Il principio fondamentale di ogni opzione
SCI all'IR: la società e fiscalmente trasparente. I redditi e le spese vengono ripartiti tra i soci in proporzione alle loro quote, e ciascuno li dichiara nei propri redditi (redditi immobiliari). L'imposizione dipende dall'aliquota marginale di ciascun socio.
SCI all'IS: la società e un contribuente a se stante. Dichiara i suoi utili e paga l'imposta sulle società (15% fino a 42.500 EUR, poi 25%). I soci sono tassati solo se si distribuiscono dividendi.
| Criterio | SCI (IRPEF) |
|---|---|
| Base imponibile | Redditi fondiari (IRPEF) |
| Ammortamento immobile | Non deducibile |
| Deficit riportabile | 10.700 EUR/anno max |
| Distribuzione utili | Trasparenza fiscale |
| Plusvalenza alla rivendita | Regime dei privati |
L'ammortamento: il grande vantaggio dell'IS
All'IS, la SCI può ammortizzare l'immobile (escluso il terreno, su 25-30 anni) e i lavori. Questo riduce significativamente il risultato fiscale e quindi l'imposta. Durante i primi anni, l'imposta è spesso nulla o molto ridotta grazie a questo ammortamento combinato con gli interessi del mutuo.
All'IR, nessun ammortamento è possibile. Le uniche deduzioni sono le spese reali (interessi, lavori, spese di gestione). Il vantaggio dell'IR è la possibilità di creare un deficit immobiliare imputabile al reddito complessivo.
L'ammortamento nella SCI IRES permette di dedurre ogni anno una frazione del prezzo dell'immobile (escluso il terreno). In 25 anni, ciò rappresenta circa il 3-4% del valore dell'edificio all'anno, riducendo notevolmente il risultato fiscale imponibile.
La fiscalità dei redditi distribuiti
All'IR, i soci sono tassati ogni anno sulla loro quota parte del risultato, che percepiscano o meno i redditi. È automatico e proporzionale alle quote detenute. I contributi sociali (17,2%) si aggiungono all'imposta sul reddito.
All'IS, finché gli utili restano nella società, i soci non pagano nulla. Ma quando vogliono recuperare il denaro sotto forma di dividendi, sono tassati al PFU (aliquota fissa del 30%) o con il barema progressivo con una detrazione del 40%. C'è quindi una doppia imposizione: IS + imposta sui dividendi.
La rivendita: attenzione alla plusvalenza
È qui che i percorsi divergono nettamente. All'IR, la plusvalenza viene calcolata sul prezzo di acquisto reale, con sconti per durata di detenzione (esenzione totale dopo 22 anni per l'IR e 30 anni per i contributi sociali).
All'IS, la plusvalenza viene calcolata sul valore netto contabile, cioè il prezzo di acquisto meno tutti gli ammortamenti praticati. Se hai ammortizzato 150.000 EUR su un immobile acquistato a 200.000 EUR e rivenduto a 250.000 EUR, la plusvalenza imponibile è di 200.000 EUR (250.000 - 50.000). È considerevolmente superiore rispetto all'IR.
Nella SCI IRES, la plusvalenza e calcolata sul valore netto contabile (prezzo d'acquisto meno ammortamenti cumulati). Dopo 20 anni di ammortamento, la base imponibile può essere molto alta anche se l'immobile non ha guadagnato valore.
Quale regime scegliere in base alla tua situazione
L'IS è adatto se non hai bisogno dei redditi immediatamente, se reinvesti gli utili e se prevedi di conservare l'immobile a lungo (o di trasmetterlo). L'IR è preferibile se vuoi percepire i redditi direttamente, se prevedi una rivendita a medio termine, o se sei in un'aliquota di imposizione bassa.
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Da ricordare
La SCI IRPEF è adatta agli investitori che prevedono di rivendere. La SCI IRES è adatta a chi capitalizza a lungo termine senza distribuire gli utili.