Warum das Realregime oft vorteilhafter ist
Im LMNP Micro-BIC erhalten Sie einen pauschalen Abzug von 50 % auf Ihre Mieteinnahmen. Das ist einfach, aber wenn Ihre tatsächlichen Kosten 50 % Ihrer Einnahmen übersteigen (was bei einem Kredit häufig der Fall ist), zahlen Sie zu viel Steuern. Das Realregime ermöglicht den Abzug der Kosten in tatsächlicher Höhe.
Der Wechsel zum Realregime erfordert eine Buchhaltung (ein Steuerberater oder eine spezialisierte Software), aber die Steuerersparnis überwiegt diese Kosten in der Mehrzahl der Fälle bei weitem.
Das Effektivregime wird in der Regel vorteilhafter als Micro-BIC, sobald Ihre tatsächlichen Kosten 50 % Ihrer Mieten übersteigen. Zu Beginn einer Investition reicht die Abschreibung allein oft aus, um diese Schwelle zu überschreiten.
Gängige abzugsfähige Kosten
Darlehenszinsen und Kreditversicherung sind vollständig abzugsfähig. Ebenso die Grundsteuer (ohne die Abfallgebühr, die vom Mieter getragen wird). Verwaltungsgebühren sind abzugsfähig, ob Sie eine Agentur beauftragen oder selbst verwalten.
Vermieterversicherung (PNO), nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungs- und kleine Reparaturkosten, Buchhaltungsgebühren, CFE (Gewerbesteuer): All dies ist abzugsfähig.
Die Notargebühren beim Erwerb sind keine laufenden Kosten, können aber je nach buchhalterischer Wahl verteilt oder im ersten Jahr abgezogen werden.
Abzugsfähige Kosten im LMNP-Effektivregime
Abschreibung: der fiktive Aufwand, der alles verändert
Zusätzlich zu den tatsächlichen Kosten erlaubt das LMNP-Realregime die Abschreibung der Immobilie (ohne Grundstück) über 25 bis 30 Jahre und des Mobiliars über 5 bis 10 Jahre. Die Abschreibung ist ein buchhalterischer Aufwand, der das steuerpflichtige Ergebnis senkt, ohne dass Geld fliesst.
Beispiel: Eine für 200.000 Euro gekaufte Immobilie (davon 40.000 Euro Grundstück) wird auf Basis von 160.000 Euro abgeschrieben, also rund 5.300 Euro pro Jahr über 30 Jahre. Mobiliar im Wert von 5.000 Euro wird über 5 Jahre abgeschrieben, also 1.000 Euro pro Jahr. Das sind 6.300 Euro pro Jahr an zusätzlichem abzugsfähigem Aufwand, ohne einen Cent auszugeben.
Renovierungs- und Verbesserungsarbeiten
Verbesserungs- und Renovierungsarbeiten werden entweder als Kosten abgezogen (wenn sie den Wert der Immobilie nicht wesentlich erhöhen) oder über ihre geschätzte Nutzungsdauer abgeschrieben. Eine Einbauküche für 5.000 Euro wird über 10 Jahre abgeschrieben. Eine Fassadensanierung wird über 15-20 Jahre abgeschrieben.
Bau- oder Erweiterungsarbeiten müssen zwingend abgeschrieben werden (niemals als Kosten abgezogen). Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung, Verbesserung und Neubau ist wichtig und sollte mit Ihrem Steuerberater abgestimmt werden.
Steuerliche Auswirkung Ihrer Kosten simulieren
Buy&Rent integriert automatisch alle diese Kosten in die steuerliche Berechnung Ihrer Simulation. Sie geben Ihre voraussichtlichen Kosten ein (Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungsgebühren, Renovierungsarbeiten) und der Simulator berechnet die Abschreibung, das steuerpflichtige Ergebnis und die Steuer für jedes der 4 Regime.
So können Sie prüfen, ob das Realregime in Ihrer Situation vorteilhafter ist als das Micro-BIC, und die Steuerersparnis abschätzen, noch bevor Sie die Immobilie kaufen.