Leerstand: der stille Feind deiner Mietrendite

Du hast eine Wohnung mit einer Bruttorendite von 7 % gefunden. Auf dem Papier ein gutes Geschäft. Aber hast du die Zeiten eingeplant, in denen die Wohnung leer steht? Zwischen zwei Mietern fallen Kündigungsfrist, Renovierungsarbeiten, Neuvermietung und die Suche nach einem neuen Bewerber an. Diese mietfreien Wochen summieren sich und schmälern deine tatsächliche Rendite.

Leerstand ist die Zeit, in der deine Immobilie keine Einnahmen erzielt. In dieser Zeit laufen deine Kosten weiter: Kreditrate, Grundsteuer, Hausgeld und Versicherung. Jeder leere Monat ist ein Monat, in dem du aus eigener Tasche zahlst statt Miete zu kassieren.

Viele Einsteiger übersehen diesen Faktor bei ihren Berechnungen. Sie rechnen mit 12 vollen Monatsmieten, während die Realität oft bei 10 oder 11 Monaten liegt. Dieser Unterschied kann eine Investition vom Plus ins Minus kippen.

Die Leerstandsquote ist einfach: Anzahl der Tage ohne Mieter geteilt durch 365, mal 100. Eine Wohnung, die 1 Monat pro Jahr leer steht, hat eine Leerstandsquote von 8,3 %. Bei zwei Monaten sind es bereits 16,7 %.

Für realistische Prognosen informiere dich über den lokalen Markt. In Großstädten mit hoher Nachfrage (Paris, Lyon, Bordeaux) liegt der durchschnittliche Leerstand bei 2 bis 4 Wochen zwischen zwei Mietern. In Mittelstädten oder ländlichen Gebieten kann er 2 bis 3 Monate betragen.

Vergiss nicht den anfänglichen Leerstand: Zwischen dem Kauf und dem Einzug des ersten Mieters vergehen oft 1 bis 3 Monate (Renovierung, Möblierung, Anzeigenschaltung). Diese Anlaufzeit wirkt sich direkt auf dein erstes Jahr aus.

Eine Miete, die über dem Marktniveau liegt, ist die häufigste Ursache für längeren Leerstand. Mieter vergleichen, und eine Wohnung, die 10 % über dem Quartiersdurchschnitt liegt, bleibt deutlich länger online. Eine leicht unter dem Markt liegende Miete mit einem Mieter ist besser als ein ambitionierter Preis mit Monaten Leerstand.

Der Zustand der Wohnung spielt ebenfalls eine große Rolle. Eine abgenutzte, schlecht aufgeteilte Wohnung mit veralteter Ausstattung vermietet sich langsamer. Mieter achten auf den ersten Eindruck: frische Farbe, eine funktionale Küche und ein gepflegtes Bad machen den Unterschied.

Die Lage ist der am schwierigsten zu korrigierende Faktor nach dem Kauf. Eine Immobilie abseits von öffentlichem Nahverkehr, Geschäften oder Arbeitsplätzen wird strukturell höhere Leerstandszeiten aufweisen. Deshalb ist die Analyse des lokalen Marktes vor der Investition entscheidend.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Du kaufst ein Studio für 120.000 EUR mit einer Monatsmiete von 600 EUR. Deine Bruttorendite liegt bei 6 %. Wenn du 1 Monat Miete pro Jahr verlierst, sinkt deine Jahresmiete von 7.200 EUR auf 6.600 EUR. Deine Bruttorendite fällt auf 5,5 %. Bei 2 Monaten Leerstand sind es nur noch 5 %.

Auf die Nettorendite ist der Effekt noch härter. Die Fixkosten (Kredit, Grundsteuer, Hausgeld) bleiben gleich, ob vermietet oder nicht. Jeder leere Monat senkt deine Einnahmen, ohne die Ausgaben zu reduzieren. Bei einer Immobilie mit knappem Cashflow können 2 Monate Leerstand reichen, um ins Minus zu rutschen.

Über 10 Jahre summiert sich das erheblich. Bei 1 Monat Leerstand pro Jahr verlierst du 10 Monatsmieten, also 6.000 EUR in unserem Beispiel. Bei 2 Monaten pro Jahr sind es 12.000 EUR entgangene Einnahmen. Diese Beträge hätten einen Teil deiner Eigenkapitaleinlage tilgen können.

Der erste Hebel ist eine marktgerechte Miete. Prüfe die Angebote im Quartier, vergleiche die Medianmieten auf lokalen Plattformen und positioniere dich leicht darunter, um schnell Mieter anzuziehen. Eine faire Miete bringt Bewerbungen innerhalb der ersten Tage.

Achte auf die Präsentation der Wohnung und die Qualität deiner Anzeige. Professionelle Fotos, eine ausführliche Beschreibung und eine saubere Wohnung bei Besichtigungen verkürzen die Leerstandszeit erheblich. Plane auch Renovierungen zwischen zwei Mietern ein, um keine zusätzlichen Wochen zu verlieren.

Setze auf langfristige Mietverträge und pflege eine gute Beziehung zu deinen Mietern. Ein Mieter, der 3 statt 1 Jahr bleibt, bedeutet zwei vermiedene Wechsel und potenziell 2 Monate weniger Leerstand. Ein bestehender Mieter kostet immer weniger als eine Neuvermietung.

Simuliere vor jeder Investition mehrere Leerstandsszenarien. Berechne deine Rendite mit 0, 1 und 2 Monaten Leerstand pro Jahr. Wenn dein Cashflow schon bei 1 Monat Leerstand negativ wird, ist das Projekt zu fragil. Eine gute Investition muss auch mit einem Monat Leerstand pro Jahr tragfähig bleiben.

Buy&Rent integriert diesen Parameter in seine Simulationen. Durch Anpassung der Auslastungsquote im Formular siehst du sofort die Auswirkungen auf deine Nettorendite und deinen monatlichen Cashflow unter jedem Steuerregime. So vergleichst du Immobilien unter realistischen Bedingungen.

Leerstand ist ein unsichtbarer Kostenfaktor, der genauso viel Aufmerksamkeit verdient wie Steuern oder Nebenkosten. Ein erfahrener Investor plant ihn ein, beziffert ihn und minimiert ihn. Das ist oft der Unterschied zwischen einer Investition, die sich selbst trägt, und einer, die dich jeden Monat Geld kostet.