Atto firmato 3 mesi dopo il compromesso, consegna chiavi lo stesso giorno.

Commissioni di Agenzia

Commissione dell'agenzia immobiliare per la vendita. A carico dell'acquirente o del venditore.

Esempio: Generalmente 3-5% del prezzo di vendita.

Compromesso di Vendita

Precontratto vincolante per entrambe le parti, salvo recesso di 10 giorni.

Esempio: Compromesso a maggio, rogito a luglio dopo concessione del mutuo.

Condizione Sospensiva

Clausola che annulla la vendita se non soddisfatta (concessione mutuo, urbanistica).

Esempio: Rifiuto del mutuo entro 45 giorni, contratto nullo e caparra restituita.

Imposte di Registro

Imposte pagate all'acquisto, principalmente a livello dipartimentale (5,80%).

Esempio: Immobile da 200.000 euro: circa 11.600 euro di imposte.

Spese Notarili

Spese di acquisizione comprensive di tasse e compenso del notaio. Circa 7-8% per immobili esistenti.

Esempio: Per un immobile da 200.000: circa 15.000 di spese.

Mercato

DVF (Dati Transazioni Immobiliari)

Database pubblica di tutte le transazioni immobiliari in Francia.

Esempio: Consultate i prezzi reali di vendita nel vostro quartiere negli ultimi 5 anni.

ICC (Indice del Costo di Costruzione)

Indice che riflette l'evoluzione dei costi di costruzione nuova. Utilizzato per alcuni contratti commerciali.

Esempio: ICC T2 2025 = 2.227 → serve da base per la revisione degli affitti commerciali.

IRL (Indice di Riferimento degli Affitti)

Indice di Riferimento degli Affitti pubblicato trimestralmente dall'INSEE. Limita la revisione annuale degli affitti.

Esempio: IRL T3 2025 = 145,47 → aumento massimo dell'affitto: +3,2% rispetto all'anno precedente.

Legge Clima

Legge del 2021 che vieta gradualmente l'affitto di abitazioni energivore (G 2025, F 2028, E 2034).

Esempio: Immobile G: non più affittabile dopo il 2025.

Prezzo al m²

Prezzo medio al metro quadrato in una zona. Indicatore chiave per valutare un immobile rispetto al mercato locale.

Esempio: Parigi 16°: ~11.000 €/m² vs Mulhouse: ~1.200 €/m² - rendimento lordo comparabile.

Schema Denormandie

Incentivo fiscale per l'acquisto di immobili vecchi da ristrutturare in alcune città medie.

Esempio: Riduzione fiscale fino al 21% del prezzo su 12 anni con 25% di lavori.

Zona Tesa

Zona dove la domanda supera nettamente l'offerta. Controllo affitti e fiscalità specifica.

Esempio: Parigi, Bordeaux, Lione: controllo affitti in vigore.

Strategia

Autofinanziamento

Quando gli affitti coprono il 100% di spese, mutuo e tasse. Cash-flow ≥ 0 €.

Esempio: Affitto 900 € - Mutuo 650 € - Spese 150 € - Tasse 50 € = +50 € → autofinanziato.

Commerciante Immobiliare

Attività di compravendita immobiliare, soggetta a IVA e IRES.

Esempio: Acquisto a 150.000 euro, lavori 30.000, rivendita a 220.000 nell'anno.

Holding

Società madre con partecipazioni in altre società. Ottimizza fiscalità e successione.

Esempio: Holding IS con 3 SCI patrimoniali, dividendi tassati al 5%.

Nuda Proprietà

Diritto di possedere un bene senza usarlo né percepirne i frutti (riservati all'usufruttuario).

Esempio: Acquisto in nuda proprietà con sconto del 30% sul prezzo di mercato.

Smembramento

Separazione tra nuda proprietà e usufrutto. Potente strumento fiscale e patrimoniale.

Esempio: I genitori cedono la nuda proprietà ai figli mantenendo l'usufrutto.

Strategia Patrimoniale

Approccio d'investimento mirato alla costituzione di un patrimonio a lungo termine piuttosto che al cash-flow immediato.

Esempio: Comprare a Parigi con un rendimento del 3% ma una plusvalenza attesa del 20% in 10 anni.

Vendita in Vitalizio

Vendita con bouquet iniziale e rendita fino al decesso del venditore.

Esempio: Bouquet di 50.000 euro e rendita mensile di 800 euro, appartamento libero al decesso.