Perché il regime reale è spesso più vantaggioso
In LMNP micro-BIC, benefici di una detrazione forfettaria del 50% sui tuoi redditi da affitto. È semplice, ma se le tue spese reali superano il 50% dei tuoi redditi (cosa frequente con un mutuo), stai pagando troppe tasse. Il regime reale permette di dedurre le spese per il loro importo esatto.
Il passaggio al regime reale richiede una contabilità (un commercialista o un software specializzato), ma il risparmio fiscale compensa ampiamente questo costo nella maggior parte dei casi.
Il regime reale diventa generalmente più interessante del micro-BIC quando le vostre spese effettive superano il 50% degli affitti. All'inizio di un investimento, il solo ammortamento spesso basta a superare questa soglia.
Le spese correnti deducibili
Gli interessi del mutuo e l'assicurazione del prestito sono integralmente deducibili. La tassa sulla proprietà anche (esclusa la tassa di raccolta rifiuti recuperabile dall'inquilino). Le spese di gestione dell'affitto, che tu passi per un'agenzia o che gestisca in proprio, sono deducibili.
L'assicurazione proprietario non occupante (PNO), le spese condominiali non recuperabili, le spese di manutenzione e piccole riparazioni, gli onorari del commercialista, la CFE (contributo fondiario delle imprese): tutto si deduce.
Le spese notarili all'acquisizione non sono spese correnti ma possono essere ripartite o dedotte il primo anno a seconda della scelta contabile.
Spese deducibili nel regime reale LMNP
L'ammortamento: la spesa fittizia che cambia tutto
Oltre alle spese reali, il LMNP reale permette di ammortizzare l'immobile (escluso il terreno) su 25-30 anni e l'arredamento su 5-10 anni. L'ammortamento è una spesa contabile che riduce il risultato fiscale senza uscita di cassa.
Esempio: un immobile acquistato a 200.000 EUR (di cui 40.000 EUR di terreno) si ammortizza sulla base di 160.000 EUR, cioè circa 5.300 EUR/anno su 30 anni. L'arredamento di 5.000 EUR si ammortizza su 5 anni, cioè 1.000 EUR/anno. Sono 6.300 EUR/anno di spese deducibili aggiuntive, senza sborsare un centesimo.
I lavori e le ristrutturazioni
I lavori di miglioramento e ristrutturazione vengono dedotti come spese (se non aumentano significativamente il valore dell'immobile) oppure ammortizzati sulla loro durata di vita stimata. Una cucina attrezzata da 5.000 EUR sarà ammortizzata su 10 anni. Un rifacimento della facciata sarà ammortizzato su 15-20 anni.
I lavori di costruzione o ampliamento vengono obbligatoriamente ammortizzati (mai dedotti come spese). La distinzione tra manutenzione, miglioramento e costruzione è importante e deve essere validata con il tuo commercialista.
Simulare l'impatto fiscale delle tue spese
Buy&Rent integra automaticamente tutte queste spese nel calcolo fiscale della tua simulazione. Inserisci le tue spese previste (tassa sulla proprietà, assicurazione, spese di gestione, lavori) e il simulatore calcola l'ammortamento, il risultato fiscale e l'imposta per ciascuno dei 4 regimi.
Puoi così verificare se il regime reale è più vantaggioso del micro-BIC nella tua situazione, e stimare il risparmio fiscale prima ancora di acquistare l'immobile.