Warum die Rendite das erste Kriterium der Analyse ist
Bei Mietimmobilieninvestitionen besteht die klassische Falle darin, sich ausschließlich auf den Kaufpreis und die angegebene Miete zu verlassen. Eine Immobilie für 100.000 Euro mit 500 Euro Monatsmiete hat nicht unbedingt dieselbe Rendite wie eine andere für 80.000 Euro mit 420 Euro monatlich. Alles hängt von den Nebenkosten, der Besteuerung und der Finanzierung ab.
Die Rendite ist die Kennzahl, die einen objektiven Vergleich zweier Investitionen ermöglicht, unabhängig vom Preis. Es ist die erste Frage, die man sich stellen sollte, noch bevor man eine Immobilie besichtigt: Stimmen die Zahlen?
Bruttorendite: die Grundberechnung
Die Bruttorendite ist am einfachsten zu berechnen: (Jahresmiete / Kaufpreis) x 100. Beispiel: Eine Immobilie für 150.000 Euro, die für 750 Euro monatlich vermietet wird, weist eine Bruttorendite von 6 % auf. Sie ist ein nützlicher erster Filter, um Immobilien schnell auszusortieren, die im Verhältnis zum lokalen Mietmarkt zu teuer sind.
Allerdings berücksichtigt diese Zahl weder Nebenkosten noch Steuern noch Renovierungsarbeiten. Eine Bruttorendite von 10 % kann netto auf 3 % sinken, wenn die Nebenkosten hoch sind. Man muss also tiefer in die Analyse einsteigen.
Bei Buy&Rent wird die Bruttorendite automatisch berechnet, sobald Sie den Kaufpreis und die Miete eingeben. Sie können die Parameter in Echtzeit anpassen, um die Auswirkung auf die Rendite zu sehen.
Nettorendite: die tatsächlichen Kosten einbeziehen
Die Nettorendite zieht alle jährlichen Kosten von der Miete ab: Grundsteuer, Vermieterversicherung (PNO), Verwaltungsgebühren, nicht umlagefähige Nebenkosten und Leerstandsrücklage. Die Formel lautet: ((Jahresmiete - jährliche Kosten) / Gesamtanschaffungskosten) x 100.
Die Gesamtanschaffungskosten umfassen den Immobilienpreis, Notargebühren, Maklergebühren und eventuelle Renovierungsarbeiten. Das ist die Berechnungsgrundlage, nicht nur der in der Anzeige genannte Preis.
Netto-Netto-Rendite: nach Steuern
Die Netto-Netto-Rendite berücksichtigt die steuerliche Belastung. In Frankreich werden Mieteinnahmen je nach gewähltem Regime besteuert: Micro-foncier, reales Regime, LMNP Micro-BIC oder LMNP real. Jedes Regime hat unterschiedliche Auswirkungen auf Ihre Besteuerung und damit auf Ihre tatsächliche Rendite.
Dieser Wert zählt wirklich, um zu wissen, wie viel Ihnen jeden Monat bleibt. Eine Immobilie im LMNP-Realregime kann eine deutlich höhere Netto-Netto-Rendite aufweisen als dieselbe Immobilie im Micro-foncier, dank der Abschreibung.
Buy&Rent vergleicht automatisch alle 4 Steuerregime für jede Simulation und ermittelt dasjenige, das Ihren Cashflow maximiert. Sie sehen auf einen Blick, welches Regime am vorteilhaftesten ist.
3-4%
Durchschnitt Frankreich
5-7%
Gute Rendite
8%+
Ausgezeichnet
Über die Rendite hinaus: der monatliche Cashflow
Die Rendite ist eine Jahreskennzahl, aber im Alltag zählt der monatliche Cashflow. Er ist die Differenz zwischen dem, was Sie erhalten (Miete), und dem, was Sie zahlen (Kreditrate + Nebenkosten + Steuern). Ein positiver Cashflow bedeutet, dass sich die Immobilie selbst trägt und Ihnen jeden Monat Einnahmen bringt.
Viele Anfänger unter den Investoren konzentrieren sich auf die Rendite, ohne den Cashflow zu prüfen. Eine Immobilie mit 8 % Bruttorendite kann einen negativen Cashflow erzeugen, wenn die Kreditlaufzeit zu kurz oder die Eigenkapitaleinlage zu gering ist. Man muss das Gesamtbild simulieren.