Was bedeutet Abschreibung konkret?
Die Abschreibung ist ein buchhalterischer Mechanismus, mit dem du jedes Jahr einen Teil des Kaufpreises deiner Immobilie von den Mieteinnahmen abziehen darfst. Die Grundidee: ein Gebäude, ein Parkett, ein Warmwasserbereiter nutzen sich mit der Zeit ab, und die Finanzverwaltung erkennt diesen Verschleiß als Aufwand an, den du gegen deine Mieteinnahmen verrechnen kannst.
Der große Unterschied zu anderen Kosten (Grundsteuer, Zinsen, Versicherung): Abschreibung ist kein Geldabfluss. Du gibst keinen Euro aus, senkst aber trotzdem dein steuerpflichtiges Einkommen. Genau dieser Mechanismus macht LMNP im Regelregime so stark.
In der Praxis zahlen viele LMNP-Eigentümer 10 bis 15 Jahre lang keine Steuer auf ihre Mieteinnahmen. Die Miete geht jeden Monat auf das Konto, aber steuerlich ist die Immobilie bereits durch die Abschreibung zurückgezahlt. Die Ersparnis liegt bei mehreren tausend Euro pro Jahr.
Jährliche Abschreibung des Gebäudes
A = jährliche Abschreibung, P = Gebäudepreis (ohne Grund und Boden), D = Dauer in Jahren. Der Grund (10 bis 20 % des Gesamtpreises) ist nicht abschreibbar. Jede Komponente hat ihre eigene Nutzungsdauer.
Was du abschreiben kannst und über welchen Zeitraum
Nicht alles ist abschreibbar, und die Zeiträume unterscheiden sich stark. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist vom Kalkül ausgenommen. Pflichtschritt zuerst: den Grundstückswert vom Gebäudewert trennen. In der Praxis macht der Grund 10 bis 20 % des Gesamtpreises aus, in Paris und Großstädten näher an 20 %, auf dem Land eher 10 %.
Das Gebäude selbst unterteilt sich in Komponenten mit unterschiedlichen Nutzungsdauern. Die Hauptstruktur (Wände, Dach, Fundament) wird über 25 bis 40 Jahre abgeschrieben. Große Einbauten wie Heizung, Lüftung oder Dämmung halten 10 bis 20 Jahre. Ausbauten (Einbauküche, Anstrich, Böden) werden nur über 5 bis 10 Jahre abgeschrieben.
Möbel und Haushaltsgeräte folgen derselben Logik. Ein Bett, ein Sofa, ein Kühlschrank: jedes mit eigener Nutzungsdauer. Dein Steuerberater fasst alles in einem globalen Abschreibungsplan zusammen, der Jahr für Jahr läuft. Das erste Jahr erfordert Aufsetzarbeit; danach läuft die Berechnung automatisch.
| Komponente | Abschreibungsdauer | Beispiel |
|---|---|---|
| Hauptstruktur | 25 bis 40 Jahre | Wände, Dach, Fundamente |
| Große Einbauten | 10 bis 20 Jahre | Heizung, Lüftung, Dämmung |
| Ausbauten | 5 bis 10 Jahre | Einbauküche, Anstrich, Böden |
| Möbel | 5 bis 10 Jahre | Betten, Sofas, Haushaltsgeräte |
| Grundstück | Nicht abschreibbar | Wert über die Zeit konstant |
Wie du deine Abschreibung berechnest: ein Rechenbeispiel
Nehmen wir einen konkreten Fall. Eine Wohnung für 250 000 € gekauft mit 25 000 € Notarkosten, ergibt einen Gesamtpreis von 275 000 €. Dein Steuerberater schätzt, dass 15 % davon auf den Grund entfallen (rund 41 000 €), der Rest (234 000 €) auf das Gebäude. Zusätzlich 15 000 € neue Möbel, damit die Wohnung möbliert vermietbar ist.
Bei einer Abschreibung über 30 Jahre für das Gebäude ziehst du \frac{234\,000}{30} = 7\,800 € pro Jahr ab. Möbel über 5 Jahre bringen \frac{15\,000}{5} = 3\,000 € pro Jahr. Gesamte jährliche Abschreibung in den ersten fünf Jahren: 10 800 €. Nach Jahr fünf fällt das vollständig abgeschriebene Mobiliar weg, aber das Gebäude läuft noch 25 Jahre weiter.
Bei einer Jahresmiete von 12 000 € und 3 500 € echten Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung) wird dein steuerliches Ergebnis 12\,000 - 3\,500 - 10\,800 = -2\,300 €. Zu zahlende Steuer: null. Und das so lange, wie die Abschreibung deinen Gewinn abdeckt, typischerweise 10 bis 15 Jahre je nach Objekt.
10-15 ans
Typische steuerfreie Jahre unter LMNP real
80-90%
Abschreibbarer Anteil am Kaufpreis
+3 000 €/an
Durchschnittliche jährliche Steuerersparnis
Fallen, die du vor dem Start vermeiden solltest
Erste Falle: die Abschreibungsobergrenze. Artikel 39C des französischen Steuergesetzbuchs begrenzt die abziehbare Abschreibung so, dass sie keinen mit anderen Einkünften verrechenbaren Verlust erzeugen kann. Übersteigt die Abschreibung dein positives Ergebnis, geht der Überschuss nicht verloren, sondern wird unbegrenzt vorgetragen und verwendet, sobald dein Ergebnis wieder positiv wird.
Zweite Falle: der Veräußerungsgewinn beim Verkauf. Seit dem Finanzgesetz 2025 senken die bisher vorgenommenen Abschreibungen den Anschaffungspreis der Immobilie für die Gewinnberechnung. Konkret zahlst du beim Verkauf mehr Steuer als vor der Reform. Wichtig zu berücksichtigen bei mittelfristigen Verkaufsstrategien.
Dritte Falle: der Wechsel zum Regelregime ist bindend. Vom Micro-BIC zum Realregime kannst du leicht wechseln, aber der Rückweg ist drei Jahre gesperrt. Das Realregime erfordert einen Steuerberater (400 bis 800 € pro Jahr). Wechsle nur, wenn deine jährliche Steuerersparnis diesen Aufwand deutlich übersteigt.
Der Wechsel vom Micro-BIC zum Realregime ist für drei Jahre bindend. Die Reform 2025 erhöht zudem die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Vergleiche also die Ersparnis während der Haltedauer mit dem Mehraufwand beim Verkauf, bevor du dich bindest.
Fazit und wie du es einfach simulierst
Die LMNP-Abschreibung bleibt der stärkste Steuerhebel für möblierte Vermietung in Frankreich. Gut kalibriert neutralisiert sie die Mietsteuer über 10 bis 15 Jahre, mit einer Ersparnis von mehr als 30 000 € über die volle Abschreibungsdauer bei einem durchschnittlichen Objekt.
Sie lohnt sich aber nur in einem bestimmten Kontext: Realregime (also verpflichtende Buchhaltung), Immobilie mit hohem Gebäudeanteil und langfristige Halte-Strategie. Für einfachere Fälle oder erste Schritte bleibt das Micro-BIC mit seinem Pauschalabzug von 50 % praktischer und weniger aufwendig.
Buy&Rent simuliert beide Regime nebeneinander, mit Abschreibung, die auf dein Objekt und deine Steuersituation abgestimmt ist. In Sekunden siehst du, welches für dich vorteilhafter ist, ohne Excel zu öffnen oder einen Steuerberater anzurufen, nur um eine Hypothese zu testen. Das Gewinnerregime ist dasjenige, das deinen Cashflow nach Steuern über die gesamte Haltedauer maximiert.