Warum die Bruttorendite nicht ausreicht
Eine mit 10 % Bruttorendite beworbene Immobilie klingt verlockend, aber diese Zahl berücksichtigt weder Nebenkosten noch Finanzierungskosten noch Steuern. Nach Abzug von allem bleiben oft nur 2 bis 5 % Nettorendite. Die Differenz ist erheblich, weshalb Sie immer die Nettorendite nach Steuern berechnen sollten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Zwei Immobilien mit derselben Bruttorendite können sehr unterschiedliche Nettorenditen aufweisen: Diejenige mit niedrigen Kosten und einem optimierten Steuerregime ist deutlich rentabler als diejenige mit hoher Grundsteuer und einem ungeeigneten Steuerregime.
Die Formel der Nettorendite nach Steuern
Nettorendite nach Steuern = ((Jahresmiete - jährliche Kosten - Steuern und Sozialabgaben) / Gesamtanschaffungskosten) x 100. Die Gesamtanschaffungskosten umfassen den Immobilienpreis, Notargebühren, Maklergebühren, Renovierungsarbeiten und Mobiliar.
Die Steuern hängen vom Regime ab: Im Micro-foncier zahlen Sie auf 70 % der Miete. Im Realregime auf das Ergebnis nach Kostenabzug. Im LMNP-Realregime reduziert die Abschreibung das steuerpflichtige Ergebnis oft auf null. Die Auswirkung ist erheblich.
Der Einfluss des Steuerregimes auf die Rendite
Nehmen wir eine Immobilie für 200.000 Euro inklusive Nebenkosten, vermietet für 900 Euro monatlich (10.800 Euro jährlich), mit 4.000 Euro jährlichen Kosten. Bruttorendite: 5,4 %. Nettorendite nach Kosten: 3,4 %. Im Micro-foncier (Grenzsteuersatz 30 %) beträgt die Steuer rund 3.600 Euro, was eine Netto-Netto-Rendite von 1,6 % ergibt. Im LMNP-Realregime mit Abschreibung kann die Steuer auf null sinken, was eine Netto-Netto-Rendite von 3,4 % ergibt.
Der Unterschied zwischen 1,6 % und 3,4 % Rendite beträgt 3.600 Euro pro Jahr. Über 20 Jahre sind das 72.000 Euro eingesparte Steuern. Die Wahl des Steuerregimes ist kein nebensächliches Detail.
| Kriterium | Micro-foncier / Micro-BIC |
|---|---|
| Einfachheit | Sehr einfach |
| Kostenabzug | Pauschal (30-50%) |
| Optimal bei Kosten | Niedrig (< 30-50%) |
| Abschreibung | Nein |
Markt-Benchmarks
In Frankreich gilt eine Nettorendite nach Steuern von 3 bis 4 % als gut für klassische Wohnimmobilien. Über 5 % ist ausgezeichnet (häufig in der Provinz, bei Wohngemeinschaften oder möblierter Kurzzeitvermietung). Unter 2 % sollte man sich fragen, ob die Immobilie hauptsächlich als Vermögensanlage dient.
Diese Zahlen variieren stark je nach Stadt. Paris überschreitet selten 2-3 % netto. Mittelgroße Städte (Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges) können 6-7 % netto übersteigen. Buy&Rent bietet Ihnen Zugang zu Marktdaten für den Vergleich.
2-3%
Paris / Großstädte
4-6%
Mittelstädte
7-10%
Kleinstädte / Ländlich
Nettorendite mit wenigen Klicks berechnen
Auf Buy&Rent wird die Nettorendite nach Steuern automatisch für jedes Steuerregime berechnet. Sie geben den Preis, die Miete, die Kosten und Ihre steuerliche Situation ein. Der Simulator erledigt den Rest: Er berechnet die exakte Steuer unter jedem Regime, zieht die Sozialabgaben ab und zeigt Ihnen die tatsächliche Netto-Netto-Rendite an.
Es ist auch die Schlüsselkennzahl, die in den PDF- und Excel-Exporten für Ihre Bankunterlagen oder Vermögensbilanzen verwendet wird.