Verlustvortrag aus Vermietung: wie du Renovierungskosten in Steuerersparnis verwandelst

Wenn du eine unmöblierte Wohnung vermietest und deine Ausgaben (Kreditzinsen, Renovierung, Grundsteuer, Hausgeld) deine Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung. Das französische Steuerrecht erlaubt dir, einen Teil dieses Verlustes direkt mit deinem Gesamteinkommen zu verrechnen, bis zu 10 700 € pro Jahr.

Konkret: für einen Anleger im 30-%-Steuersatz bedeuten 10 700 € verrechneter Verlust 10\,700 \times 30\% = 3\,210 € gesparte Einkommensteuer. Hinzu kommen die gesparten Sozialabgaben auf die durch Ausgaben absorbierten Mieten. Die tatsächliche Ersparnis im ersten Jahr übersteigt oft 4 000 €.

Der Mechanismus ist der unmöblierten Vermietung unter dem Realsteuerregime vorbehalten. Bei möblierter Vermietung (LMNP oder LMP) hast du keinen Zugang dazu. Aber wenn du große Arbeiten planst und dein Grenzsteuersatz 30 % oder mehr beträgt, ist dies einer der stärksten Steuerhebel im französischen Recht.

Die Steuerverwaltung unterscheidet drei abzugsfähige Arbeitskategorien: Instandhaltung (Malerei, Sanitär, Elektrik), Reparatur (Dachsanierung, Fassade) und Verbesserung (Wärmedämmung, Doppelverglasung, Heizungstausch). Alle drei sind zu 100 % von den Mieteinnahmen abzugsfähig.

Ausgeschlossen sind alle Bau-, Wiederaufbau- oder Erweiterungsarbeiten. Wenn du eine bestehende Bodenplatte erneuerst, kannst du absetzen. Wenn du 20 m² Wohnfläche hinzufügst, nicht. Die Grenze ist klar, kann aber bei gemischten Projekten verwirren.

Bei gemischten Projekten (Anbau plus Innenrenovierung) verlange von deinem Handwerker zwei getrennte Angebote und zwei getrennte Rechnungen. Das Finanzamt prüft die Belege: wenn alles vermischt ist, kann der gesamte Posten als nicht abzugsfähig eingestuft werden. Lieber 30 Minuten zur Trennung aufwenden als bei der Prüfung alles zu verlieren.

Die Regel teilt sich in zwei Teile. Verlust durch Kreditzinsen kann nur 10 Jahre lang mit zukünftigen Mieteinnahmen verrechnet werden. Verlust durch andere Ausgaben (Renovierung, Grundsteuer, Versicherung) kann bis zu 10 700 € pro Jahr mit dem Gesamteinkommen verrechnet werden, der Überschuss wird 10 Jahre lang auf Mieteinnahmen vorgetragen.

Direkte Folge: wenn du in einem Jahr 25 000 € für Renovierung ausgibst, kannst du nur 10 700 € mit deinem Gesamteinkommen verrechnen. Die verbleibenden 14 300 € warten darauf, von zukünftigen Mieten absorbiert zu werden. Wenn du nur eine Immobilie hast und die Mieten kaum die laufenden Kosten decken, kann sich dieser Vortrag über mehrere Jahre hinziehen.

Klassische Strategie: konzentriere große Arbeiten auf ein einziges Steuerjahr, statt sie zu strecken. Du maximierst die Verrechnung mit dem Gesamteinkommen in diesem Jahr und behältst den Vortrag als Polster für die folgenden Jahre. Viel effizienter als 5 000 € Arbeiten pro Jahr über 5 Jahre.

Setup: 3-Zimmer-Wohnung gekauft für 200 000 €, Monatsmiete 800 € (also 9 600 € jährlich), Steuersatz 30 %. Dieses Jahr zahlst du 25 000 € für Wärmedämmung und Küchenrenovierung, 1 200 € Grundsteuer, 4 800 € Kreditzinsen und 600 € nicht erstattungsfähiges Hausgeld.

Berechnung: Mieteinnahmen 9 600 € minus Gesamtausgaben 31 600 € ergibt einen Verlust von 22 000 €. Da die Kreditzinsen (4 800 €) niedriger sind als die Mieten, werden sie vollständig von den Mieteinnahmen absorbiert und erzeugen keinen nicht verrechenbaren Anteil. Der gesamte Verlust von 22 000 € stammt also aus den übrigen Ausgaben: 10 700 € werden mit dem Gesamteinkommen verrechnet und 11 300 € werden 10 Jahre lang auf Mieteinnahmen vorgetragen.

Steuerergebnis: 10\,700 \times 30\% = 3\,210 € gesparte Einkommensteuer auf dein Gesamteinkommen, plus 1 651 € vermiedene Sozialabgaben auf die 9 600 € absorbierter Miete. Macht 4 861 € Ersparnis im ersten Jahr, mit 11 300 € Vortrag für die nächsten 9 Jahre.

3-Jahres-Vermietungsverpflichtung. Wenn du vor dem 31. Dezember des dritten Jahres nach der Verrechnung verkaufst, verschenkst oder auf möblierte Vermietung umstellst, holt sich das Finanzamt den Vorteil zurück, samt Verzugszinsen. Verrechnung 2026 = gesperrt bis mindestens 31.12.2029.

Zahlungsdatum, nicht Rechnungsdatum. Arbeiten sind im Jahr der Zahlung absetzbar, nicht im Jahr der Rechnung. Wenn dein Handwerker im Dezember 2026 abrechnet, du aber im Januar 2027 zahlst, wird die Verrechnung im Jahr 2027 vorgenommen. Praktisch zur Steuerung des Steuerjahres, aber tückisch bei Fehlern.

Regimewahl 3 Jahre lang gebunden. Wenn du das Realsteuerregime wählst, um den Verlust zu beanspruchen, bist du 3 Jahre lang daran gebunden. Kein Wechsel zurück zum Pauschalregime im nächsten Jahr, wenn deine Ausgaben sinken. Plane deinen Renovierungskalender 3 Jahre im Voraus, bevor du dich festlegst.

Der Verlustvortrag aus Vermietung ist eines der wenigen Instrumente, mit denen du einen Teil deiner Einkommensteuer auslöschen kannst, nicht nur die Steuer auf Mieten reduzieren. Für einen 30-%-Anleger bedeuten 10 700 € verrechneter Verlust mehr als 3 200 € gesparte Einkommensteuer ohne exotische Konstruktionen.

Bedingungen: unmöblierte Vermietung, Realsteuerregime, 3-jährige Bindung, und Arbeiten, die nicht die Struktur betreffen. Wenn du im LMNP-Status bist oder deine Ausgaben gering sind, ist das Pauschalregime (30 % Abzug) einfacher. Der Verlustvortrag entfaltet seine Wirkung bei Immobilien mit Renovierungsbedarf oder energetischer Sanierung.

Buy&Rent simuliert die Auswirkung des Realsteuerregimes auf deine Immobilie und vergleicht sie automatisch mit anderen Regimen. Du siehst direkt, wie viel Verlust du erzeugst, wie viel du dieses Jahr mit dem Gesamteinkommen verrechnest und wie viel vorgetragen wird. Ohne Excel, ohne verlorene Tabellen.