Immobilien-Cashflow: So erzielen Sie passives Einkommen

Der Immobilien-Cashflow ist die Differenz zwischen dem, was Sie erhalten (Miete), und dem, was Sie jeden Monat zahlen (Kreditrate, Nebenkosten, Steuern). Ist das Ergebnis positiv, trägt sich die Immobilie selbst und generiert Einnahmen. Ist es negativ, müssen Sie jeden Monat aus eigener Tasche zuzahlen.

Es ist die konkreteste Kennzahl für einen Investor: Sie beantwortet die Frage 'Wie viel bringt (oder kostet) mich diese Immobilie jeden Monat?'. Eine Immobilie mit hoher Rendite aber negativem Cashflow ist nicht unbedingt eine gute Investition, wenn Sie sich das monatliche Defizit nicht leisten können.

Um den Cashflow zu berechnen, müssen Sie alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben auflisten. Auf der Einnahmenseite: die Kaltmiete. Auf der Ausgabenseite: die Kreditrate (Tilgung + Zinsen + Versicherung), die Grundsteuer (monatlich umgerechnet), die Vermieterversicherung (PNO), Verwaltungsgebühren, geschätzter Leerstand und die Steuer auf Mieteinnahmen.

Einige Posten werden oft vergessen: nicht umlagefähige Nebenkosten, CFE (beim LMNP), Buchhaltungskosten oder die Instandhaltungsrücklage. Bei Buy&Rent sind all diese Posten in die automatische Cashflow-Berechnung integriert.

Die Steuer ist der Posten, der je nach gewähltem Steuerregime am stärksten variiert. Deshalb wird der Cashflow immer pro Regime berechnet: Dieselbe Immobilie kann im LMNP-Realregime einen positiven und im Micro-foncier einen negativen Cashflow aufweisen.

Drei Haupthebel: Mieteinnahmen erhöhen (Immobilie möblieren, Kurzzeitvermietung, Wohngemeinschaft), Kosten senken (Kreditzins verhandeln, Kreditlaufzeit verlängern, Besteuerung optimieren) und günstig kaufen (unter Marktwert, Gebiete mit hoher Rendite).

Die Verlängerung der Kreditlaufzeit ist oft der wirksamste Hebel. Der Wechsel von 20 auf 25 Jahre senkt die monatliche Rate deutlich und kann einen negativen Cashflow in einen positiven verwandeln. Der Anstieg des Zinssatzes ist marginal und wird weitgehend kompensiert.

Ein negativer Cashflow bedeutet nicht, dass die Investition schlecht ist. Wenn die Immobilie an Wert gewinnt und der Kredit zurückgezahlt wird, bauen Sie trotzdem Vermögen auf - allerdings zeitversetzt, nicht als sofortiges Einkommen. Sie müssen sich dessen bewusst sein und sicherstellen, dass die monatliche Sparleistung tragbar ist.

Ideal ist ein Cashflow mindestens auf dem Niveau der Gewinnschwelle (null), was bedeutet, dass der Mieter Ihre Kreditrate vollständig deckt. Jeder positive Cashflow darüber hinaus ist zusätzliches Einkommen.

Zu viele Investoren kaufen, ohne den Cashflow genau berechnet zu haben. Das Ergebnis: Überraschungen bei der ersten Steuererklärung oder wenn die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als erwartet.

Mit Buy&Rent simulieren Sie den vollständigen Cashflow, noch bevor Sie ein Angebot abgeben. Sie können jeden Parameter anpassen (Miete, Kreditlaufzeit, Eigenkapital, Nebenkosten) und die Auswirkungen in Echtzeit sehen. Der Simulator vergleicht alle 4 Steuerregime und ermittelt dasjenige, das Ihren Cashflow maximiert.