Warum die Bruttorendite nicht alles sagt
Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Bei einem Objekt für 150\,000 €, vermietet für 650 € pro Monat, ergibt das \frac{7\,800}{150\,000} \times 100 = 5{,}2 %. Einfach, aber unvollständig.
Diese Zahl ignoriert fast alles: dein Eigenkapital, deinen Kredit, deine Kosten, deine Steuern und den Verkaufspreis. Zwei Objekte mit 5 % Bruttorendite können sich im Ertrag um das Doppelte unterscheiden, sobald man das einrechnet.
Vor allem ignoriert die Bruttorendite die Zeit. Doch 1 000 € in 10 Jahren sind weniger wert als 1 000 € heute. Genau das korrigiert der interne Zinsfuß.
Zwei Investitionen nur nach der Bruttorendite zu vergleichen, ist wie ein Auto nach der Höchstgeschwindigkeit zu wählen. Du übersiehst das Wesentliche: Verbrauch, Preis, Zuverlässigkeit. Ein Objekt mit 5 % brutto und starkem Hebel kann eines mit 7 % brutto, bar gekauft, deutlich schlagen.
Was ist der interne Zinsfuß genau?
Der interne Zinsfuß ist der durchschnittliche Jahressatz, den dein investiertes Geld über die gesamte Laufzeit wirklich einbringt. Er wird wie eine Rendite in Prozent angegeben, bezieht aber alle Zahlungsströme über die Zeit ein.
Mathematisch ist es der Satz, bei dem die Summe deiner abgezinsten Zahlungsströme null ergibt. Klartext: der Satz, bei dem das, was du einzahlst (Eigenkapital, Raten), genau durch das ausgeglichen wird, was du einnimmst (Mieten, Verkauf).
Ein interner Zinsfuß von 11 % bedeutet, dass dein Geld in diesem Objekt mit 11 % pro Jahr arbeitet. Du kannst dann direkt mit einer Lebensversicherung, Aktien oder einem anderen Objekt vergleichen, auf ehrlicher Basis.
Interner Zinsfuß
CF_t = Zahlungsstrom im Jahr t (negativ beim Kauf, danach positiv), r = gesuchter interner Zinsfuß, n = Haltedauer in Jahren.
Die Zahlungsströme, die in die Rechnung gehören
Der erste Strom ist dein Anfangseinsatz: Eigenkapital plus Notar- und Bürgschaftskosten. Es ist Geld, das abfließt, also ein negativer Strom im Jahr 0.
Dann kommen die jährlichen Cashflows: eingenommene Mieten minus Kreditraten, Kosten, Grundsteuer und Steuern. Je nach Konstruktion positiv oder negativ, verteilen sie sich über die gesamte Haltedauer.
Der letzte Strom wird am häufigsten vergessen: der Nettoerlös aus dem Verkauf. Das ist der Verkaufspreis minus Restschuld, Kosten und Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Ohne ihn ist dein interner Zinsfuß falsch.
Ein konkretes Beispiel zum internen Zinsfuß
Du kaufst eine Wohnung für 150\,000 € mit 30\,000 € Eigenkapital, der Rest auf Kredit. Jedes Jahr bringt das Objekt einen Netto-Cashflow von 600 €, nachdem Kredit, Kosten und Steuer bezahlt sind.
Nach 10 Jahren verkaufst du. Nach Tilgung der Restschuld, Maklerkosten und Steuer auf den Veräußerungsgewinn bleiben dir 75\,000 € netto. Dieser Betrag kommt zum Strom des letzten Jahres hinzu.
Bezieht man diese Ströme ein, ergibt sich ein interner Zinsfuß von etwa 11 % pro Jahr. Für ein Objekt mit ausgewiesenen 5,2 % Bruttorendite ist der Abstand riesig: der Hebel des Kredits und der Verkauf leisten die ganze Arbeit.
| Jahr | Cashflow |
|---|---|
| Jahr 0 (Kauf) | -30.000 € |
| Jahre 1 bis 9 | +600 € / Jahr |
| Jahr 10 (Verkauf) | +75.600 € |
| Resultierender interner Zinsfuß | ≈ 11 % |
Einen internen Zinsfuß richtig lesen und vergleichen
Ein guter interner Zinsfuß hängt von deinem Horizont und deiner Risikobereitschaft ab. Bei kreditfinanzierter Vermietung ist ein Wert zwischen 6 und 10 % solide, über 12 % ist ausgezeichnet. Unter 4 % ist eine verwaltungsfreie Anlage sinnvoller.
Vorsicht bei den Annahmen. Der interne Zinsfuß beruht auf einem geschätzten Verkaufspreis und Leerstand. Blähst du den künftigen Gewinn auf, wird dein interner Zinsfuß eine hübsche, aber wertlose Zahl. Bleib vorsichtig beim Verkauf.
Der interne Zinsfuß sagt nichts über die monatliche Liquiditätsbelastung. Ein Objekt kann 12 % interner Zinsfuß zeigen und dich zugleich 200 € pro Monat über 15 Jahre kosten. Lies internen Zinsfuß und Cashflow immer zusammen.
Berechne deinen internen Zinsfuß immer für zwei Verkaufsszenarien: ein vorsichtiges (stabiler Preis) und ein optimistisches (Wertzuwachs). Bleibt der interne Zinsfuß auch bei stabilem Verkaufspreis ordentlich, steht deine Investition für sich, ganz ohne Wette auf den Markt.
Von der Bruttorendite zum internen Zinsfuß, der richtige Reflex
Die Bruttorendite dient dazu, Anzeigen schnell zu filtern. Der interne Zinsfuß entscheidet zwischen zwei ernsthaft erwogenen Objekten. Das eine sortiert, das andere entscheidet.
Die Rechnung von Hand ist mühsam: Du löst eine Gleichung durch Probieren oder nutzt die IKV-Funktion einer Tabellenkalkulation. Machbar, aber schnell ermüdend, wenn du mehrere Objekte vergleichst.
Buy&Rent berechnet den internen Zinsfuß jedes Projekts aus deinem Eigenkapital, deinem Kredit, deinen Cashflows und einer Verkaufsannahme. Du vergleichst deine Objekte auf klarer Basis, ohne Tabelle, und siehst, welches dein Geld wirklich arbeiten lässt.
Fazit
Die Bruttorendite vergleicht schlecht, der interne Zinsfuß vergleicht gut. Indem er Eigenkapital, Cashflows, Kredit und Verkauf einbezieht, gibt er die echte Jahresrendite deines Geldes an. Berechne ihn für ein vorsichtiges Verkaufsszenario, kreuze ihn mit deinem monatlichen Cashflow, und du weißt, welches Objekt du wählen sollst. Buy&Rent macht das bei jeder Simulation für dich.