43 Begriffe einfach erklärt

Glossar der Immobilieninvestition

Besteuerung

LMNP

Nicht-professionelle möblierte Vermietung. Vorteilhaftes Steuerregime mit Abzug von Kosten und Abschreibungen.

Beispiel: Eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung vermietet für 800/Monat mit 3% Abschreibung auf den Kaufpreis.

Micro-BIC

Vereinfachtes Regime mit 50% pauschaler Abzug auf möblierte Mieteinnahmen.

Beispiel: Bei 10.000 Mieteinnahmen werden nur 5.000 besteuert.

Micro-Foncier

Vereinfachtes Regime für unmöblierte Vermietung mit 30% Abzug auf die Miete.

Beispiel: Bei 10.000 Mieteinnahmen werden nur 7.000 besteuert.

Reales Regime

Ermöglicht den Abzug aller tatsächlichen Kosten (Arbeiten, Zinsen, Verwaltungsgebühren, Abschreibung).

Beispiel: Ideal wenn Ihre Kosten 50% Ihrer Mieteinnahmen übersteigen.

Grenzsteuersatz

Der Steuersatz, der auf Ihre letzte Einkommensklasse angewendet wird.

Beispiel: Bei einem Grenzsteuersatz von 30% wird jeder zusätzliche Euro Mieteinnahmen mit 30% besteuert.

Abschreibung

Buchhalterischer Abzug für den Wertverlust der Immobilie und Möbel über ihre Nutzungsdauer.

Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 200.000, abgeschrieben über 30 Jahre = 6.666/Jahr Abzug.

CSG-CRDS

Sozialabgaben auf Mieteinnahmen mit einem Gesamtsatz von 17,2%.

Beispiel: Bei 10.000 € Nettomieteinnahmen: 1.720 € Sozialabgaben.

Grundstücksdefizit

Wenn die abzugsfähigen Kosten die Mieteinnahmen übersteigen, kann das Defizit vom Gesamteinkommen abgezogen werden (bis zu 10.700 €/Jahr).

Beispiel: 8.000 € Miete - 20.000 € Renovierung = -12.000 € → 10.700 € vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen.

Immobilien-Wertzuwachs

Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Besteuert mit 19% + 17,2% Sozialabgaben, mit progressiven Freibeträgen nach Haltedauer.

Beispiel: Immobilie für 150.000 € gekauft und nach 10 Jahren für 200.000 € verkauft: teilweise Befreiung dank Freibeträgen.

PFU (Flat Tax)

Pauschale Abgeltungssteuer von 30% (12,8% Einkommensteuer + 17,2% Sozialabgaben) auf Kapitaleinkünfte.

Beispiel: SCI-Dividenden: 5.000 € × 30% = 1.500 € Flat Tax.

SCI

Immobilien-Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Rechtsform zum gemeinsamen Besitz einer Immobilie, mit Wahl zwischen Einkommensteuer und Körperschaftsteuer.

Beispiel: Zwei Gesellschafter zu je 50%: Jeder erklärt seinen Anteil an Einnahmen und Ausgaben.

Finanzierung

Cashflow

Differenz zwischen Mieteinnahmen und allen Ausgaben (Darlehen, Steuern, Kosten). Positiv = Sie verdienen jeden Monat Geld.

Beispiel: Miete 800 - Kredit 600 - Kosten 100 = +100 Cashflow.

Bruttorendite

Verhältnis zwischen Jahresmiete und Kaufpreis. Berücksichtigt keine Kosten.

Beispiel: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% brutto

Nettorendite

Rendite nach Abzug aller Kosten und Steuern. Spiegelt Ihren tatsächlichen Gewinn wider.

Beispiel: Eine Nettorendite von 5% auf 200.000 = 10.000/Jahr tatsächlicher Gewinn.

Hebeleffekt

Bankgeld für Investitionen nutzen. Vervielfacht die Rentabilität Ihrer Anzahlung.

Beispiel: Mit 20.000 Eigenkapital kaufen Sie eine Immobilie für 200.000 = Hebel von 10.

ROI

Return On Investment. Misst die Rentabilität im Verhältnis zum investierten Kapital (Eigenkapital + Gebühren).

Beispiel: Jahresgewinn 5.000 / Eigenkapital 30.000 = 16,7% ROI.

Verschuldungsgrad

Anteil des Einkommens für Kreditrückzahlungen. Bankgrenze bei 35%.

Beispiel: Einkommen 3.000 €/Monat, Kredite 1.000 €/Monat → Verschuldungsgrad von 33%.

Eigenkapital

Investierter Betrag ohne Kredit. Üblicherweise 10-20% des Kaufpreises + Notargebühren.

Beispiel: Für eine Immobilie zu 200.000 €: 30.000 € Eigenkapital (15%) + 15.000 € Notargebühren.

TAEG (Effektivzins)

Effektiver Jahreszins. Beinhaltet Zinsen, Versicherung und Bearbeitungsgebühren. Ermöglicht den Vergleich von Kreditangeboten.

Beispiel: Nominalzins 3,5% + Versicherung 0,3% + Gebühren = Effektivzins 4,1%.

Kreditkapazität

Maximaler Kreditbetrag basierend auf Ihrem Einkommen, bestehenden Verbindlichkeiten und der 35%-Verschuldungsgrenze.

Beispiel: Einkommen 4.000 €/Monat ohne Kredit → Kreditkapazität ca. 200.000 € über 25 Jahre.

Kreditversicherung

Pflichtversicherung für Tod, Invalidität und Arbeitsunfähigkeit beim Immobilienkredit.

Beispiel: Durchschnittlicher Satz 0,25-0,40% des Kreditbetrags, abzugsfähig im LMNP-Realsystem.

Immobilie

Leerstandsquote

Zeitraum ohne Mieter. Durchschnittlich 1 Monat pro Jahr = 8% Leerstand.

Beispiel: 8% bei einer Miete von 800 = 768 durchschnittliche tatsächliche Miete.

Kaltmiete

Miete ohne umlegbare Kosten. Basis für Renditeberechnung.

Beispiel: Die Kaltmiete dient als Grundlage für die Renditeberechnung.

Warmmiete

Gesamtbetrag, den der Mieter monatlich einschließlich Nebenkosten zahlt.

Beispiel: Kaltmiete 700 + Nebenkosten 100 = Warmmiete 800

Möblierte Vermietung

Die Wohnung ist mit dem für den Alltag notwendigen Mobiliar ausgestattet. Vorteilhaftes Steuerregime (LMNP).

Beispiel: Bett, Tisch, Stühle, Haushaltsgeräte... gesetzlich definiert.

Unmöblierte Vermietung

Leer vermietete Wohnung. Anderes Steuerregime (Grundstückseinkünfte).

Beispiel: Einfacher, aber steuerlich oft weniger vorteilhaft.

DPE (Energieausweis)

Energieeffizienz-Diagnose. Klassifiziert die Wohnung von A (sehr effizient) bis G (Energieschleuder). Pflicht für Vermietung.

Beispiel: Ein DPE F oder G verbietet die Vermietung seit 2025 (Klimagesetz).

Carrez-Fläche

Private Wohnfläche nach dem Carrez-Gesetz gemessen. Ausgeschlossen sind Flächen unter 1,80 m Deckenhöhe und Nebenräume.

Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 65 m² Carrez kann 72 m² Gesamtfläche haben (niedrige Dachschrägen ausgeschlossen).

Mietmarktanspannung

Verhältnis zwischen Wohnungsnachfrage und -angebot in einer Zone. Je höher die Anspannung, desto geringer das Leerstandsrisiko.

Beispiel: Paris, Lyon, Bordeaux = Hochspannungszonen → Leerstand nahezu null.

Wohnungseigentum

Rechtssystem eines in Einheiten aufgeteilten Gebäudes. Jeder Miteigentümer zahlt gemeinsame Nebenkosten.

Beispiel: Wohnungseigentum-Kosten: Aufzug, Hausmeister, Grünanlagen → 150-300 €/Monat.

Kosten

Vermieterversicherung

Versicherung für nicht selbst nutzende Eigentümer. Schützt den Eigentümer bei Vermietung gegen Schäden.

Beispiel: Etwa 100-200/Jahr je nach Fläche.

Mietausfallversicherung

Mietausfallgarantie. Deckt unbezahlte Mieten und Mieterschäden.

Beispiel: In der Regel 2,5-3,5% der Jahresmiete.

Grundsteuer

Jährliche Steuer des Eigentümers. Variiert je nach Gemeinde und Katasterwert.

Beispiel: Kann je nach Stadt 1 bis 2 Monatsmieten entsprechen.

Verwaltungsgebühren

Provision der Immobilienagentur für die Verwaltung der Vermietung (Mietersuche, Quittungen usw.).

Beispiel: In der Regel 6-8% der Miete für eine Vollverwaltung.

CFE

Gewerbesteuer für Grundbesitz. Steuer für möblierte Vermieter bei einem Umsatz über 5.000.

Beispiel: Variiert je nach Gemeinde, oft 200-500/Jahr.

Erwerb

Notargebühren

Erwerbskosten einschließlich Steuern und Notarvergütung. Etwa 7-8% bei Bestandsimmobilien.

Beispiel: Für eine Immobilie zu 200.000: ca. 15.000 an Gebühren.

Maklergebühren

Provision der Immobilienagentur für den Verkauf. Zu Lasten des Käufers oder Verkäufers.

Beispiel: In der Regel 3-5% des Verkaufspreises.

Markt

IRL (Mietreferenzindex)

Mietreferenzindex, vierteljährlich vom INSEE veröffentlicht. Begrenzt die jährliche Mieterhöhung.

Beispiel: IRL Q3 2025 = 145,47 → maximale Mieterhöhung: +3,2% gegenüber Vorjahr.

ICC (Baukostenindex)

Baukostenindex, der die Entwicklung der Neubaukosten widerspiegelt. Wird für einige Gewerbemietverträge verwendet.

Beispiel: ICC Q2 2025 = 2.227 → dient als Grundlage für die Überprüfung von Gewerbemieten.

DVF (Immobilientransaktionsdaten)

Öffentliche Datenbank aller Immobilientransaktionen in Frankreich.

Beispiel: Überprüfen Sie die tatsächlichen Verkaufspreise in Ihrer Nachbarschaft der letzten 5 Jahre.

Preis pro m²

Durchschnittlicher Quadratmeterpreis in einer Zone. Schlüsselindikator zur Bewertung einer Immobilie im lokalen Markt.

Beispiel: Paris 16.: ~11.000 €/m² vs. Mulhouse: ~1.200 €/m² - vergleichbare Bruttorendite möglich.

Strategie

Selbstfinanzierung

Wenn die Mieten 100% der Kosten, Kreditraten und Steuern decken. Cash-flow ≥ 0 €.

Beispiel: Miete 900 € - Kredit 650 € - Kosten 150 € - Steuern 50 € = +50 € → selbstfinanziert.

Vermögensaufbau-Strategie

Investitionsansatz mit Fokus auf langfristigen Vermögensaufbau statt sofortigem Cash-flow.

Beispiel: Kauf in Paris mit 3% Rendite, aber erwarteter Wertzuwachs von 20% in 10 Jahren.

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