Was ist ein Immobilien-Veräußerungsgewinn?
Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen deinem Verkaufspreis und deinem Kaufpreis. Kaufst du eine Wohnung für 200\,000 € und verkaufst sie für 260\,000 €, beträgt dein Brutto-Veräußerungsgewinn 60\,000 €.
Dieser Gewinn wird besteuert, außer es handelt sich um deinen Hauptwohnsitz. Bei einer Kapitalanlage erhebt der Fiskus eine pauschale Einkommensteuer plus Sozialabgaben.
Gute Nachricht: Je länger du die Immobilie hältst, desto weniger zahlst du. Nach 30 Jahren Haltedauer schuldest du nichts mehr. Entscheidend ist, genau zu berechnen, was du wirklich zahlst.
Brutto-Veräußerungsgewinn
PV = Brutto-Veräußerungsgewinn, Pc = Verkaufspreis, Pa = erhöhter Kaufpreis (Kauf + Kosten + Arbeiten).
Den erhöhten Kaufpreis berechnen
Der reine Kaufpreis reicht nicht. Du kannst ihn um Erwerbsnebenkosten und Renovierungsarbeiten erhöhen, was deinen steuerpflichtigen Gewinn senkt.
Für Notar- und Maklerkosten wählst du zwischen dem tatsächlichen Betrag mit Belegen oder einer Pauschale von 7,5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 200\,000 € fügt die Pauschale 15\,000 € zum Kaufpreis hinzu.
Für Arbeiten kannst du bei einer Haltedauer von über 5 Jahren eine Pauschale von 15 % des Kaufpreises ohne Beleg ansetzen, hier also 30\,000 €. Der erhöhte Kaufpreis steigt damit von 200\,000 auf 245\,000 €.
Du musst nicht zwischen Kosten und Arbeiten wählen: Die beiden Pauschalen lassen sich kombinieren. Bei einer Immobilie mit über 5 Jahren Haltedauer erhöhst du deinen Kaufpreis um 7,5 % + 15 % = 22,5 % ganz ohne Beleg.
Der Steuersatz: 19 % + 17,2 %
Der steuerpflichtige Gewinn unterliegt zwei Abgaben. Zuerst die Einkommensteuer zum Pauschalsatz von 19 %, dann die Sozialabgaben von 17,2 %.
Insgesamt wird dein Gewinn vor Abschlägen mit 36,2 % besteuert. Bei einem Gewinn von 15\,000 € nach Erhöhung des Preises erreicht die Bruttorechnung 15\,000 \times 0{,}362 = 5\,430 €.
Übersteigt dein steuerpflichtiger Gewinn 50\,000 €, kommt ein Zuschlag von 2 % bis 6 % hinzu. Er trifft vor allem große Geschäfte, doch man sollte ihn einplanen.
Die Abschläge nach Haltedauer
Das ist der Kern der Berechnung. Je länger du hältst, desto höher der Abschlag, und die beiden Abgaben folgen unterschiedlichen Rhythmen.
Für die Steuer von 19 % erhältst du 6 % Abschlag pro Jahr vom 6. bis zum 21. Jahr, dann 4 % im 22. Jahr. Ergebnis: vollständige Steuerbefreiung nach 22 Jahren.
Für die Sozialabgaben von 17,2 % ist der Rhythmus langsamer: 1,65 % pro Jahr bis zum 21. Jahr, dann 9 % pro Jahr vom 23. bis zum 30. Jahr. Du musst also 30 Jahre warten, um vollständig befreit zu sein.
| Haltedauer | Steuerabschlag (19 %) | Sozialabschlag (17,2 %) |
|---|---|---|
| Weniger als 6 Jahre | 0 % | 0 % |
| 10 Jahre | 30 % | 8,25 % |
| 22 Jahre | 100 % | 28 % |
| 30 Jahre | 100 % | 100 % |
Die Fälle der Befreiung
Manche Verkäufe entgehen der Gewinnsteuer vollständig. Der bekannteste: der Hauptwohnsitz, befreit ohne Bedingung zur Haltedauer.
Bei einer Kapitalanlage kommt die Befreiung vor allem mit der Zeit. Nach 30 Jahren Haltedauer ist der Gewinn gelöscht, Einkommensteuer und Sozialabgaben inbegriffen.
Weitere Fälle gibt es: ein Verkauf unter 15.000 €, der erste Verkauf einer anderen Wohnung als dem Hauptwohnsitz, wenn du in deinen künftigen Hauptwohnsitz reinvestierst, oder der Verkauf durch einen Rentner mit geringem Einkommen.
Den Veräußerungsgewinn schon beim Kauf einplanen
Der Veräußerungsgewinn wird beim Kauf vorbereitet, nicht beim Wiederverkauf. Zielst du auf einen mittelfristigen Ausstieg, berechne von Anfang an, was der Fiskus je nach Haltedauer nimmt.
Bewahre alle deine Handwerkerrechnungen auf: Sie erhöhen deinen Kaufpreis zum Ist-Wert, wenn die Pauschale von 15 % weniger günstig ist. Bei einer großen Renovierung kann der Unterschied mehrere tausend Euro weniger Steuer bedeuten.
Simuliere vor dem Kauf dein vollständiges Szenario, von der jährlichen Rendite bis zum Veräußerungsgewinn beim Ausstieg. Buy&Rent bezieht die Wiederverkaufsbesteuerung in seine Projektionen ein, damit du deinen echten Nettogewinn kennst, nicht nur den ausgewiesenen Preis.
Fazit
Der Veräußerungsgewinn ist kein steuerliches Schicksal. Zwischen den Pauschalen zur Erhöhung, den Abschlägen nach Haltedauer und den Befreiungsfällen kannst du die Rechnung stark senken oder sogar löschen. Entscheidend: schon beim Kauf planen. Buy&Rent berechnet deinen Netto-Veräußerungsgewinn für jedes Szenario.