SCI unter IR vs. SCI unter IS: Umfassender Vergleich

SCI unter IR: Die Gesellschaft ist steuerlich transparent. Einkünfte und Ausgaben werden anteilig auf die Gesellschafter verteilt, und jeder erklärt sie in seinen eigenen Einkünften (Immobilieneinkünfte). Die Besteuerung hängt vom Grenzsteuersatz jedes Gesellschafters ab.

SCI unter IS: Die Gesellschaft ist ein eigenständiger Steuerpflichtiger. Sie erklärt ihre Gewinne und zahlt Körperschaftsteuer (15 % bis 42.500 Euro, dann 25 %). Die Gesellschafter werden nur besteuert, wenn sie sich Dividenden auszahlen.

Unter IS kann die SCI die Immobilie (ohne Grundstück, über 25-30 Jahre) und Renovierungsarbeiten abschreiben. Dies reduziert das steuerpflichtige Ergebnis und damit die Steuer erheblich. In den ersten Jahren ist die Steuer dank der Abschreibung kombiniert mit Darlehenszinsen oft null oder sehr gering.

Unter IR ist keine Abschreibung möglich. Die einzigen Abzüge sind die tatsächlichen Kosten (Zinsen, Renovierungsarbeiten, Verwaltungsgebühren). Der Vorteil der IR ist die Möglichkeit, ein Immobiliendefizit zu schaffen, das mit dem Gesamteinkommen verrechnet werden kann.

Unter IR werden die Gesellschafter jedes Jahr auf ihren Anteil am Ergebnis besteuert, unabhängig davon, ob sie die Einkünfte tatsächlich erhalten. Dies geschieht automatisch und proportional zu den gehaltenen Anteilen. Sozialabgaben (17,2 %) kommen zur Einkommensteuer hinzu.

Unter IS zahlen die Gesellschafter nichts, solange die Gewinne in der Gesellschaft verbleiben. Sobald sie das Geld jedoch als Dividenden entnehmen, werden sie mit der PFU (Pauschalsteuer von 30 %) oder dem progressiven Steuertarif mit 40 % Abschlag besteuert. Es gibt also eine Doppelbesteuerung: IS + Steuer auf Dividenden.

Hier gehen die Wege deutlich auseinander. Unter IR wird der Veräußerungsgewinn auf Basis des tatsächlichen Kaufpreises berechnet, mit Abschlägen für die Haltedauer (vollständige Befreiung nach 22 Jahren für die Einkommensteuer und 30 Jahren für die Sozialabgaben).

Unter IS wird der Veräußerungsgewinn auf Basis des Nettobuchwertes berechnet, also des Kaufpreises abzüglich aller vorgenommenen Abschreibungen. Wenn Sie 150.000 Euro auf eine für 200.000 Euro gekaufte und für 250.000 Euro verkaufte Immobilie abgeschrieben haben, beträgt der steuerpflichtige Gewinn 200.000 Euro (250.000 - 50.000). Das ist erheblich höher als unter IR.

IS eignet sich, wenn Sie die Einkünfte nicht sofort benötigen, Gewinne reinvestieren und planen, die Immobilie sehr lange zu halten (oder zu vererben). IR ist vorzuziehen, wenn Sie die Einkünfte direkt erhalten möchten, einen mittelfristigen Verkauf in Betracht ziehen oder sich in einem niedrigen Steuersatz befinden.

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