Renovierung und Rendite: Wann sich Sanieren wirklich lohnt

Du hast gerade eine sanierungsbeduerfte 2-Zimmer-Wohnung gekauft und fragst dich, wo du anfangen sollst. Die Versuchung ist gross, alles zu erneuern und dann zum Hoechstpreis zu vermieten. Das Problem: Jeder Euro, den du in Renovierung steckst, verschiebt deine Rentabilitaetsschwelle nach hinten. Eine Baustelle fuer 30.000 Euro, die die Miete nur um 50 Euro/Monat erhoeht - das sind 50 Jahre, bis sich die Investition rechnet.

Der Schluessel liegt im Return on Investment. Wie viel zusaetzliche Miete bringt jeder einzelne Posten, und wie schnell holst du den Einsatz wieder rein? Manche Massnahmen amortisieren sich in 3 Jahren, andere nie.

Eine Wohnung mit Einbaukueche und sauberem Badezimmer erzielt 10 bis 15 % mehr Miete als ein heruntergekommenes Objekt im selben Haus. Aber ein Swimmingpool in einem Einzimmerapartment in der Innenstadt? Das zahlt dir auf dem Mietmarkt niemand.

Die Kueche steht an erster Stelle. Eine neue Einbaukueche kostet zwischen 3.000 und 8.000 Euro inklusive Einbau. Damit kannst du die Miete um 30 bis 80 Euro/Monat anheben, je nach Stadt. Ausserdem verringert sie den Leerstand, weil Mieter am liebsten einziehen, ohne selbst etwas anschaffen zu muessen. Amortisationsdauer: oft unter 5 Jahren.

Das Badezimmer folgt dicht dahinter. Eine vergilbte Badewanne durch eine bodengleiche Dusche ersetzen, einen Waschtisch und moderne Fliesen einbauen - das kostet 4.000 bis 10.000 Euro. Der Mietgewinn ist bescheidener (20 bis 50 Euro/Monat), aber die Wohnung vermietet sich schneller und zieht sorgfaeltigere Mieter an.

Die Waermedaemmung ist der dritte rentable Hebel. Ein Energieausweis, der von F auf D springt, bedeutet, dass die Wohnung ueberhaupt wieder vermietet werden darf (Energieschleudern der Klassen E, F und G werden in Frankreich schrittweise aus dem Mietmarkt genommen). Die Kosten liegen zwischen 5.000 und 15.000 Euro je nach Flaeche, aber ohne diese Arbeiten ist das Objekt als Mietimmobilie wertlos.

Hochwertige Ausstattung in einem einfachen Viertel - das ist die klassische Falle. Massives Eichenparkett fuer 80 Euro/m2, Designer-Armaturen, komplette Smart-Home-Ausstattung: Dein Mieter wird dafuer nicht mehr bezahlen. Die Miete wird vom lokalen Markt begrenzt, nicht von der Qualitaet der Materialien.

Einen Grundriss aendern, indem du tragende Waende entfernst oder ein Zwischengeschoss einbaust, ist teuer und bringt nicht proportional mehr ein. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 35 m2, die zur 3-Zimmer-Wohnung mit 35 m2 wird, vermietet sich nicht wie eine echte 3-Zimmer-Wohnung mit 50 m2. Mieter vergleichen die Angebote pro Quadratmeter, nicht nach der Anzahl der Zimmer.

Ein weiterer haeufiger Fehler: Renovieren in einer Gegend, wo die Mieten stagnieren. Wenn der lokale Mietmarkt flach ist, werden deine Arbeiten nicht zu hoehere Mieteinnahmen fuehren. Pruefe die tatsaechlich erzielten Mieten der letzten 12 Monate, bevor du einen Kostenvoranschlag unterschreibst.

Die Formel ist simpel. Du teilst die Gesamtkosten der Renovierung durch den monatlichen Mietgewinn. Das ergibt die Anzahl der Monate bis zur Amortisation. Ueber 7 Jahre hinaus lohnt es sich selten.

Ein Beispiel: Du kaufst ein Studio fuer 85.000 Euro mit 12.000 Euro Renovierungskosten (Kueche, Badezimmer, Anstrich). Ohne Renovierung wuerde es 420 Euro/Monat bringen. Nach der Sanierung verlangst du 520 Euro/Monat. Der Gewinn betraegt 100 Euro/Monat, also 1.200 Euro/Jahr. Die Baustelle ist in 10 Monaten amortisiert. Das ist hervorragend.

Vorsicht vor zu viel Optimismus. Kostenvoranschlaege werden ueberschritten, Baustellen verzoegern sich, und die erhoffte Miete ist nicht garantiert. Rechne immer 15 bis 20 % Puffer auf den urspruenglichen Kostenvoranschlag drauf, um einen realistischen ROI zu ermitteln.

Im LMNP-Realkosten-Regime (moeblierte Vermietung) werden Verbesserungsarbeiten ueber 10 bis 15 Jahre abgeschrieben. Du setzt sie nicht auf einen Schlag ab, aber du senkst dein steuerpflichtiges Einkommen jedes Jahr waehrend der Abschreibungsdauer. Bei einer Baustelle von 15.000 Euro sind das 1.000 bis 1.500 Euro abzugsfaehige Kosten pro Jahr.

Bei unmoeblierter Vermietung im Realkosten-Regime (Einkuenfte aus Vermietung) sind Verbesserungsarbeiten im Jahr der Bezahlung absetzbar. Wenn deine Renovierungskosten die Mieteinnahmen uebersteigen, erzeugst du ein Mietdefizit, das von deinem Gesamteinkommen abgezogen werden kann - bis zu 10.700 Euro/Jahr. Das ist ein maechtiger Steuerhebel im ersten Jahr.

In beiden Faellen: Bewahre alle Rechnungen und Vorher-Nachher-Fotos auf. Das Finanzamt kann bis zu 3 Jahre nach der Erklaerung Nachweise verlangen. Und unterscheide zwischen Instandhaltungsarbeiten (sofort absetzbar) und Verbesserungsarbeiten (abschreibbar oder absetzbar, je nach Regime).

Bevor du einen Kostenvoranschlag unterschreibst, mach drei Dinge. Vergleiche die Mieten im Viertel, um die realistische Obergrenze zu kennen. Berechne den ROI jedes Renovierungspostens einzeln. Und waehle robuste, aber nicht luxurioese Materialien: Der Mieter will sauber und funktional, nicht massgeschneidert.

Konzentriere dein Budget zuerst auf Kueche und Badezimmer. Das sind die beiden Posten mit dem besten Verhaeltnis von Kosten zu Mietzuwachs. Alles andere (Anstrich, Boeden, Elektrik) ist notwendige Instandsetzung, kein Renditehebel.

Buy&Rent rechnet die Renovierungskosten in die Renditeberechnung ein. Du gibst den Betrag der Baustelle an, und das Tool berechnet deine Nettorendite, deinen Cashflow und deinen ROI unter Beruecksichtigung der steuerlichen Auswirkungen neu. So siehst du auf einen Blick, ob sich die Renovierung lohnt, bevor du dich festlegst.