Zwei Vermietungsarten, zwei verschiedene Steuerbehandlungen
In Frankreich haben Sie bei der Vermietung einer Immobilie die Wahl zwischen unmöblierter (leerer) Vermietung und möblierter Vermietung. Diese Wahl betrifft nicht nur die Einrichtung: Sie bestimmt das anwendbare Steuerregime, den Mietvertragstyp und letztlich die Höhe der Steuern auf Ihre Mieteinnahmen.
Die unmöblierte Vermietung fällt unter die Einkünfte aus Immobilien (Micro-foncier oder reales Regime). Die möblierte Vermietung fällt unter BIC (gewerbliche Einkünfte) mit LMNP-Status. Diese Unterscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Ihre Nettorendite.
Unmöblierte Vermietung: Einfachheit und Stabilität
Bei der unmöblierten Vermietung beträgt die Mietvertragslaufzeit mindestens 3 Jahre (6 Jahre bei juristischen Personen). Sie erklären Ihre Immobilieneinkünfte mit einem Abzug von 30 % im Micro-foncier (wenn Ihre Immobilieneinkünfte 15.000 Euro pro Jahr nicht übersteigen) oder durch Abzug der tatsächlichen Kosten im realen Regime.
Das reale Regime erlaubt den Abzug von Darlehenszinsen, Renovierungsarbeiten, Grundsteuer, Verwaltungsgebühren und Versicherung. Wenn Ihre Kosten die Miete übersteigen, entsteht ein Immobiliendefizit, das mit dem Gesamteinkommen verrechnet werden kann (bis zu 10.700 Euro pro Jahr).
Es ist ein stabiles, bei Banken bekanntes Regime. Allerdings erlaubt es keine Abschreibung der Immobilie, was sein Hauptnachteil gegenüber dem LMNP ist.
LMNP-Realregime: der Vorteil der Abschreibung
Das LMNP-Realregime ermöglicht den Abzug derselben Kosten wie bei der unmöblierten Vermietung, plus einen entscheidenden Vorteil: die buchhalterische Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars. Konkret ziehen Sie jedes Jahr einen Bruchteil des Immobilienwerts (ohne Grundstück) und des Mobiliars ab.
Das Ergebnis: In den meisten Fällen liegt das steuerliche Ergebnis in den ersten Jahren nahe null oder bei null. Sie erhalten Miete, zahlen aber kaum oder keine Steuern darauf. Es ist eine der wenigen Regelungen, die nahezu steuerfreie Einnahmen ermöglicht.
LMNP Micro-BIC bietet einen Abzug von 50 % auf die Einnahmen (begrenzt auf 77.700 Euro pro Jahr). Es ist einfacher, aber oft weniger vorteilhaft als das Realregime, sobald ein Kredit oder nennenswerte Kosten vorliegen.
| Kriterium | Unvermietete Vermietung | LMNP |
|---|---|---|
| Steuerregime | Grundstückseinkünfte | BIC |
| Abschreibung | Nein | Ja (Effektivregime) |
| Mindestmietdauer | 3 Jahre | 1 Jahr |
| Pauschaler Abzug | 30% (Micro-foncier) | 50% (Micro-BIC) |
| Steueroptimierung | Begrenzt | Stark (Abschreibung) |
Vergleich der beiden Regime an einem konkreten Beispiel
Nehmen wir eine Wohnung für 180.000 Euro mit 8.000 Euro jährlichen Kosten und 10.800 Euro Miete. Bei unmöblierter Vermietung im Realregime werden Sie nach Abzug von Kosten und Zinsen auf rund 2.800 Euro Immobilieneinkünfte besteuert. Im LMNP-Realregime löscht die Abschreibung dieses steuerliche Ergebnis aus: praktisch keine Steuer.
Über 10 Jahre kann die Differenz mehrere tausend Euro Steuerersparnis betragen. Auf Buy&Rent können Sie den Vergleich aller 4 Steuerregime für jede simulierte Immobilie nebeneinander einsehen.
Das LMNP-Effektivregime wird vorteilhafter, sobald Ihre tatsächlichen Kosten (Zinsen + Abschreibung + Verwaltung) 50 % der Miete übersteigen. Simulieren Sie beide Regime, bevor Sie sich entscheiden.
So wählen Sie das richtige Regime
Wenn Sie eine Neubauwohnung kaufen oder umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführen, ist das LMNP-Realregime fast immer vorteilhafter. Bei geringen Kosten und bescheidenen Immobilieneinkünften kann das Micro-foncier ausreichen. Wenn Ihre Renovierungen ein großes Defizit erzeugen, kann die unmöblierte Vermietung im Realregime interessant sein, um dieses Defizit mit dem Gesamteinkommen zu verrechnen.
In jedem Fall ist es unerlässlich, beide Optionen vor der Entscheidung zu simulieren. Das optimale Regime hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: Einkommen, Grenzsteuersatz, Kredithöhe, erwartete Kosten.
Fazit
Die Wahl zwischen unmöblierter Vermietung und LMNP hängt von Ihrer Steuersituation, der geplanten Haltedauer und dem Immobilientyp ab. Simulieren Sie immer beide Optionen.